Economía

La vivienda tropieza con tres de los pecados capitales que desataron la crisis financiera de 2008

  • Según el BCE, hay ciertos países con el crédito y precio recalentados
  • El volumen de hipotecas de poca calidad marca niveles preocupantes
  • El indicador de riesgo sobre el precio supera a los niveles de 2007
iStock.

El BCE hace un ejercicio comparativo del mercado inmobiliario europeo con los años de la última burbuja inmobiliaria de EEUU, que desembocó en la crisis financiera de 2008, por la reciente subida de precios de la vivienda y el incremento del crédito hipotecario. Tres de los cinco indicadores de riesgo ya superan los niveles de 2007. Preocupa la calidad de los préstamos, la capacidad de las familias ante un endurecimiento de las condiciones financieras y ciertos países donde hay un crecimiento desmesurado del crédito.

La burbuja inmobiliaria de EEUU, que se fue cociendo en la primera década del siglo y que terminó con una enorme crisis financiera en 2008, dejó una importante lección, grabada a fuego, para los bancos centrales: buena parte de la estabilidad financiera depende de la salud del mercado de la vivienda. Con la pérdida de memoria del paso del tiempo, parece que la anterior crisis fue cosa de bancos; pero el origen estuvo en el ladrillo. El precio de los inmuebles crecían desbocados de la mano del volumen del crédito.

Para seguir alimentando el fuerte crecimiento de la demanda de compra de vivienda, los bancos bajaron el listón de las exigencias para conceder crédito hipotecario. En estas circunstancias nacieron las hipotecas subprime, préstamos hipotecarios con una elevada probabilidad de impago, crédito tóxico en el balance de los bancos, que estaba dormido hasta que comenzó la ola de impagos. Un auténtico manual de supervivencia para identificar mercados inmobiliarios recalentados, a ojos de la supervisión de los bancos centrales.

Los economistas del BCE Marco Lo Duca, Jan Hannes Lang, Barbara Jarmulska, Marek Rusnák y Emil Bandoni establecen cinco indicadores, tomando la referencia del episodio de EEUU, para evaluar el estado de salud actual del mercado inmobiliario europeo, dentro del informe de estabilidad financiera de la institución. Los expertos tienen en cuenta la presión sobre los precios, la evolución del crédito, la solidez de las finanzas de los hogares, la valoración de riesgos del capital, préstamos y la capacidad de pago de las familias.

Fueron cinco indicadores que rompieron todos los moldes en la anterior crisis y que se han convertido en pecados capitales a evitar para no caer en una nueva burbuja inmobiliaria. Los economistas del BCE señalan que varios se están cumpliendo en el mercado de la zona euro. En primer lugar, "la sobrevaloración de precios ya se encuentra en niveles similares a los observados en el apogeo del ciclo anterior a la crisis financiera en 2007". El BCE analiza el riesgo promedio de la evolución de precios detectando que se mantiene cerca de los niveles anteriores a 2008 y muy por encima de los niveles de 2005.

El trabajo de los expertos resta importancia a este extremo al tener en cuenta el indicador de volumen de crédito, la burbuja inmobiliaria está estrechamente relacionada con una burbuja crediticia. "Las vulnerabilidades derivadas de la evolución de los préstamos hipotecarios se encuentran actualmente por debajo de los niveles anteriores a la crisis financiera", aunque reconoce que el volumen está aumentando lentamente y es un aspecto heterogéneo en la zona euro, que hay que tener en cuenta.

"Si bien el análisis de la dinámica del crédito agregado es tranquilizador desde una perspectiva de estabilidad financiera, hay varios países de la zona del euro donde el crecimiento anual del crédito hipotecario de los hogares ya está por encima del 7% y se está acelerando". A partir de este nivel en el BCE empiezan a saltar las alarmas. Y son un buen puñado de países que se encuentran en esta situación: países bálticos, Malta, Luxemburgo o Eslovaquia. Pero también mercados más importantes como en Bélgica. Y se acerca peligrosamente al 7% Alemania.

Otro de los indicadores que deberían dar tranquilidad es el nivel de endeudamiento de los hogares. La crisis de 2008 desencadenó en Europa medidas fiscales restrictivas, políticas de austeridad, encaminadas a corregir el sobre endeudamiento. El volumen de crédito de las familias europeas sufrió un proceso acelerado de despalancamiento encabezadas por países periféricos. En Grecia e Irlanda, las tasas anuales de crédito para vivienda siguen cayendo. En Portugal y España, crecen de manera moderada.

"Las vulnerabilidades de las finanzas de los hogares parecen ser más bajas que en el periodo anterior a la crisis financiera, los niveles de deuda de los hogares y la carga de intereses señalan actualmente un riesgo similar al de 2005 y un riesgo menor en promedio que en 2007", explican en el documento. Y destaca que por países ninguno enciende las alarmas, "lo que es tranquilizador desde una perspectiva de estabilidad financiera".

Sin embargo, los expertos reconocen que esta calma se puede dar rápidamente la vuelta si se produce un cambio en los tipos de interés. Esta foto fija de solvencia de los hogares se desarrolla en un escenario de tipos bajos. Esto es especialmente relevante para los hogares con préstamos a tipos variables o para hogares que necesitarán refinanciar préstamos al vencimiento.

El volumen relativo de préstamos que supera el 90% de la financiación del precio de compra supera con creces a los niveles de 2007

Esta potencial debilidad se ve reflejada en la calidad de los préstamos hipotecarios. En este aspecto los indicadores ya superan los niveles previos a la crisis de 2008. Si hay un desplome de los precios de la vivienda afecta directamente al riesgo crediticio que asume el sector bancario en las hipotecas. Por un lado, el volumen relativo de préstamos que supera el 90% de la financiación del precio de compra supera con creces a los niveles de 2007. El riesgo prudente para un banco es asumir el 80% de la valoración de la vivienda. Según los cálculos del BCE aproximadamente el 50% de hipotecas supera este nivel. En caso de impago de hipoteca, la vivienda actúa como garantía. El banco puede recuperar parte del préstamo a través del valor del inmueble. Si hay caída en los precios, el préstamo se hace más arriesgado para el banco.

En la valoración del riesgo de los bancos también se tiene la capacidad de liquidez del prestatario. El BCE utiliza el indicador de que el préstamo hipotecario no debe superar en seis veces los ingresos anuales de una familia. Actualmente, se encuentra aproximadamente en el mismo nivel que en 2007. Las dos últimas variables actúan contra el balance de los propios bancos. A mayor riesgo crediticio, mayor nivel de provisiones para afrontar posibles impagos. Y a mayor nivel de provisiones, menor recurso de capital de la entidad para destinarlos a préstamos.

El boom y la caída abrupta de la vivienda está inevitablemente asociada a profundas recesiones y crisis financieras, destacan los economistas del BCE. Los expertos explican que la fase de expansión de precios de la vivienda al alza se retroalimenta con un incremento del volumen del crédito. En una elevada probabilidad, el resultado posterior será una corrección posterior de los precios sobrevalorados, con implicaciones negativas para la economía y el sistema bancario. El desplome de precios deja a los hogares con un elevado endeudamiento, ligado a activos en caída libre, que convierten a los préstamos hipotecarios en créditos tóxicos para la banca.

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alf
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Pues que suban los tipos. Si son ellos mismos los causantes!!

Puntuación 43
#1
WIN, WIN
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Para saca un título de ESO sin estudiar jijiji entonces, los niños musulmanes van a solicitar la nacionalidad española solo con dispensa sin prueba CCSE jijiji fácil jiji

En fin, jiji

Puntuación 13
#2
Pepe
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Articulo asusta viejas del día

Comparar la calidad del crédito de 2007 con el actual ya es suficiente para dejar de leer el articulo

Puntuación -29
#3
Sergio del amo
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He vivido en tres países de Europa durante 15 años y lo puedo decir sin dudarlo en ESPAÑA LA VIVIENDA ESTA BARATA Y EL ALQUILER UN 40% MAS BARATO QUE EN FRANCIA E INGLATERRA NO CUENTO ALEMANIA PORQUÉ AHÍ MUY MUY DIFÍCIL ALQUILAR NADA

Puntuación -22
#4
Pepe
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Articulo asusta viejas del dia...

Comparar el credito de 2007 con el actual ya es suficiente para dejar de leer esta "noticia"

Puntuación -24
#5
Jose
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Este articulo le da esperanzas a los que están esperando comprar viviendas a precios de crisis 2010! HAHAHA

Así llevan ya 3 años y los precios no paran de subir... Seguir esperando seguir!!

Puntuación -26
#6
Va a petar la burbuja
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Hasta el Banco Central Europeo, presidido por la inepta de Christine Lagarde, dice que hay una burbuja inmobiliaria.

Y Christine Lagarde no ve tres en un burro, con lo cual la burbuja debe ser descomunal. Tened en cuenta que esta tipa no ve inflación y el dato de inflación está en el punto más alto de los últimos 29 años.

Si el BCE sabe que hay una burbuja lo único que tiene que hacer es subir los tipos de interés!

Puntuación 25
#7
Carmen33
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INFLACCION.??

PERO QUE ME VAS A CONTAR DÉ INFLACCION SI UNA MONEDITA DE COBRE DE 5GRAMOS LA PAGAN A 60.000 DÓLARES EI BITCOIN

QUE NO PAGARAN POR UN PORCHE O UN BUEN PISO..... EL INFINITO.

IROS A

T

O

M

A

R

POR

C

Puntuación -7
#8
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Con tipos de interés a cero es imposible que no se forme una burbuja. Luego los lloros.

Puntuación 34
#9
Kiko.
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Asusta ver el esfuerzo mediatico y a todos los niveles para empujar al rebaño de ciudadanos a endeudarse hasta las cejas por 20 ó 30 años comprando viviendas que cada vez hay más disponibles. El crecimiento demógrafico en España ( y yo diría que en Europa) es negativo. La población además envejece a marchas forzadas, no hay relevo generaciónal ni rotación adecuada. La precariedad y muy excesiva temporalidad con salarios bajos no aporta entusiasmo en absoluto para aventuras hipotecarias. La desconfianza en la banca es absoluta y totalmente justificada. La calidad de la construcción obra nueva es sencillamente deplorable. ( Nadie puede garantizar una durabilidad de 30 años en un estado de conservación regular.) Con lo que acabada la hipoteca comienza el crédito para la restauración y rehabilitaciòn. Tras otros 15 años el comprador no ha hecho otra cosa que pagar, pagar y pagar. Impuestos, cimisiones, intereses y reformas. Hay más puntos de vista, por supuesto, pero que vengan estos capullos de mala madre queriendo vendernos otra burra coja y decir que es un potrillo de carreras...QUE COMPREN ELLOS, QUE TANTO DINERO TIENEN Y TAN BUENA INVERSIÓN ES. Pero, me da que todo son milongas y caramelos de enganche.

Cada vez hay más y más vivienda disponible y a buenos precios las no de primera línea. Obviamente, la obra nueva y a los precios Y CALIDADES que se ofertan, no se están vendiendo. No como nos quieren hacer creer. Si se controlan un poco los alquileres a los grandes propietarios - léase especuladores- si se les dificulta el cambio de negocio ( venta por alquiler) como es la tendencia en todos los países. En todos. Pues las mafias van a tener que buscar nuevos chanchullos, y cada vez hay menos y la competencia entre ellos es descomunal. El milagro económico DE RATO, acabó como él. Pasó de doctor honoris causa a un mero ladrón de mucho traje y nada de decencia, honestidad ni honradez.

Demasiada publicidad y presíón mediatica para fiarse de esta bastardada. Más aún cuando las ciudades están plagadas de pisos de bancos que pagamos nosotros pero que okupan ellos. No en vano los bancos son los mayores okupas del país a universos de distancia de otros okupas. Pero de eso como de los chanchullos de la iglesia, NADIE OPINA NI HABLA. Me pregunto; por que.

BECARIO: El chollo de tu vida. Compra que mañana los vas a vender a un 80% más, como mínimo. Las hipotecas están regaladas y se pagan en cómodos plazos durante 30 añitos que pasan volando. Anímate y tira palante. Los valientes - que no mueren, que son pocos- reciben los honores, las medallas y las palmaditas. El meollo se lo llevan otros, pero las palmaditas...son para ti, si lo puedes contar, claro. Animo, las oportunidades no esperan. No te esperan, becario.

Puntuación 22
#10
Pobre gente los San Esperantos
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El kilo el pobre chaval está esperando que le regalen o cazar un chollo.

Tú espera y espera sentadito que lo que te van a regalar es una mierda.

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#11
Armagedon
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A los que quieren que suban los tipos de interés me podéis deleitar para que cojones vale subirlos?pinchar la burbuja inmobiliaria es regular precio, de venta,no es que dejen de pagar miles de personas sus hipotecas.

Puntuación -13
#12
JUAN
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CUANDO ESTO EXPLOTE ALGUNOS VAN A COMER LADRILLOS HASTA EL TERCER MILENIO, MINIMO GARANTIZADO.

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#13
WARNING
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La vivienda en España va a bajar mucho por tres razones fundamentales: Bajisima natalidad, incremento de las defunciones por el envejecimiento poblacional y el covid que a pesar de la vacunacion sigue y tercero y mas importante, que no hay dinero.

Puntuación 16
#14
AGENTE INMOBILIARIO
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WARNING WARNING

COLECTIVOS DE MUCHOS VENEZOLANOS CON DINERO SE HAN VENIDO A ESPAÑA A MADRID MUCHOS. LO MISMO DIGO COLECTIVOS DÉ PERÚANOS Y AHORA LES TOCA A LOS CHILENOS TODOS HUYEN DESPAVORIDOS DEL COMUNISMO.

Puntuación 3
#15
CARLOS
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Al 15: Y qué quieres decir?? Yo vine con 15 años a España en el año 96.He vivido desde entoces en España,aquí estudié y formé.Viví la peseta,cambio al euro,crisis del 2008;ya profesional,etc.La población en el año 96 era de 37 millones,hoy casi son 48 millones.Con o sin comunismo en Latinoámerica NO VENDRÁN inmigrantes como antaño.España NO tenía deuda entonces.La vivienda bajará y cuando esto explote muchos van a quedar PEOR que antaño.Tiempo al tiempo.La situación en todos los aspectos es peor.

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#16
navegante,los herederos en Madrid, Murcia, y la comunidad de Andalucía heredan los bienes de los fallecidos
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Al 6 José, no te canses en dar una opinión de sentido común, pues hay muchos intereses en decir que la vivienda va a estar en precio cero, pues como apunta el 4 con buen criterio la vivienda en España está barata en compra, y en alquiler, yo no he vivido en ningún País, pero si he visitado varios, uno de ellos dinamarca, hace algo así como 20 años, en ese tiempo los bloques que rodean a la sirenita bloques militares de antaño, estaban a un precio de 60 millones de las antiguas pesetas, esos bloques en mi pueblo la gente humilde los ha recibido casi de gratis.

Otro dato que apoto yo y en la que le doy la razón al 15, y porque se la doy, se la doy por ser un profesional que sabe de lo que habla.

YO EN VERANO EN MIS VACACIONES VOY A UN PEQUEÑO PUEBLO DONDE HAY UNA COMUNIDAD BASTANTE GRANDE DE RUMANOS QUE SE HAN INTEGRADO EN ESE PUEBLO, Y VIVIENDA QUE QUEDA VACIA VIVIENDA QUE COMPRAN.

Señores, no todos lo que compran tienen que ser españoles, ni Colombianos, ni de Venezuela.

José, hay gente como él 10, que se empeñan con su particular bola de cristal en definir una españa que apesar de la panda de polítios que tenemos que está en quiebra permanente, sin natalidad, y para nada poen en valor la inmigración bestial que tenemos de otros países y otras culturas, y sí a eso le añadimos los intereses de señores como el 10 que esperan que la vivienda se la van a regalar pues hay que dejarlos a su bola porque no los vamos a cambiar de forma de pensar, que sí los bancos, que sí la natalidad, y todos esos nantras que lo quieren todo de gratis,

Señores el tiempo lo pone todo en su sitio, como es la oferta y la demanda, la razón al que no compra, y el precio es el que es y todo el mundo está en su derecho de pedir lo que crea conveniente por una vivienda y por un alquiler.

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#17
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Josep M.
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La vivienda, por desgracia siempre subirá salvo niveles puntuales.

Mientras, se vayan subiendo las exigencias constructivas de la obra nueva.

(Ej. que obliguen a instalar paneles solares... accesos para minusvalidos, ascensores de determinado ancho, aislamientos mejores.....)

Mientras se vayan subiendo las tasas de obra de los ayuntamientos.

Mientras los materiales continuen subiendo.

Mientras los sueldos continuen subiendo.

Lo veo así. Porque si no subiera el precio, nadie construiria. por lo que la oferta disminuiria y la obra vieja subiria.

Puntuación 0
#18
Usuario validado en Google+
Oscar Serrano
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Al 17, que según el la tasa de natalidad y el envejecimiento poblacional no tiene nada que decir aquí... Pero sin embargo la inmigración de latam y Europa del este, que viene aquí a buscarse la vida con una mano detrás y otra delante van a sostener el burbujote inmibilario con sus enormes cantidades de ahorro para pagar las cuantiosas entradas que necesitan para entrar al mercado de la vivienda. Magnifico análisis....

Puntuación 1
#19