La repentina subida del euríbor en España y el resto de países de la Eurozona se ha convertido en la peor 'pesadilla' de millones de familias que cuentan con hipotecas a tipo variable. El tipo medio de estos préstamos ya ha superado el 2%, según los últimos datos del BCE. Pues bien, esta subida de vértigo no se acerca ni de lejos a lo que está ocurriendo en EEUU, donde la Reserva Federal comenzó a endurecer su política mucho antes y el interés medio de las hipotecas ya ha superado el 6%, niveles que no se veían desde 2008, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los bancos centrales de los países avanzados se encuentran inmersos en una carrera por subir tipos de interés, que tiene como objetivo el control de la inflación. Para devolver la inflación a la zona del 2%, el BCE, la Fed o el Banco de Inglaterra elevan el precio del dinero (tipos de interés), lo que a su vez encarece las hipotecas (reduce la concesión de crédito inmobiliario), erosionando el poder adquisitivo de las familias y, por ende, enfriando la demanda, que es el último objetivo de la banca central para controlar la inflación y las expectativas.
El cambio está siendo drástico. Se ha pasado del frío (tipos cero o incluso por debajo) al calor en un corto espacio de tiempo. Los tipos de interés hipotecarios en EEUU se han duplicado desde 2020, cuando la crisis del covid forzó a la Fed a dejar el precio del dinero oficial (fondos federales) en el 0%. Entonces, el tipo medio de las nuevas hipotecas cayó por debajo del 3%.
Ahora, la reciente subida deja este tipo por encima del 6%, disparando en varios cientos de dólares el coste mensual de las hipotecas indexadas a este tipo. Algunos indicadores ya están avisando de una corrección en los precios del mercado inmobiliario americano, lo que puede ser un serio aviso para los europeos (cuando veas las barbas de tu vecino cortar pon las tuyas a remojar, dice el refrán).
Máximos desde 2008
Los datos de esta semana confirman que la dinámica se sigue agravando en el mercado inmobiliario de EEUU. Cada cifra que se va conociendo deja más telegrafiada una caída en este mercado. Este miércoles se publicó que el tipo de interés hipotecario medio a 30 años que elabora la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) rebasó ya en la última semana el 6% hasta un 6,01% inédito desde 2008. Ya en la penúltima semana de junio escaló hasta un 5,98%. Para hacerse una idea, este tipo estaba a principios de año en el 3%.
Otra métrica similar, conocida el jueves, redunda en esta tendencia. Según los datos de Freddie Mac, una de las dos grandes agencias hipotecarias de EEUU, el interés medio de un préstamo a 30 años se disparó al 6,02% desde el 5,89% de la semana anterior. La última vez que los tipos superaron el 6% fue en noviembre de 2008, según los datos de la empresa. Los resultados de la MBA y de Freddie Mac han quedado por detrás de otras encuestas hipotecarias que ya mostraban tasas superiores al 6%. Mortgage News Daily ha informado esta semana de un interés medio del 6,3% para los préstamos fijos a 30 años, frente al 6,12% de la semana previa.
El aumento de los tipos hipotecarios es uno de los efectos más pronunciados de la campaña de la Fed para frenar la inflación elevando el coste de los préstamos para consumidores y empresas. Ya ha provocado un cambio radical en el mercado de la vivienda al añadir cientos de dólares o más al coste mensual del pago de la hipoteca de un comprador potencial, frenando lo que era un mercado al rojo vivo hace poco tiempo. Los tipos más altos están obligando a algunos posibles compradores a seguir alquilando.
Los datos de esta semana han llegado junto a una lectura de inflación en agosto más alta de lo esperado, lo que ha impulsado las expectativas de una mayor subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal. "Los tipos hipotecarios siguieron subiendo esta semana junto con las cifras de inflación, que fueron más altas de lo esperado", explica Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, en el comunicado con el dato.
Khater avisa de que "el aumento de los tipos seguirá frenando la demanda y presionando a la baja los precios de la vivienda". "Para los mercados inmobiliarios, el aumento de los costes de los préstamos está enfriando aún más la demanda de viviendas y profundizando la crisis de asequibilidad", coincide George Ratiu, director de investigación económica de Realtor.com. Desde Freddie Mac, confían, sin embargo, en que, al seguir siendo el inventario insuficiente, los descensos en los precios no sean tan acusados.
Los precios de las viviendas siguen mostrando grandes ganancias con respecto a hace un año, y en julio la mediana del precio de venta de una vivienda existente continuaba superando los 400.000 dólares. Pero las ventas de viviendas existentes cayeron durante seis meses consecutivos hasta julio, y el ritmo de crecimiento de los precios se ha desacelerado.
En el Wall Street Journal exponen un ejemplo de lo que afronta un comprador medio estadounidense ahora mismo. Un prestatario que compra una casa de 500.000 dólares con un pago inicial del 20% y un tipo del 2,86% podría esperar pagar unos 200.000 dólares en intereses a lo largo de 30 años por su préstamo de 400.000 dólares. Si el tipo de interés es del 6,02%, podría pagar 465.000 dólares en intereses, según la calculadora hipotecaria de Bankrate.com
¿Por qué la vivienda importa tanto en el IPC?
En el caso de EEUU (que no Europa), la vivienda supone casi un 30% del IPC entre alquileres y alquileres imputados (el alquiler que se le imputa a los hogares que tienen vivienda en propiedad por el uso de la misma). La vivienda es clave para el IPC general, pero aún más para el subyacente, el indicador que más preocupa a la Reserva Federal.
Elevando el coste de las hipotecas a través de los tipos de interés que maneja la Fed se pretende desincentivar la adquisición de vivienda, lo que debería presionar a la baja el precio de los inmuebles. Esto, a su vez, debería impactar a la baja sobre los alquileres, aunque esta transmisión tarda en producirse, según los expertos. Es más, en un primer momento, la menor venta de viviendas puede traducirse en un aumento de demanda de alquiler y, por ende, del precio de los mismos, según explican desde Pimco. Pero en el medio y largo plazo, la caída del precio de la vivienda suele prevalecer y desembocar en unos alquileres más baratos, aseguran desde la gestora de bonos.
El cambio se empieza a notar en la demanda de hipotecas. Desde Oxford Economics explican que "las solicitudes de hipotecas cayeron un 1,2% la semana pasada ante un descenso de las solicitudes de refinanciación. Las solicitudes de compra subieron, aunque los datos pueden estar influenciados por el ruido estacional debido al la fiesta del Día del Trabajo".
Las solicitudes de compra subieron un 0,2%, pero extrayendo el ajuste estadístico que se realiza por el Día del Trabajo, las solicitudes de compra cayeron un 11,8%, además, el promedio móvil de cuatro semanas en las solicitudes de compra se mantuvo en el -0,7%, según los expertos de Oxford Economics. Estos expertos aseguran que el aumento de los tipos está influyendo en la asequibilidad de la compra de viviendas en un momento en que los precios apenas han comenzado a caer.
En Europa, tanto el euríbor como el tipo medio de las hipotecas aún están lejos de esas tasas. No obstante, el índice interbancario ya se encuentra en máximos no vistos desde 2009 tras alcanzar el 2,23% intradiario este viernes.
Óscar Elvira, director del máster en Banca y Finanzas de la Barcelona School of Management, explica que "ante el riesgo de la persistencia en las presiones inflacionistas, el Banco Central Europeo (BCE) ha decidido seguir subiendo los tipos de interés oficiales... aunque el mercado interbancario (euríbor) ya anticipa mayores subidas, si no hay cambio en la tendencia del euríbor hasta final de año, la situación podría complicarse más y se encarecería el coste de 4 millones de hipotecas variables que en este momento están pagando las familias españolas".