Vivienda

El precio de la vivienda se prepara para dar el mayor salto en 30 años en la Eurozona

  • Oxford Economics: "Los precios de la vivienda subirán un 8% en el último trimestre"
  • Commerzbank: "El gran riesgo para la vivienda es una subida de los tipos de interés"
  • El riesgo de una crisis es bajo: no hay boom de la construcción ni crediticio
Grúas de construcción en 2008 en Seseña (España). Foto: Alamy.

El mercado inmobiliario se ha convertido en un 'fortín' durante la crisis del covid. Contra todo pronóstico, los precios de la vivienda han resistido a las turbulencias económicas durante los peores meses de la pandemia. Ahora, con el rebote de la economía, la actividad de compra-venta se ha recuperado por completo en la zona euro (también España) y los precios no paran de subir. Es más, en la parte final de este año se prevé que el precio de la vivienda suba al ritmo más alto de las últimas tres décadas. ¿Hasta dónde puede llegar esta tendencia? ¿Estamos en otra burbuja inmobiliaria? ¿Qué riesgos corre la economía?

El precio de la vivienda (nueva y usada) en la zona euro subió un 6,8% en el segundo trimestre de 2021 (el ritmo más alto desde 2006), según los últimos datos publicados por Eurostat, la agencia de estadística de la Comisión Europea. Pero la gran subida aún puede estar por llegar. Varios factores, tanto de oferta como de demanda, van a dar otro 'empujón' al precio de los inmuebles en la parte final de este año. 

La rigidez de la oferta (escasa reacción de la inversión, auge de precios de los materiales, escasez de mano de obra...) y una demanda que se encuentra al alza (por una larga serie de factores) dará 'alas' a la vivienda en la parte final de 2021. En esta ocasión, a diferencia de lo ocurrido en 2006-2007, serán los países del norte y centro de Europa los que lideraran este movimiento.

Ricardo Amaro, economista senior de Oxford Economics y experto en mercado inmobiliario, comenta en una nota para clientes que "el crecimiento de los precios de la vivienda ha pasado de rápido a rapidísimo en la Eurozona, desafiando las predicciones durante la recesión provocada por la pandemia. Este impresionante impulso continuará hasta 2022. Anticipamos que el crecimiento del precio de la vivienda en la Eurozona aumentará al 8% interanual en el cuarto trimestre de 2021, un crecimiento no visto en 30 años".

Mercados sobrecalentados

Este experto cree que los Países Bajos y Alemania llevaran el peso de este movimiento, con un crecimiento de los precios de la vivienda que alcanzará un máximo de alrededor del 15%. También se prevén aumentos rápidos en Eslovaquia y Austria. "Para España, es probable que el crecimiento esté comenzando a despertar y esperamos que se recupere de manera sólida. Esto deja a Italia como el único país de la Eurozona con un crecimiento inferior al 3% para finales de 2021", asegura el economista de Oxford Economics.

El vigoroso despertar de este mercado ha disparado algunas alarmas. Las valoraciones de la vivienda están alcanzando máximos en varios países. "Algunos mercados inmobiliarios ya se encontraban en una situación cercana a la sobrevaloración antes de la pandemia, de modo que la aceleración de la trayectoria de los precios no ha hecho más que alimentar el debate sobre los riesgos de sobrecalentamiento en determinados países", explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research, en declaraciones a elEconomista.

Uno de los problemas más graves es que este auge de las valoraciones reduce la accesibilidad a la vivienda por la vía de la compra y encarece los alquileres. Los gobiernos intentan buscar solución a este problema con diferentes políticas que hasta la fecha no han tenido demasiado éxito. Mientras que la demanda siga superando a la oferta, los precios deberían seguir al alza. El sector de la construcción no termina de 'despertar' tras el letargo de la pandemia, lo que limita el aumento de la oferta. Por otro lado, la demanda cuenta con varios alicientes para mantenerse fuerte por un tiempo.

"El fuerte y continuado aumento de los precios de la vivienda en la zona del euro muestra los efectos secundarios de la política de tipos de interés negativos del BCE. En algunos países, la vivienda ha alcanzando valoraciones muy elevadas. En caso de que suban los tipos de interés, esto podría generar una corrección severa", apunta Jörg Krämer, economista jefe de Commerzbank.

Unos tipos de interés históricamente bajos han convertido a la vivienda en una inversión atractiva, con una rentabilidad positiva (cercana al 4% bruto anual en el España, según el BdE) a través del alquiler y que además se revaloriza año tras año. No obstante, esta inversión no está exenta de riesgos. Los precios han subido más rápido que los alquileres, lo que está reduciendo poco a poco la rentabilidad por este concepto. Pero lo más peligroso es que se produzca una corrección en los precios ante unas valoraciones excesivamente altas, algo que por ahora parece poco probable.

Desde el FMI, en su monitor sobre vivienda, advierten de que los aumentos en los precios de la vivienda en relación con los ingresos hacen que la vivienda sea inasequible o poco asequible para muchos segmentos de la población, como se destaca en el reciente estudio del FMI. Además, las relaciones laborales y los acuerdos a los que están llegando los trabajadores con salarios más altos (para seguir teletrabajando) la pandemia también podrían exacerbar estas preocupaciones por la desigualdad, ya que estos trabajadores pujarán por casas más grandes, lo que, lo que a su vez impulsa el precio del mercado en general.

A nivel de la Eurozona "los precios de la vivienda han seguido aumentando notablemente más rápido que los alquileres. La relación entre estas variables se utiliza a menudo como medida de valoración de los inmuebles. Este ratio es ahora significativamente más alto que en 2008, es decir, antes del estallido de las burbujas inmobiliarias en algunos países de la zona del euro". No obstante, en esta ocasión son los países del norte y el centro los que parecen presentar un mayor riesgo.

Las valoraciones de la vivienda son más altas que en la anterior burbuja

Según explican desde Commerzbank, dentro de la zona del euro se ocultan tendencias diferentes en los países. Por ejemplo, los aumentos de precios en Portugal y España han sido relativamente mucho más pequeños que en el resto del Viejo Continente. En Italia, aunque la tendencia ha acelerado, sigue siendo comparativamente moderado.

Esta vez los aumentos de precios más fuertes se están viendo en los países centrales y los bálticos. Luxemburgo aparece a la cabeza (con subidas superiores al 16%), aunque debe tratarse como un caso especial por su pequeño tamaño y su estructura económica especial, según apuntan desde Commerzbank. Después aparecen Alemania y los Países Bajos que han mostrado recientemente los mayores aumentos de precios, seguidos de cerca por Austria.

Los tipos negativos penetran en la economía

"Una explicación a estas diferencias podría ser que en los países donde el aumento de precios se ha intensificado recientemente, los bancos están transfiriendo cada vez más los tipos de interés negativos del BCE a los depositantes, aumentando así la presión para cambiar a otras formas de inversión. Además, la pandemia ha frenado el turismo y, por lo tanto, probablemente también la demanda de ciertos tipos de vivienda en los países del sur", según explican desde Commerzbank

Los economistas de Rabobank Research también muestran su preocupación por el rápido auge de los precios en los Países Bajos. Para este año esperan que la vivienda suba un 14,4% por los bajos tipos de interés, unas previsiones económicas favorables, una oferta limitada y por otros factores inflacionarios que están afectando a la economía. Además, la vivienda subirá en 2022 otro 11,5%.

En Alemania todo hace indicar que las tendencias serán muy similares a las de Países Bajos. Los analistas creen que se podría estar gestando otra burbuja, puesto que las valoraciones de los precios de la vivienda en la Eurozona en su conjunto superan a las de 2007 y 2008 de forma holgada. Esta tendencia genera cierto nerviosismo por la posibilidad de que se esté hinchando una burbuja que termine estallando en los países más tensionados. 

Riesgos para la vivienda

Si los bajos tipos de interés están 'inflando' los precios, entonces, por lógica, los propios tipos de interés pueden ser la 'aguja' que haga explotar la burbuja o que la desinfle de forma controlada, generando una estabilización/corrección controlada en el mercado inmobiliario en los países que presentan unas valoraciones más elevadas. "Es probable que el mayor riesgo sea la evolución a medio plazo de los tipos de interés. También en 2008, las burbujas en Irlanda y España estallaron cuando las condiciones de financiación se deterioraron significativamente", explican desde Commerzbank.

No obstante, este no es el escenario en el corto plazo. Si la inflación no termina descontrolándose, los expertos de Rabobank y Commerzbank esperan que el BCE mantenga las condiciones de financiación favorables, por lo que "no es de esperar una corrección significativa en el precio de los inmuebles. Por el contrario, es probable que los precios sigan subiendo por el momento".

Amaro, de Oxford Economics, cree que "el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda se moderará a medio plazo, a medida que suban las tasas de interés y aumente la oferta. Pero nuestra perspectiva a medio plazo es susceptible de sufrir riesgos a la baja. Según nuestras métricas de valoración actualizadas, los precios de la vivienda parecen demasiado tensionados, siendo Países Bajos y Alemania los mercados mayor riesgo".

El escenario base habla de un boom sostenido en el tiempo en la vivienda, puesto que no se espera que los bancos centrales empiecen a retirar estímulos de forma masiva y, sobre todo, no se espera que suban los tipos de interés de forma drástica, al menos en la zona euro. Sin embargo, en economía no hay nada cierto ni 100% seguro. Ralph Solveen, economista de Commerzbank, cree que la situación "podría volverse crítica si la inflación se recupera de manera sostenible... Entonces, el BCE ya no podrá evitar un endurecimiento de la política monetaria y el peligro de una corrección significativa de los precios de la vivienda aumentaría notablemente".

Este escenario es todavía poco probable. Además, de materializarse, el riesgo que representaría para la economía en su conjunto sería muy inferior al de otros estallidos de burbujas anteriores. La razón es muy simple: detrás de esta posible burbuja de precios en el mercado inmobiliario no hay una burbuja crediticia, por lo que el alcance de una corrección en el mercado inmobiliario podría afectar al sector, pero no tendría que expandirse de forma masiva al resto de la economía a través de los canales financieros.

Diferencias con 2007

Además, "es poco probable que el peligro provenga de propietarios que no pueden pagar sus préstamos. Después de todo, en la actualidad los tipos de interés de los préstamos generalmente se fijan por períodos más largos... El estallido de la burbuja en España en 2008 tuvo un impacto particularmente fuerte porque en ese momento prácticamente todos los préstamos hipotecarios tenían un tipo de interés variable (más del 97% de las hipotecas eran a tipo variable), por lo que el nivel de tipo de interés más alto se produjo mucho más rápido que en otros países", asegura Solveen. Muchas familias y promotoras tuvieron que vender a 'precio de saldo' sus viviendas, lastrando el precio.

Esta vez, el mercado inmobiliario de España está entre los más sólidos y sostenibles. "En este sentido, es importante señalar que el mercado español cuenta con buenos fundamentales, entre los que destacan una sólida posición de partida de los hogares y de las empresas del sector (bajo endeudamiento en agregado); una mayor prudencia de los bancos en la concesión de crédito; y una oferta de vivienda nueva que no alcanza las 100.000 unidades al año (y que se sitúa por debajo de la formación neta de hogares). Esta cifra contrasta radicalmente con la situación de 2006, cuando se llegaron a visar más de 865.000 viviendas (frente a una creación neta de 427.000 hogares)", explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research.

No hay boom en la construcción

Otra diferencia que hace la burbuja presente menos peligrosa que la de 2007-2008 es que la inversión en construcción se encuentra en niveles sostenibles, lo que limitaría el impacto en el PIB y el empleo producto de un 'parón' en el inmobiliario. "Las altas valoraciones por sí solas no van a desencadenar en una crisis inmobiliaria total". El mercado puede corregir, pero su impacto sería limitado. "En la mayoría de los países (sobre todo los más grandes y sistémicos) no ha habido un boom de la construcción en los últimos años. Por tanto, la participación de la inversión real en vivienda en el PIB real ha aumentado solo ligeramente en los últimos años", escribe Solveen.

De modo que el escenario más probable habla de una desaceleración de los precios en los próximos años a medida que el rally de la vivienda y una subida de los tipos de interés progresiva comiencen a 'destruir' demanda. "Es probable que cada vez haya menos compradores que puedan pagar los precios actuales si los tipos de interés suben, lo que debilitaría la demanda". Aunque este proceso puede desembocar en una corrección de precios a medio plazo, el impacto de la economía debería ser limitado.

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Comentarios 26

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Mafias
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Pues yo veo cada dia mas oferta de vivienda y bajada de precio ... Aqui Ecourban intentando calentar el mercado de vivienda. Todo el mundo metido en Ertes y Eres corriendo como loca a pagar lo que sea por una vivienda.

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#1
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JA JA Se nota que hacen daño las políticas soziales sobre precios del alquiler del gobierno comunista y los fondos pagan publicidad para vender sus inmuebles. Se fastidien.

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#2
Paco
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No lo creo. Hay mas vivienda construida que demanda real.

Puntuación 29
#3
Marc66
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A mi lo que pase en Austria o mozambique me da igual, en España la vivienda es un activo de riesgo: okupas, morosos, desahucios parados o largos, derramas, precaristas, vecinos okupas, vandalismos, robos... No es oro todo lo que reluce.

Puntuación 53
#4
jupar
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Pues mis cálculos dicen lo contrario; ERES en todos los sectores principales, inflación por llegar . Es más, los pisos vacios tendrán que buscar un guarda ya que la pobreza va a aumentar.

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#5
Carmen33
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Un bitcoin qué no vale ni para limpiarse el trasero vale la friolera de 66.000e que no llegará a valer el producto imprescindible como la vivienda? Pues el infinito y más allá es de pura lógica

Puntuación -28
#6
Manipulación
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Otro artículo subvencionado por dinero.

Esto no se lo cree nadie.

Puntuación 30
#7
Cristóbal Collón
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El precio de la vivienda va inevitablemente a subir porque las políticas socialcomunistas de no respetar la propiedad privada, provocará que los inversores huyan del ladrillo. Eso significa que se construirán menos viviendas y habrá menos vivienda nueva en el mercado. Y como todo lo que es escaso, por la ley de la oferta y la demanda, se encarece....pues blanco y en botella.

Si necesitas una operación de corazón, búscate un cirujano, no un curandero. Si necesitas construir un edificio, búscate un arquitecto no a Pepe Gotera. Si lo que necesitas es crear riqueza, búscate a alguien que hay demostrado que sabe crearla (como un Amancio Ortega), no te busques a un socialcomunista. Porque los socialcomunistas son los que viven en los peores barrios (salvo que se dediquen a la política). Así que es imposible que un socialcomunista traiga a España la prosperidad que ha sido incapaz de proporcionar a su propia familia. Un olmo no da peras.

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#8
delgado
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^>

En este país hay 4.000.000 de viviendas vacías heredadas del Boom inmobiliario de principios de siglo

La única forma de que suban de precio es por la brutal Rapiña que hacen Hay-Untamientos y Gobierno Central

Con la que pretenden mejorar los balances de su sección Bancaria, propietarios de la mayoría de los Inmuebles vacíos y de una gran parte de los ocupados, a los que han refinanciado tres o cuatro veces la Hipoteca

Puntuación 11
#9
Pierre
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Es evidente que la vivienda subirá muchísimo más.

El pisito que hoy vale 350.000€ a pagar en cómodos plazos durante 30 o 40 años, pasará a tener un precio de venta de 1.000.000 de euros.

Mientras los alquileres y para obtener un rendimiento al capital del 5% se cotizará a 3.000 € mes el pisito de 90 m2 en un barrio de trabajadores.

Por supuesto el salario mínimo para el que trabaje será de 1.100 € o su equivalente en bitcoin. Futuro espectacular.

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#10
Propaganda pagada por el lobby del ladrillo
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Propaganda pagada por las inmobiliarias y promotoras, por el lobby del ladrillo.

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#11
Kiko
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Becario, bien se ve quienes te pagan, para que y a quienes lames. No se por que me da que el chollo del ladrillo no debe ir demasiado bien para los grandes constructores, pequeños y medianos, a la vista de que medios boñigueros como este estén un día si y otro también agitando las aguas de mil maneras diferentes - todas bastante rastreras- para sembrar inquietud, nerviosismo y prisa en los posibles compradores. El problema está; pues mira, no voy a decir nada porque es dar pustas al enemigo, que soís vosotros. Otra pista, esta si porque ya está muy generalizada, es que los contratos , todos los contratos, sea con bancos, con aseguradoras, con vendedores, con inmobiliarias, con cinstructores,etc. SON REVISADOS POR ABOGADOS DE ENTERA CONFIANZA recomendados por amigos y famíliares. Eso está haciéndo mucha pupa en estos gremios tan dados a la estafa, al timo, al abuso y al incumplimiento. Otra es que eso de COMPRAR SOBRE PLANO, se acabó señores.

Se compra quien lo haga, sobre obra acabada. Esto tampoco les gusta nada de nada a los promotores. En fin, que TODOS HEMOS APRENDIDO a no confiar ni fiarse de estas mafias.

Dinero a un lado e inmueble acabado y en condiciones, por otro. Fiarse de bancos y de promotores es salir escaldado siempre.

Y como se venden tantos y hay tanta demanda, pues se puede permitir tener calma, pacienvia y NO FIARSE NADA DE NADA DE ESTA TROPA.

Si no les gusta, pues hay a montones, eso que nos quieren hacer creer es OTRA MENTIRA MAS.

Nada de comprar sobre plano porque compras PLADUR, HOJALATAS Y CONGLOMERADOS DE VIRUTAS. Comprando obra acabada, eso de metros construidos y útiles se sabe perfectamente que son. Sobre plano...nunca.

Puntuación 17
#12
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En China ya ha dado el salto y se han matado !!! un monton de promotoras que no pueden pagar sus deudas !!

Puntuación 32
#13
Ziggy
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No sé cómo funciona la contabilidad de las viviendas vacías. Yo vivo en Valencia y no veo viviendas vacías por ningún lado. Salvo que te alejes a los pueblos, casas viejas, para rehabilitar y en zonas deshabitadas en las que el gobierno se niega a poner una red de comunicaciones decente, ya que hay poquísimos votos que cosechar. Una pena, pueblos que bien comunicados podrían ser estupendos para vivir con calidad de vida y buenos precios.

Puntuación 18
#14
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Pablo Salido Gaona
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Yo vivo de alquiler, no tengo prisas por encontrar algo digno o esperar , pero es cierto que el alquiler esta más o menos igual, hay poca oferta del alquiler, no se si por miedo, pero estoy notando una subida en los pisos. Espero que el mercado se tranquilice, después vienen las frases , " el banco me ha quitado el piso" no, has sido tu que no pagas. Que para pedir todos ponemos la mano, pero cuando viene la cosa fea, somos incapaces de apretar el cinturón y pagar las deudas.

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#15
Usuario validado en Google+
yorch r
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Hace 3 meses varios bancos me daban más del 80% y ahora sólo uno, en mi caso.

Cada vez es más difícil acceder al crédito (seguramente en contra de lo que obliga Europa).

Hay especulación con muchos pisos que no tienen intención de vender.

Y está muy claro, está todo caro, es decir, tiene un precio excesivo para lo que valen.

Así que los que están desesperados comprarán.

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#16
Publirreportajes Mortadelo
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DIRECTAMENTE MENTIRA.

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#17
¿¿??
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SI, EN LAS COLAS DEL HAMBRE TE REGALAN UNA CON EL CUPON DE RECOGIDA D EALIMENTOS.

Puntuación -4
#18
Cada dia mas caros
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Esta claro que sale mejor comprar que alquilar siempre.

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#19
¿quien compra?
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Con los salarios que gastamos va a comprar spm.

Con 40 años que tengo ya lo veo imposible.

Puntuación 10
#20
Slipknotpm
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Po que suban, así los venden más caros y si los quieren alquilar para rentabilizar pues serán más caros y nadie alquilará, bueno algún tonto caerá.

Yo por qué me pille mi pisochollo, si no lo tengo claro, quieres una nómina fija y un inquilino que te pague puntual, estas son mis condiciones si no tranquilo que sigo en mi anterior piso del cual me fui con una carta de recomendación de mi casero...

Puntuación -1
#21
Andy
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Lo de que suban es relativo, en España casi no subiran, los numeros seran mas altos porque el Euro vale menos que el papel en el que esta impreso, se llama inflación.

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#22
Eladrillo Zuicida
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cierto, salto pero salto al vacio.

Puntuación 3
#23
maqui
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El sistema financiero controla casi todo lo esencial que mueve a la economía real; por lo menos los sectores estratégicos: energético, eléctrico etc.; también el sector inmobiliario, que recibió un fuerte palo con la crisis financiera de deuda y burbuja inmobiliaria, originadas por el propio sistema financiero. Saben que hay un fuerte ahorro de las familias, en España rebasa el PIB; había que asustar a los ahorradores con la inflación que pueden generar con el dominio que tienen en el mercado, y lo están haciendo para ver si los ahorros se mueven y les compran sus activos financieros de los que forman parte también los inmuebles de los que les faltan muchos por colocar desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. del sistema financiero.

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#24
Pescaovendio
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Yo siempre que ca.. en algo es en el sistema financiero.

Puntuación 1
#25