El mercado inmobiliario se ha convertido en un 'fortín' durante la crisis del covid. Contra todo pronóstico, los precios de la vivienda han resistido a las turbulencias económicas durante los peores meses de la pandemia. Ahora, con el rebote de la economía, la actividad de compra-venta se ha recuperado por completo en la zona euro (también España) y los precios no paran de subir. Es más, en la parte final de este año se prevé que el precio de la vivienda suba al ritmo más alto de las últimas tres décadas. ¿Hasta dónde puede llegar esta tendencia? ¿Estamos en otra burbuja inmobiliaria? ¿Qué riesgos corre la economía?
El precio de la vivienda (nueva y usada) en la zona euro subió un 6,8% en el segundo trimestre de 2021 (el ritmo más alto desde 2006), según los últimos datos publicados por Eurostat, la agencia de estadística de la Comisión Europea. Pero la gran subida aún puede estar por llegar. Varios factores, tanto de oferta como de demanda, van a dar otro 'empujón' al precio de los inmuebles en la parte final de este año.
La rigidez de la oferta (escasa reacción de la inversión, auge de precios de los materiales, escasez de mano de obra...) y una demanda que se encuentra al alza (por una larga serie de factores) dará 'alas' a la vivienda en la parte final de 2021. En esta ocasión, a diferencia de lo ocurrido en 2006-2007, serán los países del norte y centro de Europa los que lideraran este movimiento.
Ricardo Amaro, economista senior de Oxford Economics y experto en mercado inmobiliario, comenta en una nota para clientes que "el crecimiento de los precios de la vivienda ha pasado de rápido a rapidísimo en la Eurozona, desafiando las predicciones durante la recesión provocada por la pandemia. Este impresionante impulso continuará hasta 2022. Anticipamos que el crecimiento del precio de la vivienda en la Eurozona aumentará al 8% interanual en el cuarto trimestre de 2021, un crecimiento no visto en 30 años".
Mercados sobrecalentados
Este experto cree que los Países Bajos y Alemania llevaran el peso de este movimiento, con un crecimiento de los precios de la vivienda que alcanzará un máximo de alrededor del 15%. También se prevén aumentos rápidos en Eslovaquia y Austria. "Para España, es probable que el crecimiento esté comenzando a despertar y esperamos que se recupere de manera sólida. Esto deja a Italia como el único país de la Eurozona con un crecimiento inferior al 3% para finales de 2021", asegura el economista de Oxford Economics.
El vigoroso despertar de este mercado ha disparado algunas alarmas. Las valoraciones de la vivienda están alcanzando máximos en varios países. "Algunos mercados inmobiliarios ya se encontraban en una situación cercana a la sobrevaloración antes de la pandemia, de modo que la aceleración de la trayectoria de los precios no ha hecho más que alimentar el debate sobre los riesgos de sobrecalentamiento en determinados países", explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research, en declaraciones a elEconomista.
Uno de los problemas más graves es que este auge de las valoraciones reduce la accesibilidad a la vivienda por la vía de la compra y encarece los alquileres. Los gobiernos intentan buscar solución a este problema con diferentes políticas que hasta la fecha no han tenido demasiado éxito. Mientras que la demanda siga superando a la oferta, los precios deberían seguir al alza. El sector de la construcción no termina de 'despertar' tras el letargo de la pandemia, lo que limita el aumento de la oferta. Por otro lado, la demanda cuenta con varios alicientes para mantenerse fuerte por un tiempo.
"El fuerte y continuado aumento de los precios de la vivienda en la zona del euro muestra los efectos secundarios de la política de tipos de interés negativos del BCE. En algunos países, la vivienda ha alcanzando valoraciones muy elevadas. En caso de que suban los tipos de interés, esto podría generar una corrección severa", apunta Jörg Krämer, economista jefe de Commerzbank.
Unos tipos de interés históricamente bajos han convertido a la vivienda en una inversión atractiva, con una rentabilidad positiva (cercana al 4% bruto anual en el España, según el BdE) a través del alquiler y que además se revaloriza año tras año. No obstante, esta inversión no está exenta de riesgos. Los precios han subido más rápido que los alquileres, lo que está reduciendo poco a poco la rentabilidad por este concepto. Pero lo más peligroso es que se produzca una corrección en los precios ante unas valoraciones excesivamente altas, algo que por ahora parece poco probable.
Desde el FMI, en su monitor sobre vivienda, advierten de que los aumentos en los precios de la vivienda en relación con los ingresos hacen que la vivienda sea inasequible o poco asequible para muchos segmentos de la población, como se destaca en el reciente estudio del FMI. Además, las relaciones laborales y los acuerdos a los que están llegando los trabajadores con salarios más altos (para seguir teletrabajando) la pandemia también podrían exacerbar estas preocupaciones por la desigualdad, ya que estos trabajadores pujarán por casas más grandes, lo que, lo que a su vez impulsa el precio del mercado en general.
A nivel de la Eurozona "los precios de la vivienda han seguido aumentando notablemente más rápido que los alquileres. La relación entre estas variables se utiliza a menudo como medida de valoración de los inmuebles. Este ratio es ahora significativamente más alto que en 2008, es decir, antes del estallido de las burbujas inmobiliarias en algunos países de la zona del euro". No obstante, en esta ocasión son los países del norte y el centro los que parecen presentar un mayor riesgo.
Las valoraciones de la vivienda son más altas que en la anterior burbuja
Según explican desde Commerzbank, dentro de la zona del euro se ocultan tendencias diferentes en los países. Por ejemplo, los aumentos de precios en Portugal y España han sido relativamente mucho más pequeños que en el resto del Viejo Continente. En Italia, aunque la tendencia ha acelerado, sigue siendo comparativamente moderado.
Esta vez los aumentos de precios más fuertes se están viendo en los países centrales y los bálticos. Luxemburgo aparece a la cabeza (con subidas superiores al 16%), aunque debe tratarse como un caso especial por su pequeño tamaño y su estructura económica especial, según apuntan desde Commerzbank. Después aparecen Alemania y los Países Bajos que han mostrado recientemente los mayores aumentos de precios, seguidos de cerca por Austria.
Los tipos negativos penetran en la economía
"Una explicación a estas diferencias podría ser que en los países donde el aumento de precios se ha intensificado recientemente, los bancos están transfiriendo cada vez más los tipos de interés negativos del BCE a los depositantes, aumentando así la presión para cambiar a otras formas de inversión. Además, la pandemia ha frenado el turismo y, por lo tanto, probablemente también la demanda de ciertos tipos de vivienda en los países del sur", según explican desde Commerzbank
Los economistas de Rabobank Research también muestran su preocupación por el rápido auge de los precios en los Países Bajos. Para este año esperan que la vivienda suba un 14,4% por los bajos tipos de interés, unas previsiones económicas favorables, una oferta limitada y por otros factores inflacionarios que están afectando a la economía. Además, la vivienda subirá en 2022 otro 11,5%.
En Alemania todo hace indicar que las tendencias serán muy similares a las de Países Bajos. Los analistas creen que se podría estar gestando otra burbuja, puesto que las valoraciones de los precios de la vivienda en la Eurozona en su conjunto superan a las de 2007 y 2008 de forma holgada. Esta tendencia genera cierto nerviosismo por la posibilidad de que se esté hinchando una burbuja que termine estallando en los países más tensionados.
Riesgos para la vivienda
Si los bajos tipos de interés están 'inflando' los precios, entonces, por lógica, los propios tipos de interés pueden ser la 'aguja' que haga explotar la burbuja o que la desinfle de forma controlada, generando una estabilización/corrección controlada en el mercado inmobiliario en los países que presentan unas valoraciones más elevadas. "Es probable que el mayor riesgo sea la evolución a medio plazo de los tipos de interés. También en 2008, las burbujas en Irlanda y España estallaron cuando las condiciones de financiación se deterioraron significativamente", explican desde Commerzbank.
No obstante, este no es el escenario en el corto plazo. Si la inflación no termina descontrolándose, los expertos de Rabobank y Commerzbank esperan que el BCE mantenga las condiciones de financiación favorables, por lo que "no es de esperar una corrección significativa en el precio de los inmuebles. Por el contrario, es probable que los precios sigan subiendo por el momento".
Amaro, de Oxford Economics, cree que "el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda se moderará a medio plazo, a medida que suban las tasas de interés y aumente la oferta. Pero nuestra perspectiva a medio plazo es susceptible de sufrir riesgos a la baja. Según nuestras métricas de valoración actualizadas, los precios de la vivienda parecen demasiado tensionados, siendo Países Bajos y Alemania los mercados mayor riesgo".
El escenario base habla de un boom sostenido en el tiempo en la vivienda, puesto que no se espera que los bancos centrales empiecen a retirar estímulos de forma masiva y, sobre todo, no se espera que suban los tipos de interés de forma drástica, al menos en la zona euro. Sin embargo, en economía no hay nada cierto ni 100% seguro. Ralph Solveen, economista de Commerzbank, cree que la situación "podría volverse crítica si la inflación se recupera de manera sostenible... Entonces, el BCE ya no podrá evitar un endurecimiento de la política monetaria y el peligro de una corrección significativa de los precios de la vivienda aumentaría notablemente".
Este escenario es todavía poco probable. Además, de materializarse, el riesgo que representaría para la economía en su conjunto sería muy inferior al de otros estallidos de burbujas anteriores. La razón es muy simple: detrás de esta posible burbuja de precios en el mercado inmobiliario no hay una burbuja crediticia, por lo que el alcance de una corrección en el mercado inmobiliario podría afectar al sector, pero no tendría que expandirse de forma masiva al resto de la economía a través de los canales financieros.
Diferencias con 2007
Además, "es poco probable que el peligro provenga de propietarios que no pueden pagar sus préstamos. Después de todo, en la actualidad los tipos de interés de los préstamos generalmente se fijan por períodos más largos... El estallido de la burbuja en España en 2008 tuvo un impacto particularmente fuerte porque en ese momento prácticamente todos los préstamos hipotecarios tenían un tipo de interés variable (más del 97% de las hipotecas eran a tipo variable), por lo que el nivel de tipo de interés más alto se produjo mucho más rápido que en otros países", asegura Solveen. Muchas familias y promotoras tuvieron que vender a 'precio de saldo' sus viviendas, lastrando el precio.
Esta vez, el mercado inmobiliario de España está entre los más sólidos y sostenibles. "En este sentido, es importante señalar que el mercado español cuenta con buenos fundamentales, entre los que destacan una sólida posición de partida de los hogares y de las empresas del sector (bajo endeudamiento en agregado); una mayor prudencia de los bancos en la concesión de crédito; y una oferta de vivienda nueva que no alcanza las 100.000 unidades al año (y que se sitúa por debajo de la formación neta de hogares). Esta cifra contrasta radicalmente con la situación de 2006, cuando se llegaron a visar más de 865.000 viviendas (frente a una creación neta de 427.000 hogares)", explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research.
No hay boom en la construcción
Otra diferencia que hace la burbuja presente menos peligrosa que la de 2007-2008 es que la inversión en construcción se encuentra en niveles sostenibles, lo que limitaría el impacto en el PIB y el empleo producto de un 'parón' en el inmobiliario. "Las altas valoraciones por sí solas no van a desencadenar en una crisis inmobiliaria total". El mercado puede corregir, pero su impacto sería limitado. "En la mayoría de los países (sobre todo los más grandes y sistémicos) no ha habido un boom de la construcción en los últimos años. Por tanto, la participación de la inversión real en vivienda en el PIB real ha aumentado solo ligeramente en los últimos años", escribe Solveen.
De modo que el escenario más probable habla de una desaceleración de los precios en los próximos años a medida que el rally de la vivienda y una subida de los tipos de interés progresiva comiencen a 'destruir' demanda. "Es probable que cada vez haya menos compradores que puedan pagar los precios actuales si los tipos de interés suben, lo que debilitaría la demanda". Aunque este proceso puede desembocar en una corrección de precios a medio plazo, el impacto de la economía debería ser limitado.
