La vivienda lo ha sido todo durante la crisis del covid por obligación: hogar, oficina, lugar de recreo, gimnasio improvisado... Todo ello ha podido cambiar la concepción que tenemos del techo bajo el que vivimos, otorgando un mayor valor intrínseco a la vivienda que queda reflejado en los precios. Además, unos tipos de interés históricamente bajos y unas ayudas públicas que han mantenido estable la renta de gran parte de la población han generado una situación única en los países desarrollados: unos precios de la vivienda estables o al alza mientras que la economía se hundía. En algunos países como EEUU, la vivienda no ha parado de subir, alcanzando precios que podrían parecer desorbitados.
El precio de la vivienda en EEUU es hoy un 13% más alto que hace un año y la tendencia afecta a todo el país. Desde la casa de análisis Oxford Economics hablan de "una subida de precios meteórica". No se observaba tal vigor en el inmobiliario desde mediados de la década de los 2000, justo en medio de una burbuja crediticia que termino en la crisis de las hipotecas subprime, generando una onda expansiva que afectó a todo el mundo, incluso a los países cuyos bancos no tenían exposición directa a esos activos que demostraron ser menos sólidos de lo que parecían.
En aquella época, el auge de los precios se basaba en un endeudamiento excesivo facilitado por la titulización de los préstamos hipotecarios (las hipotecas de todas clases se empaquetaban y se vendían en forma de títulos como un nuevo activo y con esa liquidez se volvían a conceder préstamos hipotecarios), especialmente en el segmento de las hipotecas de alto riesgo. Ahora, la situación guarda algunos parecidos en cuanto a las valoraciones de las viviendas, pero también hay muchas diferencias. Esto va a sonar un tanto repetitivo y quizá incluso osado, pero pese a los elevados precios de los inmuebles es probable que EEUU no esté sufriendo una burbuja inmobiliaria, al menos, no de la misma magnitud que la de 2006-2007.
Similitudes con la burbuja de 2006
No obstante, se pueden observar algunas similitudes a la hora de analizar algunos indicadores sobre las valoraciones de la vivienda como la que ofrece el ratio que mide la relación entre el precio de la vivienda y el del alquiler a nivel nacional (cuantos alquileres hay que pagar para poder comprar una vivienda). Este indicador que se encuentra en su nivel más alto desde al menos 1975 (desde que hay registros), según publican los investigadores de la Reserva Federal de San Luis. Es decir, ya ha superado el pico previo a la crisis subprime.
"La rápida apreciación del precio de la vivienda desde mayo pasado, combinada con una desaceleración en el crecimiento de los alquileres, ha dado como resultado un aumento en este índice. La relación precio-alquiler de la vivienda a nivel nacional ha superado el pico anterior alcanzado en enero de 2006; en marzo de 2021, este índice está un 1% más alto que su nivel en el pico de la burbuja inmobiliaria. Esto sugiere que la casa promedio ahora se vende por un poco más lo que se consideraría su 'valor razonable'", según explican los expertos de la Fed.
Los expertos de la Reserva Federal se preguntan ¿cómo se puede juzgar si una casa que se vende a un precio determinado es cara o barata, si está sobrevalorada o infravalorada? La mayoría de los inversores, economías o cualquier persona espera que los precios de la vivienda se relacionen de forma estable con los ingresos de las familias y la salud de la economía, y que la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler fluctúe de forma leve, puesto que al final el alquiler es el 'servicio' que pagan las familias por el cobijo y protección que otorga una casa. De modo que un movimiento ascendente y sostenido en el tiempo implicaría una sobrevaloración creciente y un movimiento descendente persistente sugeriría lo contrario, según la nota publicada por la Fed.
"Por lo tanto, un valor razonable es cuando la relación precio-alquiler se aproxima a su promedio histórico bajo los supuestos mencionados anteriormente", aseguran estos expertos. Esto es algo que no está sucediendo hoy, puesto que el ratio precio de la vivienda sobre alquiler está en máximos históricos, lo que podría indicar que existe cierta sobrevaloración y exuberancia en el mercado inmobiliario, pero ¿está sufriendo EEUU una burbuja inmobiliaria histórica o similar a la de 2006?
A primera vista podría parecerlo, según explican desde la Reserva Federal. Sin embargo hay muchos motivos que podrían estar generando esta subida de precios sin que se esté creando, necesariamente, una gran burbuja de tamaño similar: sobrevaloración y exuberancia podrían ser la definición adecuada para este momento.
Menos riesgos que en 2006
Aunque los precios son altos, "los riesgos a los que se enfrentan los hogares, el sistema financiero y la economía parecen menos serios ahora que en 2006. Lo más importante es que los propietarios de viviendas hoy en día tienen un mayor valor neto de la vivienda y menos deuda hipotecaria respecto a 2006. Pero el elevado nivel de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler sin duda merece cautela y un estudio más a fondo".
Bruno Cavalier, economista jefe en Oddo BHF, profundiza en estos detalles que pueden estar otorgando a la vivienda un precio 'estructuralmente' más elevado sin la necesidad de generar una burbuja con su posterior estallido e impacto en la economía. "La fuerza de la demanda de vivienda tiene causas tanto específicas (pandémicas) como fundamentales (demográficas), que se ven reforzadas por los bajos tipos de interés. La sensibilidad a los tipos de interés es un factor de riesgo".
Este experto explica que los hogares presentan hoy unas cuentas más saneadas y menos expuestas a la deuda inmobiliaria. La burbuja de 2006 estalló cuando la carga de la deuda inmobiliaria se hizo insostenible para los hogares. En su punto álgido, a mediados de 2006, representaba más del 70% del PIB. En el cuarto trimestre de 2020, la proporción era de sólo el 51%, argumenta Cavalier.
Por otro lado, nos encontramos en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, que reduce el esfuerzo de las familias para comprar una vivienda, pese a que los precios sean mucho más elevados. Si bien es cierto que hace décadas los precios eran muy inferiores (tanto en EEUU como en España), la financiación era mucho más costosa por unos intereses muy superiores.
Es cierto que "tras la recesión de 2001, los tipos de interés de los préstamos habían bajado, pero no hasta el punto de explicar la aceleración de los precios en los años siguientes. La causa fue la flexibilización de las normas de préstamo (titulización de hipotecas de alto riesgo)", señala Cavalier. Además, en el caso de EEUU, el precio al que el hogar medio puede acceder a un inmueble ha aumentado gracias al incremento de la renta disponible (que se acentuó durante esta recesión) y gracias a la caída de los tipos de interés de los préstamos (3,0% en 2020 frente a 5,9% en 2005).
Por último, todo lo señalado al comienzo de este artículo puede haber tenido un impacto en el valor que las familias otorgan a su hogar. El covid ha podido alterar las preferencias y las familias podrían estar dispuestas a pagar más por lo que consideran un 'hogar ideal', impulsando los precios de los inmuebles. La cuestión es si esta nueva concepción de la vivienda se prolongará en el tiempo o si la vuelta a la normalidad volverá a reducir la importancia que las personas dan a las cuatro paredes en las que viven.
