La crisis generada por el covid-19 ha sido totalmente diferente a la Gran Recesión de 2008. Uno de los mercados que refleja esta diferencia es el inmobiliario. El precio de la vivienda en la zona euro no solo no ha parado de subir durante la crisis, sino que además ha pisado el acelerador. El último dato publicado por Eurostat (la agencia de estadísticas de Bruselas) revela que el precio de la vivienda está subiendo al mayor ritmo desde que esta agencia publica los datos y desde 1991 (un 8,8% anual) si se atiende a otras series históricas de precios de organismos como Banco Internacional de Pagos. La vivienda se encuentra en un entorno insólito: alta demanda, escasez de materiales y trabajadores, tipos de interés en mínimos y elevada inflación.
Aunque el inmobiliario español no se encuentra esta vez en el ojo del huracán (los precios y las valoraciones están por debajo de la media europea), sí se vigila de cerca lo que ocurre en Europa. En este nuevo ciclo, la vivienda en España va ligeramente por detrás de Europa, pero las subidas de precios y el número de transacciones dejan entrever que el mercado nacional ha despertado con fuerza.
Como señala Màxim Ventura Volet, economista de CaixaBank Research, en una nota recién publicada "el rápido aumento de los precios de la vivienda en muchos países europeos durante la pandemia ha suscitado inquietudes". Se teme que la fuertes subidas puedan acabar en una corrección severa si los tipos de interés comienzan a incrementarse, lo que también afectaría a España. Sin embargo, el escenario base es tranquilizador y prevé alzas de precios moderadas a medio plazo acordes con la evolución de la renta de las familias.
Un mercado diferente a 1993 y 2008
Frente a lo acaecido en las dos anteriores grandes crisis en Europa (1993 y 2008), durante la profunda recesión causada por el covid el precio de la vivienda no ha parado de subir. El último dato correspondiente al tercer trimestre 2021 muestra que los precios se dispararon un 8,8%, la tasa más alta desde el primer trimestre de 1991. En esta ocasión, al contrario que lo ocurrido en el ciclo 1999-2008, son los países del norte los que están mostrando las mayores subidas de precios: Países Bajos (16,8%), Alemania (12%), Luxemburgo (13,4%), Austria (12,9%), Lituania (18,9%)... Mientras que en España (4,2%) o Italia (4,2%), el precio se mantiene algo más contenido.
¿Por qué sube la vivienda en medio de una crisis? Primero cabe destacar que durante esta recesión los gobiernos han centrado sus esfuerzos, a través de la política fiscal, en mantener estables las rentas de los hogares (Ertes, prestaciones, ayudas...), lo que ha impedido que se generase una ola vendedora de vivienda. Las familias han podido seguir pagando sus hipotecas y los que han tenido más suerte incluso han incrementado su ahorro durante la pandemia y ahora están canalizando parte de esos fondos hacía la compra de inmuebles, generando una demanda fuerte.
Gran demanda de vivienda
La demanda de vivienda ha resistido en toda Europa, incluida España. Pedro Álvarez Ondina, economista de CaixaBank Research, apuntaba a principios de este 2022 que "gran parte de esta reactivación procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro forzoso acumulado durante los meses de confinamiento y fuertes restricciones de movilidad que, en combinación con unas condiciones de financiación favorables, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles".
Esas condiciones financieras favorables de las que habla Álvarez Ondina están guiadas por unos tipos de interés en mínimos históricos, que por un lado permiten a familias e inversores endeudarse (pedir hipotecas) a un coste históricamente bajo, por otro lado 'obligan' o empujan a los ahorradores a buscar activos con un rendimiento positivo (con es el alquiler de vivienda) ante el nulo o negativo retorno de los depósitos o la deuda soberana. Ahorro, bajo coste de endeudamiento y unos depósitos que ofrecen un 0% han sido la combinación perfecta para espolear la demanda de vivienda pese a un entorno económico turbulento en medio de una recesión.
La fuerza de la demanda ha sorprendido de forma positivo en toda Europa, también en nuestro vecino Portugal, donde el precio de los inmuebles está subiendo con más fuerza que en España. "El sector inmobiliario sigue asintomático. La pandemia parece no tener impacto en el mercado inmobiliario residencial. En el tercer trimestre los precios de la vivienda se aceleraron un 9,9% interanual (+3,6% intertrimestral), lo que supone 3,3 puntos más que en el trimestre anterior. Asimismo, el número de transacciones creció un 25,1% interanual (+9,3% intertrimestral) y el valor medio de las transacciones por vivienda aumentó casi un 11% interanual, hasta alcanzar un valor de casi 166.000 euros en Portugal", revela un informe de CaixaBank Research.
Aunque sin duda las mayores subidas y las más sorprendentes se están produciendo en Alemania, Luxemburgo o Países Bajos, donde la renta de las familias incluso se ha incrementado durante la pandemia, las tasas de ahorro son históricamente altas y los hogares buscan en el inmobiliario una suerte de oasis para combatir la inflación e intentar mantener su poder adquisitivo.
Stefan Groot y Carola de Groot, economistas de Rabobank, apuntan en una nota que "ante los bajos tipos de interés y la rápida recuperación económica de la pandemia, se espera que los precios de la vivienda holandesa hayan subido un 14,9% en 2021". Esta tendencia está comenzando a generar problemas de desigualdad que sobre todo sufren los jóvenes y las rentas más bajas: "Debido a los altos precios de la vivienda, la tasa de ocupación por parte de los propietarios 'adultos jóvenes' está disminuyendo", alertan los expertos de Rabobank.
Aunque el consenso de los expertos creen que en 2022 los precios se desacelerarán, la vivienda seguirá subiendo a un ritmo notable. "En 2022, se espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos aumenten un 12,4%". Desde CaixaBank apuntan que si bien es cierto que "los riesgos alcistas existen, son en principio limitados: a medida que el crecimiento del PIB se vuelve a normalizar en 2023, y gracias a la ausencia de un boom de crédito (a diferencia del periodo anterior a la crisis de 2008), los repuntes en los precios también deberían ser moderados", esto en el caso de España.
Problemas en la construcción
En el resto de países de Europa la moderación debería ser también la tónica, pero para ello la oferta (la otra pata que está impulsando los precios) tiene que despertar, algo que no es sencillo dada la escasez de materiales y de trabajadores para la construcción. Por ejemplo, en los Países Bajos nunca ha habido tan pocas casas en venta, la demanda es fuerte y la oferta débil. Todos quieren comprar y pocos quieren o necesitan vender.
"El sector de la construcción holandés se enfrenta a una grave escasez de mano de obra y materiales. El crecimiento en el número de permisos de construcción también está muy por detrás de los objetivos. Sin cambios de política para impulsar la construcción de viviendas, es dudoso que alguna vez logremos el objetivo de 100.000 permisos anuales", concluyen los expertos de Rabobank.
Los problemas en la construcción son un fenómeno europeo. El BCE lo explicaba esta misma semana en su último boletín: "La inversión en vivienda disminuyó en el tercer trimestre del año y es probable que se mantenga contenida, debido a la persistencia de cuellos de botella en la oferta y a las incertidumbres relacionadas con la pandemia... Con todo, la preocupación en torno a la oferta también ha aumentado otra vez, y las empresas indican que la escasez de materiales y de mano de obra (que ya se situó en máximos históricos en el tercer trimestre) se ha agudizado".
Desde el Banco Central Europeo explican que estos cuellos de botella en la oferta también se plasman en las encuestas PMI más recientes, que muestran unos plazos de entrega de los proveedores muy dilatados, y es probable que hayan contribuido a que la valoración de la actividad para los próximos doce meses por parte de las empresas de construcción sea algo menos positiva.
España no se libra de estos problemas tampoco. Los economistas de CaixaBank Research apuntan que el encarecimiento de las materias primas y los problemas en las cadenas de suministros podrían suponer un lastre para la oferta. Según datos de Eurostat, los costes del sector están creciendo en septiembre por encima del 12% anual (máximo histórico) y los precios de ciertos suministros, por encima del 16%. Este auge del coste de los materias está trasladándose poco a poco al precio final de la vivienda de obra nueva.
Con esta combinación de factores el resultado es una vivienda más cara (tanto primera como segunda mano) y retrasos en la terminación de promociones en construcción: "El impulso generalizado de la demanda y la menor capacidad de reacción por parte del sector promotor están provocando un alza en los precios, sobre todo, en el segmento de vivienda nueva". En los próximos años se espera que las subidas de precios se moderen hasta alcanzar cierta estabilidad en 2023 a medida que la oferta se vaya adecuando a la demanda y los tipos de interés comiencen a subir.
