El volantazo del Banco Central Europeo (BCE) tras comprobar que la inflación no era temporal está empezando a tener consecuencias que se pueden apreciar poco a poco en la economía real. La subida de tipos de interés y la comunicación del banco central se están transmitiendo primero al euríbor y después al tipo compuesto de las nuevas hipotecas, que ya han alcanzado niveles que no se veían en los últimos siete años en la zona euro. Este dato publicado por el BCE se suma las últimas advertencias de pesos pesados de la institución y de los técnicos del banco central sobre el cambio de tendencia que se está produciendo en el mercado inmobiliario y que, a la postre, puede terminar afectando a los precios de la vivienda.
El primer mes completo de datos sobre hipotecas en la zona euro después de que el BCE haya iniciado su ciclo de subida de tipos de interés muestra que las entidades siguen trasladando parte de ese movimiento a los consumidores. Con un 2,26%, el tipo medio hipotecario en agosto fue el más alto en siete años y está casi un punto porcentual por encima de donde estaba a principios de 2022. Dado que el BCE aumentó los tipos en 75 puntos básicos en septiembre y es probable que vuelva a hacerlo a finales de este mes, son seguras nuevas subidas en este indicador.
Aún así, el tipo sobre las hipotecas aún se encuentra muy lejos de los máximos de 2008, cuando el interés medio para pedir una nueva hipoteca en la Eurozona alcanzó el 5,5%. En el caso de España, este interés llegó al 6,02%. Las diferencias entre países corresponden a las diferentes estructuras de los bancos, los costes operativos, competencia... Aunque el BCE establece un tipo de interés oficial para todos los bancos de la Eurozona, los tipos de interés en cada país varían algo. Aunque aún no se han alcanzado los niveles de 2008, la reciente subida podría tener un impacto notable en el precio de la vivienda en los próximos meses.
El BCE publicó hace unas semanas un estudio en el que calculaba cuál podría ser el impacto de una subida de tipos en los precios de la vivienda. El estudio destacaba el bajo nivel de partida de los tipos (territorio negativo) y alertaba sobre la rápida subida de los mismos. Ambos factores pueden ser agravantes en una corrección del precio de la vivienda. Estos expertos concluían que "en un entorno de tipos de interés bajos, la disminución estimada de los precios de la vivienda y la inversión en vivienda en respuesta a un aumento del tipo de interés hipotecario de 1 punto porcentual es de aproximadamente un 9% y un 15%, respectivamente, después de unos dos años", advierten los expertos del BCE.
Este aumento de un punto porcentual en el tipo de las hipotecas ya es una realidad con los datos publicados de agosto. Si este tipo sigue subiendo, que lo hará, el impacto sobre el precio de la vivienda seguirá agravándose, siempre y cuando se cumplan los modelos econométricos utilizados por el BCE para realizar este artículo académico. Hay que tener en cuenta que los países en los que los inmuebles cuentan con una mayor sobrevaloración (atendiendo a indicadores como el Price to income ratio o el Price to rent ratio) son los que pueden presentar una mayor corrección.
En esta ocasión, España no se encuentra en el 'ojo del huracán', puesto que los precios han subido mucho más despacio en los últimos 15 años respecto a la Eurozona. Aunque es cierto, en los últimos trimestres la situación ha comenzado a ser preocupante, incluso con ciertos signos de "exuberancia".
En el caso concreto de España, las hipotecas han pasado de un interés medio del 1,38% a finales de 2021 al 2,03% actual, por lo que tanto la subida como el tipo de interés al que están en la actualidad es ligeramente inferior al de la media de la zona euro. Por ahora, el precio de la vivienda no se ha visto afectado, pero algunos indicadores están comenzando a mostrar un cambio de tendencia, como apuntó este martes Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, en un acto organizado por elEconomista.
De Cos explicó que "los datos más recientes podrían sugerir un cambio de tendencia en este mercado como consecuencia del contexto macrofinanciero. En concreto, durante el mes de julio las transacciones de viviendas se contrajeron, lo que resulta significativo para un mes que suele tener un componente estacional positivo. Y en el segundo trimestre los precios de la vivienda dejaron de acelerarse, mostrando un crecimiento similar al de los tres primeros meses del año".
Por otro lado, los datos publicados esta semana por el propio Banco de España revelan que el crédito hipotecario (vivo) ha sufrido una caída de 2.000 millones en agosto respecto a julio, cuando la tendencia de los últimos años venía siendo subidas mensuales e interanuales. Es probable que la demanda de crédito hipotecario haya comenzado a resentirse ante fuerte aumento de los tipos de interés.
¿Compra o alquiler?
Otras dinámicas que podrían dejar entrever que se está produciendo un cambio de tendencia en el inmobiliario se extraen de las previsiones de compra/alquiler de las familias. Según explicaba hace unos días Tiffany Wilding, economista de Pimco, la demanda de alquiler y los propios alquileres suelen incrementarse justo antes de que dé comienzo una corrección en el precio de la vivienda. Esto tiene cierto sentido, puesto que a medida que la asequibilidad para la compra de una vivienda empeora (la subida de los tipos de interés encarece y complica la compra de vivienda), las familias comienzan a mirar más hacia el alquiler, lo que en un primer momento genera una subida, tanto en demanda como en precio, de los alquileres.
En el caso de España, parece que se está produciendo este cambio en estos momentos, según los datos que se desprenden de los informes publicados por los portales inmobiliarios más importantes. Según el último estudio de Fotocasa, hace seis meses 12 puntos más de familias tenían intención de comprar vivienda, mientras que ahora se ha revertido esta tendencia: "Si hace seis meses doce puntos porcentuales separaban a ambos grupos (en favor de los que quieren comprar vivienda), ahora esa diferencia es de tan solo dos puntos porcentuales. Esto se debe a que, por un lado, los demandantes de vivienda de alquiler -sobre el conjunto total de demandantes de vivienda- ha pasado del 38% en febrero al 46% de agosto y, por otro lado, a que los demandantes de casa en propiedad han caído hasta el 44% (frente al 50% de febrero)".
Además de estos dos grandes grupos, queda un tercer segmento que, no por ser más pequeño, es menos relevante. Se trata de aquellos demandantes que buscan tanto viviendas de alquiler como de compra. Es un segmento que tiende a permanecer estable a lo largo del tiempo y con variaciones muy moderadas. Por ejemplo, en agosto se ha situado en un 10% y hace seis meses estaba en un 12%. No obstante, desde Fotocasa siguen asegurando que la demanda de vivienda para compra es muy robusta.
¿Tendencia global en el inmobiliario?
Al igual que el boom inmobiliario fue un fenómeno global impulsado por unas políticas monetarias muy expansivas en todos los grandes bancos centrales, ahora la reversión de este proceso también podría producirse forma coordinada. En la comparativa con otros mercados inmobiliarios, surge inevitablemente el de EEUU, que ya conmocionó una vez al mundo entero y empieza a presentar importantes grietas. Una de ellas es un tipo hipotecario medio a 30 años para nuevas compras de vivienda que se acerca al 7%, niveles que hacen palidecer los de la eurozona y que no se veían desde 2006. Sin embargo, el acuciante caso de Reino Unido pilla más cerca y los últimos movimientos de su nuevo gobierno, con sonoros anuncios y rápidos repliegues, han empeorado la situación.
"Empezamos a ver signos de desaceleración en el mercado, con una tasa de crecimiento del precio de la vivienda bajando a incrementos interanuales de un solo dígito por primera vez desde octubre de 2021. La elevada inflación, junto con la subida de los tipos, está afectando a la capacidad de los prestatarios para pagar las hipotecas, lo que, a su vez, está reprimiendo la demanda de vivienda", esgrime en un comentario Andrew Lennox, estratega de la gestora Federated Hermes.
A pesar de que el Banco de Inglaterra (BoE) no ha movido los tipos -todavía- en respuesta al plan fiscal del Ejecutivo, apunta Lennox, los tipos de los préstamos hipotecarios han aumentado significativamente en la última semana y los prestamistas han retirado un número récord de productos hipotecarios -más de 900 solo el pasado martes-. La volatilidad tras los anuncios fiscales del Ejecutivo de Liz Truss convulsionó el mercado de bonos y afectó a los tipos hipotecarios. El tipo de interés fijo medio a dos años de un préstamo hipotecario ha subido al 6,07% este miércoles, según Moneyfacts Group, un aumento de más de 1,5 puntos porcentuales desde que Downing Street agitó a los mercados con su paquete fiscal el pasado 23 de septiembre.
"Un aumento de los tipos hipotecarios hasta el 6% sitúa la asequibilidad de los reembolsos por encima del nivel inmediatamente anterior a la recesión de 2007 y justo por debajo del nivel máximo de 1990", escribió el pasado viernes el analista de vivienda Neal Hudson en una circular. Esto deja un horizonte preocupante. "Tanto los economistas como los expertos del mercado inmobiliario esperan una caída del 10-15% en los precios de la vivienda en Reino Unido", avisa Lennox.
Tipos de interés al alza, desaceleración económica y pérdida de poder adquisitivo. Estos tres factores son una suerte combinación fatal para el precio de buena parte de los activos financieros, como se ha podido observar en los últimos meses. Ahora, la cuestión es cuándo y cómo comenzarán a afectar de forma clara al precio de la vivienda.