Hipotecas

Este mes de marzo lo ha cambiado todo respecto al mercado hipotecario. La férrea decisión de los bancos centrales en subir tipos para contener la inflación apuntaba a que el euribor podría, incluso, superar el 4% el pasado mes. Sin embargo, la tasa interbancaria se ha quedado en un 3,64% después de que el colapso del Silicon Valley Bank, el Signature Bank y Credit Suisse sacudiese a todo el sector.

El Banco de España ha confirmado en sus últimos datos que el Euríbor cerró el mes de marzo situándose en el 3,647%, lo que se supone su menor avance desde marzo de 2022, en un contexto marcado por los colapsos de SVB y Credit Suisse, que han provocado turbulencias en el sistema financiero y que se han trasladado a los mercados.

La remuneración de los depósitos no despega en España a pesar de que los bancos continúan aumentando el interés que cobran por sus préstamos calcando el ritmo de la subida de los tipos de interés, que ya se han colocado en la zona euro en el 3,5%. La cuestión es que, a pesar de las críticas al sector, quizás la banca no tenga capacidad de ofrecer una rentabilidad mucho más elevada a sus clientes por depositar allí su dinero. Según cálculos elaborados por elEconomista.es acorde a fuentes financieras, la banca española podría llegar a pagar por sus depósitos un máximo del 1,15% en los próximos doce meses sin dejar de ser rentable. ¿De dónde sale esta cifra? La banca suma un 3% por el impacto que ha tenido la subida del precio del dinero en la concesión de créditos, pero a ello hay que restar 60 puntos básicos por morosidad, otros 50 por el coste de los depósitos a empresas, 15 ante el final del programa TLTRO, otros 10 puntos por el impuesto a la banca y 50 puntos menos si la banca pretende mantener su rentabilidad sobre el capital por encima del 10%.

En los últimos meses, la inflación o el alza de tipos de interés han dificultado el acceso a la vivienda, sobre todo, entre los más jóvenes que además se enfrentan a otra serie de retos. Según datos del Banco de España, en la última década descendió un 33% el número de propietarios de viviendas entre menores de 35 años.

Los resultados de Deutsche Bank en 2022 fueron espectaculares, presentando el beneficio más alto desde 2007. Sin embargo, el banco alemán arrastra algunos problemas que vienen de lejos, y aunque parecen en gran parte superados, cuando el risk-off se apodera de los mercados y en especial de la banca, Deutsche Bank se convierte en la diana de los inversores bajistas. ¿Por qué la entidad se encuentra en el ojo del huracán? Deutsche Bank tiene en su balance una fuerte exposición a complejos derivados y una posición importante en hipotecas de oficinas y locales en EEUU. El impacto potencial de estos dos tipos de activos es enorme, lo que genera incertidumbre cuando las turbulencias vapulean los mercados.

Las solicitudes de nuevas hipotecas empiezan a acusar la empinada subida del euríbor y las dudas sobre la evolución futura de los tipos. La banca espera, de hecho, que este negocio disminuya en 2023 y, al flaquear la demanda, se perfilan diferentes estrategias. Las entidades de tamaño pequeño y mediano pugnan ahora mismo por captar al nuevo cliente, con las ofertas más agresivas, mientras que la gran banca plantea la mayor batalla en el campo donde todos litigan: los clientes de rentas medias-altas y en el 'robo' de usuarios, menos endeudados, que buscan cambiar sus condiciones hipotecarias para limitar el impacto del euríbor.

Si ya de por sí los interesados en contratar un préstamo hipotecario lo tenían difícil con la inflación actual, los últimos acontecimientos bancarios y la duda sobre cómo reaccionará el Banco Central Europeo no han hecho más que dificultar la decisión.

Las reglas del juego han cambiado en el mercado hipotecario en los últimos meses debido a la subida del euríbor. De cara a 2023, los expertos de Grocasa Hipotecas esperan que sea el año de las hipotecas mixtas y de los cambios de hipotecas.

En los últimos años, la financiación verde o sostenible ha ganado terreno y este tipo de oferta hipotecaria ha experimentado un importante crecimiento. Se trata de préstamos enfocados en financiar la compra, construcción o rehabilitación de una vivienda sostenible, para los que los bancos ofrecen unas condiciones más favorables. Sin embargo, existe un gran desconocimiento por gran parte de la población sobre estas soluciones de financiación.

El euribor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable, prosigue su escalada hasta rozar el 4%. Esto provocará un encarecimiento en los créditos que llega en un momento en el que además se avecina un buen número de renovaciones de este tipo de préstamos. El alza del euribor provocará que de aquí al verano la cuota de los créditos suba entre un 8% y un 54% en función de su antigüedad de contratación. Un incremento que supondrá un duro golpe a los presupuestos de las familias, especialmente en aquellas que contrataron la hipoteca en los últimos cinco años. Por si fuera poco, las próximas subidas de tipos del BCE en la eurozona seguirán incrementando el coste las hipotecas, lo que pasará factura al consumo.

El euríbor, casi en vuelo libre durante estos últimos días, roza el 4% justo cuando las hipotecas comenzarán a sufrir el encarecimiento más agresivo desde que el Banco Central Europeo (BCE) inició la subida de tipos y en la serie histórica. "Desde aquí al verano va a venir lo peor". "2023 va a ser el año negro en subidas en hipotecas y la mayor presión ocurrirá en pocos meses". Son algunas de las reflexiones que comparten expertos consultados e, incluso, fuentes de la propia banca, convencidos de que habrá hogares que precisarán alivios en su carga financiera.

El revés de la subida de tipos de interés se produce por su abrupto avance ya que basta mirar estadísticas para comprobar que antes de 2009 se movían en cotas similares o, incluso, superiores. Esa referencia anima a pensar que los ciudadanos con préstamos firmados hace 14 años o antes sortearán sin apuros el actual escenario siempre que su presupuesto no se haya comprometido en exceso desde entonces.

La banca afronta este jueves un fallo clave del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre si la comisión de apertura de un crédito o un préstamo hipotecaria es o no abusiva.

Por supuesto que la inflación bajará algún día. Pero vivimos en el mundo de la inmediatez. Las redes sociales han incrementado exponencialmente la sensación de que todo tiene que solucionarse mañana. Y no por la tarde, sino a primera hora.

La compraventa de viviendas en enero decreció en Castilla y León un 8,2% respecto al mismo mes de 2022 y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda bajó un 24,6% -la segunda mayor caída del mapa autonómico-, según datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN).

La empinada escalada del euríbor provocó el despegue de las renegociaciones hipotecarias al final del ejercicio 2022 sin que la morosidad haya aflorado aún y, según expertos consultados, su recurso irá a más durante 2023. Con datos del Banco de España, en noviembre y diciembre se renegociaron préstamos por valor de 367 y 289 millones de euros, respectivamente, frente a una concesión total de 5.634 y 5.201 millones. Supone que entre el 5,56% y 6,51% del importe otorgado esconde algún tipo de cambio en las condiciones de financiaciones previas por la necesidad de ganar margen para asumir la deuda hipotecaria y salir del apuro sin incurrir en impagos o buscando la oportunidad de blindar las cuotas mensuales convirtiendo a fijo un crédito variable.

La renegociación de hipotecas se duplica en España al situarse actualmente por encima del 6% de la cartera de este tipo de préstamos ya concedidos. Se trata de un fenómeno por completo previsible considerando que tuvo lugar en los dos últimos meses de 2022, precisamente aquellos en los que se notaron de modo incontestable los efectos en el euríbor de las alzas de tipos acumuladas en la eurozona durante todo el año pasado. Siempre que se endurecen con intensidad las condiciones de financiación se producen dos efectos colaterales. Por un lado, se ralentiza (o incluso se congela) la demanda de nuevas hipotecas, tal y como ocurrió precisamente en diciembre pasado. Por otro lado, las familias reclaman una renegociación de los préstamos de este tipo que ya tienen concedidos, como reflejan los últimos datos del Banco de España. Es más, estas últimas peticiones tienen visos de que crecerán especialmente rápido en 2023. No en vano el 1 de enero entró en vigor el pacto del Gobierno y la banca para facilitar las refinanciaciones a cerca de un millón de hogares. Esta evolución no debería ser motivo de alarma dado que todo el proceso se está conduciendo de un modo ordenado y, lo que es más importante con la suficiente previsión. En otras palabras, a diferencia de lo ocurrido en crisis financieras anteriores, los clientes no llegan al proceso de refinanciación ya asfixiados, arrastrando un sobreendeudamiento que ni siquiera la flexibilización de las condiciones de sus hipotecas puede aliviar. Sin duda, aun cuando conviene mantener todas las cautelas, toda apunta a que el proceso actual de refinanciaciones supone un cortafuegos efectivo a la hora de evitar el repunte de los impagos y de la morosidad bancaria.

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes en la vida de las personas, que supone realizar un esfuerzo económico, generalmente, acompañado de una hipoteca. En este contexto, muchos ciudadanos se preguntan: ¿Cuántos años se tardan en pagar el préstamo hipotecario si destinara el total del salario? En España, de media, una persona necesita invertir la cantidad equivalente a casi 6 años de su salario íntegro para pagar una hipoteca.

Remunerar los depósitos sí o no. Este es uno de los grandes debates del mundo bancario que traspasa a las entidades, los medios económicos y llega a todo tipo de conversaciones. En un momento de subida de tipos como el actual, las hipotecas firmadas a tipo variable en los últimos años han empezado a reflejar el cambio de la política del Banco Central Europeo (BCE) –pese a que la mayor parte de la repreciación no se verá hasta dentro de unos meses– mientras que la remuneración del pasivo, en lo que a los depósitos se refiere, todavía no ha empezado a llegar a las grandes entidades de nuestro país. Si bien es cierto que la guerra del pasivo que se vivió años atrás no parece que vuelva a tener cabida en la situación actual dada la situación de liquidez del sector, la banca española tiene claro que esta remuneración llegará en un margen de tiempo relativamente contenido. Eso sí, lo hará con una beta (transferencia de la subida del euríbor a los clientes) de entre el 20% y el 25% en el corto-medio plazo. Esto es, según las cifras de euríbor actual –por encima del 3,5%– que los depósitos se verían retribuidos en cifras que se quedarían claramente por debajo del 1%, si bien hay que tener en cuenta los cambios que sufra el euríbor en los próximos meses.  Este dato de la beta es compartido por grandes entidades, como Banco Santander, BBVA Sabadell y Bankinter, y otras como Kutxabank.

Los bancos centrales han vuelto a ser protagonistas. Las subidas de tipos para combatir la alta inflación heredada de los desajustes económicos de la pandemia ya se empiezan a notar en la economía y amenazan las perspectivas de los ciudadanos. Sin embargo, haciendo un repaso histórico, se puede concluir que, en algunos casos, estas medidas han perdido potencia. El caso actual del Reino Unido es revelador.

El Abogado General de la UE abre la puerta a que los consumidores afectados en sus contratos hipotecarios por cláusulas abusivas, que un tribunal declare nulas, puedan reclamar a los bancos una compensación más allá de la propia devolución del dinero cobrado de más. Cabe matizar que las conclusiones de los abogados generales de la UE no son vinculantes para que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) tome una decisión, pero se les tiene en cuenta en una gran parte de los fallos.

En el escenario en el que una persona que no haya terminado de amortizar su hipoteca fallezca, sus familiares dispondrán de la posibilidad de obtener esa propiedad, aunque deberán asumir también el pago pendiente. Cuando esto sucede se debe seguir un procedimiento para obtener la vivienda, que no es complejo, pues requiere simplemente cambiar el contrato y anotar que la deuda restante pase a estar a nombre de los familiares que hayan decidido asumir la obligación.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) avala que el cliente no pueda deducirse, al realizar la amortización anticipada de una hipoteca, costes que no están ligados a la duración del préstamo. En una sentencia fechada a 9 de febrero de 2023, el ponente y magistrado M. Safjan, señala que la Directiva 2014/17 sobre los contratos de crédito no incluye los gastos que, con independencia de la duración de la hipoteca, corran a cargo del consumidor en favor del banco que ya hayan sido ejecutadas íntegramente cuando tenga lugar el reembolso anticipado.

Actualmente, siete de cada diez hipotecas que se contratan en España son de tipo fijo. Estas otorgan la tranquilidad de que mes a mes las cuotas no variarán, en un momento en el que se están registrando fuertes subidas de los tipos de interés.

Juan Ignacio Navas fundó con su mujer, hace 38 años, el despacho Navas & Cusí en Barcelona. Este abogado pasará a la historia no solo por los éxitos obtenidos en los tribunales, sino por las quejas planteadas ante la Comisión Europea y el Europarlamento en defensa de grandes colectivos de consumidores, profesionales y funcionarios.

El plan de Podemos para obligar a la banca a congelar el tipo de las hipotecas variables sigue encontrando trabas en su socio de Gobierno. Nadia Calviño ha sido la última de la rama socialista en alzar la voz: "No es una medida que se pueda poner en marcha de forma estructural".

"No hay mejor evidencia que los números, somos de los mercados más competitivos en hipotecas. España es uno de los países más atractivos en precios de hipotecas con un tipo medio del 2,91% que se compara con el bono a diez años, que está 60 puntos básicos por encima, a 3,50%". Así valoraba a Ana Botín, presidenta de Banco Santander, la propuesta de la vicepresidenta segunda del Gobierno, Yolanda Díaz, de congelar las hipotecas. "Si se compara con Alemania, el Gobierno pagaba a 2,5 y las hipotecas a 3,51", apuntó.