Vivienda - Inmobiliario

El BCE cree que la subida de tipos puede provocar una caída del precio de la vivienda mayor que en otras ocasiones

  • Los bajos tipos de partida y las elevadas valoraciones harán la caída más dura
  • Por cada subida de un punto de los tipos, la vivienda puede caer un 9% en dos años
  • El mayor valor que se da hoy al inmueble puede reducir el golpe en los precios

El precio de la vivienda ha subido con extrema intensidad en la zona euro en los últimos trimestres. Aunque la tendencia viene de largo, la demanda ganó tracción tras la crisis del covid, con los precios avanzando a tasas interanuales que no se veían desde principios de los 90. Esta demanda de vivienda se ha visto apoyada, entre otros factores, por unos tipos de interés que se han mantenido a la baja durante años. Ahora, la situación se está revirtiendo de forma drástica. El Banco Central Europeo devolvió los tipos a terreno positivo de un solo movimiento en julio, mientras que en septiembre ejecutó la mayor subida de su historia. Esto está desembocando en unas hipotecas más caras, lo que históricamente ha sido la antesala de una corrección en el precio de la vivienda.

Los economistas del BCE Niccolò Battistini, Johannes Gareis y Moreno Roma han publicado un análisis, que se incluirá dentro del informe mensual del banco central, en el que analizan las tendencias actuales del mercado de la vivienda. Estos expertos no dudan en advertir de que, históricamente, las subidas de tipos en las hipotecas han desencadenado correcciones en el precio de la vivienda.

Además, en esta ocasión hay dos factores que podrían agravar esta corrección y uno que podría amortiguarla, en parte. Los dos agravantes son el bajo nivel de partida de los tipos de interés y las elevadas valoraciones del precio de la vivienda (ambos interrelacionados). Mientras que el amortiguador sería el mayor valor que parecen otorgar las familias a la vivienda tras la pandemia del covid-19.

Estos autores empiezan poniendo cierto contexto a las tendencias que han dominado en el mercado inmobiliario en los últimos años: "Los tipos de interés de las hipotecas han aumentado significativamente desde principios de 2022 en la zona euro, tras tocar un mínimo histórico en 2021. Durante los últimos dos años, el mercado inmobiliario de la zona del euro ha sido boyante y se ha visto respaldado por unos costes hipotecarios favorables... Sin embargo, los tipos hipotecarios han subido significativamente (en 63 puntos básicos) en la primera mitad de este año, el aumento semestral más grande jamás registrado", explican los expertos del BCE.

Según los propios datos que maneja el BCE, el tipo de interés medio que se está pagando en la zona euro por un crédito hipotecario ha pasado desde el 1,33% de enero hasta el 2,15% de julio. Ese salto, al calor de la subida del euríbor, es mayor que el comentado en el informe del BCE, que solo recoge el dato hasta junio. Sin embargo, incluyendo del de julio, el tipo de las hipotecas ha rebotado en 83 puntos básicos. Pero lo peor puede estar por llegar, puesto que el BCE tiene pensado seguir subiendo los tipos de interés en las próximas reuniones.

¿Qué pasa cuando suben los tipos?

La subida de tipos aún no ha tenido un impacto notable en la economía (el crédito no se seca de un día para otro y las empresas no dejan de invertir de un jueves para un viernes), pero el año ya está hecho. La semana pasada, Luis de Guindos, vicepresidente del BCE también advertía de la vulnerabilidad del mercado inmobiliario (tras años de subidas de precios): "Desde principios de año, las respuestas de las encuestas a hogares sobre la intención de comprar una vivienda han disminuido y los bancos han reducido sus expectativas sobre la demanda de créditos hipotecarios, lo que apunta a un mayor potencial de corrección de los precios de la vivienda", advertía.

El análisis publicado este lunes por los economistas del BCE va en la misma línea: "La evidencia empírica sugiere que la dinámica del mercado inmobiliario es muy sensible a los tipos hipotecarios... Según el modelo estimado, un aumento de 1 punto porcentual en la tasa hipotecaria conduce, en igualdad de condiciones, a una caída en los precios de la vivienda de alrededor del 5% después de aproximadamente dos años. Sin embargo, el aumento del mismo punto porcentual en la tasa hipotecaria tiene un mayor impacto en la inversión en vivienda, lo que lleva a una caída del 8% después de aproximadamente dos años".

Además, el impacto en esta ocasión podría ser incluso mayor porque el punto de partida del precio de la vivienda es alto respecto a sus fundamentales y el de los tipos de interés es muy bajo. "El impacto del aumento de los tipos hipotecarios en los precios de la vivienda y la inversión en vivienda es mayor en un entorno de tipos de interés bajos. La teoría del precio de los activos sugiere que cuanto más bajo es el nivel de los tipos hipotecarios (hasta este año estaban en mínimos históricos), más sensibles son los precios de la vivienda a los cambios en los tipos de interés, porque unos tipos hipotecarios más bajos conducen a mayores efectos de descuento sobre las rentas y los precios futuros.

"Los resultados de este modelo no lineal muestran que, en un entorno de tipos de interés bajos, la disminución estimada de los precios de la vivienda y la inversión en vivienda en respuesta a un aumento del tipo de interés hipotecario de 1 punto porcentual es de aproximadamente un 9% y un 15%, respectivamente, después de unos dos años", advierten los expertos del BCE.

El otro catalizador clave para esta corrección en los precios está en las elevadas valoraciones de las que se parten en este nuevo escenario. Tantos años de tipos bajos se han notado y los precios de las viviendas han aumentado de forma constante. Una investigación de la Comisión Europea pone de relieve este aumento desde 2010, haciendo hincapié en que el coste de la compra de una vivienda ha subido un 45%, mientras que el aumento de los alquileres ha sido de media un 17%. El mercado cambió en 2015 (arrancan los tipos en negativo), cuando el precio de la vivienda en propiedad empezó a subir mucho más rápido que el coste del alquiler. Esa tendencia ha continuado desde entonces, y la brecha se ha ampliado significativamente en los últimos cuatro años, según el estudio.

Estas subidas han provocado que la vivienda media en la eurozona esté sobrevalorada en casi un 15%, y hasta un 60% en algunos países, según estimaciones del BCE basadas en la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos. La Comisión Europea afirma que el coste de la vivienda ha aumentado en 24 de los 27 Estados miembros desde 2010.

Los puntos calientes son Estonia -donde los precios se han disparado un 174%-, seguida de Hungría (un 152% más) y Luxemburgo (un 131% más). Los precios se han duplicado en siete Estados miembros desde 2010. Los únicos países de la UE en los que los precios de la vivienda cayeron fueron Grecia (23%), Italia (10%) y Chipre (8%). Pero los precios inmobiliarios griegos siguen estando muy por encima de donde estaban en 2018, tras las fuertes subidas registradas durante la pandemia.

Los amortiguadores

Sin embargo, también existen amortiguadores a esta tendencia. Los tres economistas del BCE piden fijarse en factores más 'humanos' que también pueden influir en esta evolución del precio de la vivienda. En su análisis destacan la influencia de la pandemia en los cambios de preferencias de la gente a la hora de adquirir una vivienda.

"Tras la pandemia, los hogares parecen dar más valor a las propiedades más espaciosas que permiten trabajar desde casa y encuentran más atractivas las ubicaciones más alejadas de la oficina. Los datos preliminares apuntan a una mayor subida de los precios de las viviendas unifamiliares desde la pandemia en algunos de los países de la zona euro de los que se dispone de datos. Además, los precios de la eurozona han aumentado más para las propiedades situadas fuera de las capitales desde la pandemia, y la proporción de la población de la región que vive en viviendas unifamiliares aumentó en 2020", señalan.

Su tesis es que esta preferencia por unas viviendas con más espacio también podría apoyar la inversión en vivienda y así "contrarrestar el aumento de los tipos hipotecarios y explicar parte de la resistencia que se ha observado en el mercado de la vivienda de la eurozona".

Entre otros factores, añaden, es probable que disminuya el atractivo de la vivienda a efectos de inversión, dada la relativa estabilidad de los rendimientos de los alquileres en comparación con el aumento observado en los rendimientos de los bonos. Sin embargo, concluyen, "el aumento de la inflación, que inclina la asignación de carteras hacia 'activos reales' como la vivienda, podría mitigar en parte este efecto.

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Ana
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Lo mejor es no leer estos panfletos que lo único que pretenden es intoxicar al personal para luego pegarle el palo que es lo que nos están preparando .

Puntuación -23
#1
mir
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Están diciendo algo que es obvio. El precio de la vivienda esta burbujeado, los tipos de interés subirán bastante mas y se espera una recesión que sera mas profunda de lo que nos dicen, con aumento del paro ... el precio de la vivienda solo tiene un camino

Puntuación 77
#2
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No se vende ni una lámpara de un piso,a partir de ahora

Puntuación 36
#3
Usuario validado en elEconomista.es
OPEP-PETROLEO
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ME DESCOJONOOOOO!! Lo dije muchas veces, venda y espere lo barato en 2023

Puntuación 26
#4
sip
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Hundimientos ,predicciones ,ruina de la vivienda ,bajada de precios así décadas en muchos estudios patrocinados y cada día la vivienda vale mas ,el que adquirió una vivienda hace 10 años ahora vale mas dinero sigan esperando.

Puntuación -14
#5
Javier
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En este país hay un hambre de vivienda descomunal.

Puntuación 13
#6
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Todos estos que esperan una buena noticia de que los pisos bajan o bajarán, seguirán sin piso, como pasó en la última bajada del 2008,cuando bajan porqué esperan que bajen más, cuando suben porqué están muy caras y ya bajarán osea que siempre están atrapados y nunca compran,eso sí cuando suben no paran de lloriquear.

Puntuación -10
#7
Jose
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Yolanda lo impedirá. Los sindicatos se reunirán de urgencia para que el patrimonio inmobiliario de los obreros no se deprecie. Están ya preparando un impuesto especial para quien compre en un mercado a la baja. Jjjjjjjjj. Deuda disparada y coste de deuda creciente, cuenta de pérdidas y ganancias (balanza C/C) deteriorada, y depreciación acelerada de inmovilizado. Todo el que sepa un mínimo de economía entiende...

Puntuación 6
#8
Carlos
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Topar los precios de los pisos es lo mejor, así los constructores no ganan dinero, tampoco habrá pisos y viviremos en chabolas pero felices...

Puntuación 27
#9
D. Betancort
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En 2007 el Euribor estaba próximo al 5% y es el año que más hipotecas se firmaron de la historia de España (Durante el año 2007 se constituyeron 1.768.198 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, INE)

Puntuación 14
#10
Sevillo
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A mis fans,

Os dire como dije en 2008. Esto no se lo cree ni el tato, la vivienda ya no va a bajar, ni aunque lo pongan en las noticias. Y yo a seguir forrandome con mis pisitos y local en Barcelona.

245 Saludos,

Pd: lo se soy un crak

Puntuación -27
#11
Raul
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Pasará lo que en 2008. En zonas malas bajará algo, en zonas donde la gente quiere vivir apenas se notará.

Además vas a comprar con una hipoteca más cara. Vamos que o te vas a un barrio de Mierda o nanai

Puntuación 0
#12
Carlos
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Van a creer BCE que son los que cortan y reparten el pastel,o a los catetos que comentan aquí????van a cree a una Institución con los mejores economistas del mundo,o a los pringaos que aquí comentan que solo saben el precio de las cañas en el bar de la esquina???

Puntuación 7
#13
mir
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Mi predicción es que habrá una crisis profunda, la vivienda bajara, y el BCE se vera obligado a bajar los tipos de interés ... entonces será el momento de comprar.

Vamos, tampoco descubro nada, es un ciclo económico como ha ocurrido toda la vida, la vivienda también tiene sus ciclos.

Puntuación 20
#14
PROYECTORES.COM.ES
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Ahora lágrimas de sangre para todos los que les gusta vivir por encima de sus posibilidades y a los aprendices de especulador,... a costa de los ahorradores

Puntuación 23
#15
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Creo que la inflación bajará por la subida de los tipos de interés que van a seguir subiendo.

Pero por simple lógica comprar un piso tan caro no es rentable ni para venderlo ni alquilar.

En este país algunos hacen más caso a un cateto de pueblo que dice tener pisos y local, que a un vicepresidente del BCE como Luis de Guindos, que personalmente me parece un orgullo para el país,sin ningún ánimo político.

Puntuación 6
#16
FERR
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OBVIO, MUCHOS VAN A COMER LADRILLOS TODA UNA ETERNIDAD....

Puntuación 4
#17
TexNolan
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El precio no va a bajar, se va a corregir. La vivienda va a valer lo que vale: Un cuarto sin ascensor en Pan Bendito de cuando Paco Franco hacia vivienda, no vale ni de p**ta co*a lo que piden hoy dia por el.

Esa va a ser la bajada.

Puntuación 7
#18
Usuario validado en Facebook
Víctor Hdez
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Yo soy pro capitalista aunque un capitalismo que vaya de la mano de los Derechos Humanos y del respeto al medio ambiente pero esto jamás lo entenderé. Debería haber una limitación entre el sueldo mínimo y el máximo en una empresa ... y 60 veces más me parece un disparate...

Puntuación 0
#19
alfonso
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Escribá, tu sí que eres un despropósito, y lo sabes.

Puntuación 2
#20