Vivienda

La vivienda resurge en España y ya se dispara hasta un 20% en los puntos más calientes

  • CaixaBank: "El desacople entre oferta y demanda explica el ritmo de los precios"
  • La construcción de nuevas viviendas está por debajo de la creación de hogares
  • BBVA Research: "Es un activo de inversión ante los bajos tipos de interés"
Viviendas en construcción en España. Foto: Alamy.
Madrid

Una de las sorpresas positivas (según desde qué lado se mire) de la crisis ha sido la resistencia mostrada por el sector inmobiliario. Las primeras previsiones durante el covid llegaron a hablar de correcciones en la vivienda de entre el 10 y el 15%. Sin embargo, un año y medio después las compraventas están disparadas, la oferta en los portales inmobiliarios se reduce (lo que hay se vende) y el precio ha comenzado a despegar. En algunos puntos de España, los precios son hoy hasta un 20% superiores a los de hace un año.

Los últimos datos oficiales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana revelan que la vivienda ha subido un 2,4% en el último año, lejos de las caídas previstas en un principio. La recuperación económica, la bolsa de ahorro que acumulan muchos hogares, la lenta reacción de la oferta y la búsqueda de rentabilidad de los inversores están dando 'alas' a la vivienda en Europa, una tendencia que empieza a notarse también en España.

"Los diferentes indicadores de precios que analizamos muestran una reversión del comportamiento de los trimestres anteriores. Así, tanto los datos del MITMA como del INE han puesto fin a varios trimestres de contracción en el caso del MITMA o desaceleración en el caso del INE", explica Felix Lores, economista de BBVA Research, en declaraciones a elEconomista.es

Este experto en el mercado inmobiliario cree que esto es solo el principio y que en los próximos meses la vivienda mostrará una evolución positiva en respuesta a la recuperación de la economía, en un contexto de bajos tipos de interés y, por tanto, de bajo coste del endeudamiento.

"Además, los hogares cuentan con un ahorro que se ha acumulado durante la pandemia que podrían destinar a la compra de viviendas para mejorar la actual (demanda de reposición), en sintonía con el cambio de preferencias de los hogares hacia vivienda más amplias", comenta Lores.

La vivienda es protagonista

Esto último es importante. El concepto de vivienda ha cambiado con la pandemia. María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, explica que la crisis sanitaria y en especial el confinamiento vivido el pasado año 2020 han hecho que los españoles le den a la vivienda más importancia que nunca. "Nunca habíamos tenido tantos españoles con intención de cambiar de vivienda, tan interesados en buscar una casa nueva y mes a mes los datos que vemos de compraventas confirman que la vivienda vuelve a ser la gran protagonista".

"Las compraventas de vivienda se han recuperado con gran rapidez, especialmente la vivienda nueva", comenta a elEconomista.es Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research. Aunque los precios están subiendo en general, se observa un mayor dinamismo de la demanda de vivienda nueva frente a la usada. Estaría ligado a las nuevas preferencias de los compradores, más orientadas hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores más amplios, por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y la generalización del teletrabajo, unas características que la promoción nueva puede satisfacer en mayor medida, sostiene la experta de CaixaBank.

La vivienda ha pasado a ser hogar, oficina, cine, gimnasio... y ahora, además, es muy atractiva como inversión. Lores, de BBVA, cree que la vivienda es hoy más que nunca "un activo de inversión ante los escasos rendimientos de activos alternativos con un nivel de riesgo similar".

Esta es una visión que comparte Montoriol, añadiendo que los meses de confinamiento han provocado un ahorro forzoso en buena parte de la población, que tras el confinamiento y en combinación con las políticas ultralaxas de los bancos centrales, que han llevado a los tipos de interés a niveles muy bajos, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles. Los depósitos no ofrecen apenas rentabilidad, tampoco los fondos de renta fija más conservadores, de modo que son muchos los españoles que quieren canalizar su ahorro hacia una inversión que consideran segura y ofrece una mayor rentabilidad.

¿Y qué pasa con la oferta?

La demanda se ha recuperado casi de la noche a la mañana, mientras que la oferta muestra ciertos signos de rigidez, que se ven acentuados por la reciente escasez de materiales de obra y en algunos casos de trabajadores para la construcción. Todo ello está presionando al alza los precios, que en alguna población ya suben más de un 20% en el último año como es el caso de Vic (Barcelona) y Oliva (Valencia). Otros como Puerto de Santamaría, Mahón, Chiclana o Gandía están viviendo subidas superiores al 15%.

"Es necesario analizar las causas concretas de este repunte de precio en cada municipio, pero en general, está asociado a una demanda que se ha recuperado muy rápidamente mientras que a la oferta le está costando más reaccionar", explica Montoriol.

Desde BBVA Research creen que puede ser, por un lado, una sobrerreacción del mercado tras las intensas caídas durante los peores trimestres del covid, pero estos fuertes ascensos del precio de la vivienda en lugares tan localizados "también pueden responder a escasez de oferta de algunas tipologías demandadas. Por ejemplo, algunos de los municipios que se encuentran en Cádiz, una de las provincias donde menos cayó el precio durante la pandemia (-2,2%) y donde más subió el precio en el segundo trimestre de 2021 (5,7% anual)".

La demanda de obra nueva es intensa, mientras que el sector de la construcción está teniendo problemas para arrancar. En propio Gobierno de España reducía en su nuevo cuadro macroeconómico el crecimiento de la inversión en construcción. Las previsiones hablan de un crecimiento anual de solo el 3% (muy por debajo del avance del PIB), mientras que las anteriores vaticinaban que el sector avanzaría más de un 6%.

A diferencia de lo que ocurrió en 2007, cuando cientos de miles de viviendas nuevas se quedaron sin vender y lastraron el precio durante años, en esta ocasión la oferta de vivienda es mucho más limitada: "La oferta se está recuperando más lentamente, tal y como muestran los datos de visados de obra nueva (–11% interanual en el acumulado de enero a mayo de 2021 respecto el mismo periodo de 2019)".

Montoriol añade que "este desacople en el ritmo de recuperación de la oferta y la demanda explicaría el repunte de precios observado hasta la fecha. En los próximos trimestres, prevemos una continuidad de esta tendencia alcista, con un avance de los precios que desde CaixaBank Research vaticinamos que será cercano al 3% en 2022. A medio plazo, prevemos un escenario de avance algo más moderado pero sostenido en el tiempo".

Todavía lejos de 2007

Esto, aunque parezca contradictorio, puede ayudar a que el mercado crezca de forma más sostenible, reduciendo los riesgos para la economía en general, descartando casi por completo una situación como la vivida entre 2004 y 2007 en España a corto plazo. "Hoy, el precio de la vivienda es, en torno a un 20% inferior a los precios entonces. La inversión en vivienda es casi un 40% inferior. El endeudamiento de las empresas en el sector se ha reducido significativamente. Todos estos y otros indicadores muestran que el ajuste ha sido significativo y que estamos lejos de una situación de desequilibrio. Además, también hay que recordar que hoy en día tenemos una mejor regulación, que permitirá que el crédito se incremente sin que se tomen riesgos innecesarios", apunta Félix Lores.

La economista de CaixaBank Research se muestra de acuerdo y también marca distancias importantes con lo acaecido durante la última burbuja. El sector no está tan endeudado, ni ha alcanzado un tamaño como el del pasado, lo que reduce los riesgos ante una eventual caída de los precios.

Montoriol explica que hoy la oferta de vivienda nueva que no alcanza las 100.000 unidades al año, una cifra que se sitúa por debajo de la formación neta de hogares. Esta cifra contrasta radicalmente con la situación de 2006, cuando se llegaron a visar más de 865.000 viviendas, frente a una creación neta de 427.000 hogares. Hoy, la demanda marca el ritmo y la oferta va por detrás, no se quieren cometer los errores del pasado.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

comentarios15WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin
Deja tu comentario
elEconomista no se hace responsable de las opiniones expresadas en los comentarios y los mismos no constituyen la opinión de elEconomista. No obstante, elEconomista no tiene obligación de controlar la utilización de éstos por los usuarios y no garantiza que se haga un uso diligente o prudente de los mismos. Tampoco tiene la obligación de verificar y no verifica la identidad de los usuarios, ni la veracidad, vigencia, exhaustividad y/o autenticidad de los datos que los usuarios proporcionan y excluye cualquier responsabilidad por los daños y perjuicios de toda naturaleza que pudieran deberse a la utilización de los mismos o que puedan deberse a la ilicitud, carácter lesivo, falta de veracidad, vigencia, exhaustividad y/o autenticidad de la información proporcionada.

Sevillo
A Favor
En Contra

A mis fans,

Pero es que es asi, la vivienda ya nunca jamás bajara pese a quien le pese y yo a forrarme con mis pisitos y local de Barcelona.

345 Saludos,

Pd:forrandome estoy¡!

Puntuación -42
#1
A Favor
En Contra

Si unos meses antes de la pandemia año 2019 habia una desaceleracion en la venta de viviendas con su consecuente bajada de precio. Como se come que ahora despues de la pandemia con ERES y ERTES la gente salga corriendo a hipotecarse y compre mas pisos que nunca con un 20% mas de precio !??? Dejad de hacer publireportajes para vender vivienda

Puntuación 56
#2
Enel Pie
A Favor
En Contra

cuanta chorrada....se dispara....

Puntuación 24
#3
Luisito
A Favor
En Contra

Yo trabajo en una inmobiliaria (no diré cual) y es cierto que el año pasado este periodico decía que iban a bajar hasta un 37% hoy dicen lo contrario.

Lo que sí es cierto es que se vende rápido y lo más alucinante es que encima se hacen sin financiación en muchas ocasiones. Sobre todo los inmuebles de más de 300.000€.

¿Qué explicación hay???? Yo no lo sé y el stock en portales está

muy bajito.

En fin, misterios de Cuarto Milenio.

Puntuación 20
#4
delgado
A Favor
En Contra

^>

!Quia! 20% o...... más

Esa cantidad es lo que los bancos llenos de morralla ladrillera más o menos 4 Millones de inmuebles

han aumentado su valoración en libros para seguir con la ficción de que no estan quebrados,

Es que el papel lo aguanta todo............................... eso es así en las dictaduras SocioComunistas

En un libre mercado ya estarían cerrados todos los bancos, y digo todo el sistema bancario, desde el 2009 cuando el tonto ZP dio 11.000M€ a Caja Castilla la Mancha para evitar su quiebra

Puntuación 3
#5
A Favor
En Contra

El que tenía un trabajo precario y ya no lo tiene, ese ni iba a comprar antes ni va a comprar ahora. Pero el que tenía un buen trabajo, ahorro o es funcionario, ahora tendrá más dinero que antes ( gasto cero en viajes, ocio, etc. Ahí están los datos del aumento del volumen de depósitos bancarios). Y de esos hay muchos , que son los que compran, porque en el banco no dan nada y asusta la inflación. No es sólo España, es toda Europa y USA con vivienda en máximos históricos.

Puntuación 23
#6
kios
A Favor
En Contra

Sevillo , como estalle la crisis de deuda veras por donde te metes tus pisitos y ojo que puede llegar en 2022 ...

Puntuación 20
#7
Usuario validado en Google+
Juan G
A Favor
En Contra

Sevillo:

Con el anonimato resultan todavía más ridículos de lo normal los alardes de hortera nuevo rico.

Estos desahogos anónimos no son buenos para la salud mental, créeme.

Ponte en Instagram exhibiendo Rolex de oro en el jacuzzi, te sentiras mejor.

Puntuación 16
#8
Pepe
A Favor
En Contra

Pedro Sánchez y su gobierno está generando mucha confianza y optimismo en la sociedad española y en los inversores extranjeros pese a los agoreros y patriotas de hojalata.

Puntuación -33
#9
Sevillo
A Favor
En Contra

A 7 y 8

Lo siento pero es la verdad. Lleváis diciendo que bajarán desde 2014 y aún con pandemia siguen subiendo. Ni se espera crisis ni la habrá, lo siento amigos. Lo dicho la vivienda ya nunca jamás bajara. Os digo en 2014 compre uno mas por 160.000 y hoy vale 279.000... fácil no?

355 Saludos

Pd: lo dicho forrandome

Puntuación -10
#10
Burbuloco
A Favor
En Contra

No aprendemos. Otra vez con hipotecas al 100%.

Puntuación 10
#11
jupar
A Favor
En Contra

Están comprando ahora los inversores antes de que acabe el año y hacienda valore los impuestos de otra forma. pero algún día tendrá que comprar la plebe y en ese momento se verá el problema. y llevamos 15 años con un economia con técnicas extra distintas al buen hacer. y eso explotará junto a su deuda.

Puntuación -2
#12
PROYECTORES.COM.ES
A Favor
En Contra

La SAREB me ha querido ESTAFAR con 2 Chalets en Madrid...

https://twitter.com/ProyectoresE/status/1442057683704729601

Puntuación 0
#13
Slipknotpm
A Favor
En Contra

La vivienda más tarde que temprano bajará, los precios que se manejan no se sostienen y la gente ya mira con otros ojos las medidas tomadas en Alemania.

A los forrando e estoy con mis pisistos en Alemania, ten cuidado que según lo que ocurra en Alemania puede ser que te los expropien, y aquí a la expropiación tiene precios riciculos.

Ahora veremos un cambio de paradigma?, en vez de buscar inversores para la vivienda parece que quieren hecharlos. Por otro lado todo este asunto es cosa suya al 100%>

Puntuación 1
#14
A Favor
En Contra

ESPECULACIÓN, presuntamente

Puntuación 2
#15