El riesgo de burbujas inmobiliarias en toda Europa se ha acelerado, ya que la pandemia ha desencadenado una oleada mundial de gasto en viviendas más grandes que se vio acelerada por los agresivos estímulos de los bancos centrales.
Con la ciudad alemana de Frankfurt a la cabeza de la lista, las ciudades europeas representan seis de los nueve mercados inmobiliarios más desequilibrados del mundo, según el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG publicado este miércoles. El riesgo de burbuja también se aceleró en las ciudades canadienses de Toronto y Vancouver, además de en Hong Kong.
Los precios de la vivienda se dispararon en todo el mundo el año pasado, ya que el coste de los préstamos tocó fondo y los compradores valoraron más el espacio o añadidos como los espacios verdes. Aunque en todas las ciudades estudiadas por UBS, excepto en cuatro, los precios aumentaron, el banco advirtió que esas subidas podrían detenerse bruscamente en la mayoría de los mercados a medida que las políticas de préstamo comiencen a aflojarse en medio de la flexibilización de las restricciones de la pandemia.
"De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice", han escrito los autores del informe. "El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias", añaden.
A diferencia de la crisis financiera mundial de 2008, las ciudades estadounidenses están fuera de la zona de peligro. Moscú y Estocolmo registraron los mayores aumentos de riesgo, mientras que Tokio y Sídney también subieron en la clasificación a medida que sus mercados.
En todas las ciudades analizadas, el crecimiento de los precios se aceleró hasta el 6% en términos ajustados a la inflación entre mediados de 2020 y mediados de 2021, el mayor incremento en siete años. Dado que los hogares piden cada vez más dinero prestado para seguir el ritmo de los precios de la vivienda, el crecimiento de las hipotecas pendientes y de la relación entre la deuda y los ingresos también se ha acelerado, especialmente en Canadá, Hong Kong y Australia.
Otra consecuencia de la pandemia es que los precios en las zonas no urbanas están subiendo más rápido que en las ciudades por primera vez desde principios de la década de 1990. Esto debilita los argumentos a favor de un aumento continuado de los precios de la vivienda en las grandes ciudades, ya que las empresas y los empleados sopesan adoptar definitivamente prácticas de trabajo flexibles.
El trabajo llega a afirmar que "parece cada vez más probable que los mercados de la vivienda de las ciudades sufran un largo periodo de vacas flacas, aunque los tipos de interés sigan siendo bajos". Sin embargo, matiza el informe, "para los compradores de vivienda por primera vez, esperar a que los precios sean más asequibles no suele ser una opción, dado que los ciclos inmobiliarios son duraderos y el momento de las grandes correcciones del mercado no es predecible".
El caso de Madrid
En el caso concreto de España, el estudio de UBS se refiere al caso de Madrid. "Entre 2015 y 2019, los precios reales aumentaron un 5% anual de media. Pero el auge de los precios se ha detenido bruscamente desde entonces, y la capital española es una de las únicas cuatro ciudades del estudio que registraron una corrección de precios en 2020", señalan los analistas de UBS, explicando que los precios cayeron un 5% como consecuencia de las severas medidas de cierre y la contracción económica y recordando que los alquileres se desplomaron casi un 10%.
No obstante, admiten estos expertos, el mercado de la vivienda sigue estando bastante valorado en Madrid. "Los precios han empezado a tocar fondo este año y ahora son un 3% más altos que a mediados de 2020, y es probable que las transacciones repunten. La importante actividad de nuevas construcciones y de reformas limita por el momento la subida de los precios", complementan.
