Vivienda

La vivienda resurge en España y ya se dispara hasta un 20% en los puntos más calientes

  • CaixaBank: "El desacople entre oferta y demanda explica el ritmo de los precios"
  • La construcción de nuevas viviendas está por debajo de la creación de hogares
  • BBVA Research: "Es un activo de inversión ante los bajos tipos de interés"
Viviendas en construcción en España. Foto: Alamy.
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Una de las sorpresas positivas (según desde qué lado se mire) de la crisis ha sido la resistencia mostrada por el sector inmobiliario. Las primeras previsiones durante el covid llegaron a hablar de correcciones en la vivienda de entre el 10 y el 15%. Sin embargo, un año y medio después las compraventas están disparadas, la oferta en los portales inmobiliarios se reduce (lo que hay se vende) y el precio ha comenzado a despegar. En algunos puntos de España, los precios son hoy hasta un 20% superiores a los de hace un año.

Los últimos datos oficiales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana revelan que la vivienda ha subido un 2,4% en el último año, lejos de las caídas previstas en un principio. La recuperación económica, la bolsa de ahorro que acumulan muchos hogares, la lenta reacción de la oferta y la búsqueda de rentabilidad de los inversores están dando 'alas' a la vivienda en Europa, una tendencia que empieza a notarse también en España.

"Los diferentes indicadores de precios que analizamos muestran una reversión del comportamiento de los trimestres anteriores. Así, tanto los datos del MITMA como del INE han puesto fin a varios trimestres de contracción en el caso del MITMA o desaceleración en el caso del INE", explica Felix Lores, economista de BBVA Research, en declaraciones a elEconomista.es

Este experto en el mercado inmobiliario cree que esto es solo el principio y que en los próximos meses la vivienda mostrará una evolución positiva en respuesta a la recuperación de la economía, en un contexto de bajos tipos de interés y, por tanto, de bajo coste del endeudamiento.

"Además, los hogares cuentan con un ahorro que se ha acumulado durante la pandemia que podrían destinar a la compra de viviendas para mejorar la actual (demanda de reposición), en sintonía con el cambio de preferencias de los hogares hacia vivienda más amplias", comenta Lores.

La vivienda es protagonista

Esto último es importante. El concepto de vivienda ha cambiado con la pandemia. María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, explica que la crisis sanitaria y en especial el confinamiento vivido el pasado año 2020 han hecho que los españoles le den a la vivienda más importancia que nunca. "Nunca habíamos tenido tantos españoles con intención de cambiar de vivienda, tan interesados en buscar una casa nueva y mes a mes los datos que vemos de compraventas confirman que la vivienda vuelve a ser la gran protagonista".

"Las compraventas de vivienda se han recuperado con gran rapidez, especialmente la vivienda nueva", comenta a elEconomista.es Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research. Aunque los precios están subiendo en general, se observa un mayor dinamismo de la demanda de vivienda nueva frente a la usada. Estaría ligado a las nuevas preferencias de los compradores, más orientadas hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores más amplios, por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y la generalización del teletrabajo, unas características que la promoción nueva puede satisfacer en mayor medida, sostiene la experta de CaixaBank.

La vivienda ha pasado a ser hogar, oficina, cine, gimnasio... y ahora, además, es muy atractiva como inversión. Lores, de BBVA, cree que la vivienda es hoy más que nunca "un activo de inversión ante los escasos rendimientos de activos alternativos con un nivel de riesgo similar".

Esta es una visión que comparte Montoriol, añadiendo que los meses de confinamiento han provocado un ahorro forzoso en buena parte de la población, que tras el confinamiento y en combinación con las políticas ultralaxas de los bancos centrales, que han llevado a los tipos de interés a niveles muy bajos, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles. Los depósitos no ofrecen apenas rentabilidad, tampoco los fondos de renta fija más conservadores, de modo que son muchos los españoles que quieren canalizar su ahorro hacia una inversión que consideran segura y ofrece una mayor rentabilidad.

¿Y qué pasa con la oferta?

La demanda se ha recuperado casi de la noche a la mañana, mientras que la oferta muestra ciertos signos de rigidez, que se ven acentuados por la reciente escasez de materiales de obra y en algunos casos de trabajadores para la construcción. Todo ello está presionando al alza los precios, que en alguna población ya suben más de un 20% en el último año como es el caso de Vic (Barcelona) y Oliva (Valencia). Otros como Puerto de Santamaría, Mahón, Chiclana o Gandía están viviendo subidas superiores al 15%.

"Es necesario analizar las causas concretas de este repunte de precio en cada municipio, pero en general, está asociado a una demanda que se ha recuperado muy rápidamente mientras que a la oferta le está costando más reaccionar", explica Montoriol.

Desde BBVA Research creen que puede ser, por un lado, una sobrerreacción del mercado tras las intensas caídas durante los peores trimestres del covid, pero estos fuertes ascensos del precio de la vivienda en lugares tan localizados "también pueden responder a escasez de oferta de algunas tipologías demandadas. Por ejemplo, algunos de los municipios que se encuentran en Cádiz, una de las provincias donde menos cayó el precio durante la pandemia (-2,2%) y donde más subió el precio en el segundo trimestre de 2021 (5,7% anual)".

La demanda de obra nueva es intensa, mientras que el sector de la construcción está teniendo problemas para arrancar. En propio Gobierno de España reducía en su nuevo cuadro macroeconómico el crecimiento de la inversión en construcción. Las previsiones hablan de un crecimiento anual de solo el 3% (muy por debajo del avance del PIB), mientras que las anteriores vaticinaban que el sector avanzaría más de un 6%.

A diferencia de lo que ocurrió en 2007, cuando cientos de miles de viviendas nuevas se quedaron sin vender y lastraron el precio durante años, en esta ocasión la oferta de vivienda es mucho más limitada: "La oferta se está recuperando más lentamente, tal y como muestran los datos de visados de obra nueva (–11% interanual en el acumulado de enero a mayo de 2021 respecto el mismo periodo de 2019)".

Montoriol añade que "este desacople en el ritmo de recuperación de la oferta y la demanda explicaría el repunte de precios observado hasta la fecha. En los próximos trimestres, prevemos una continuidad de esta tendencia alcista, con un avance de los precios que desde CaixaBank Research vaticinamos que será cercano al 3% en 2022. A medio plazo, prevemos un escenario de avance algo más moderado pero sostenido en el tiempo".

Todavía lejos de 2007

Esto, aunque parezca contradictorio, puede ayudar a que el mercado crezca de forma más sostenible, reduciendo los riesgos para la economía en general, descartando casi por completo una situación como la vivida entre 2004 y 2007 en España a corto plazo. "Hoy, el precio de la vivienda es, en torno a un 20% inferior a los precios entonces. La inversión en vivienda es casi un 40% inferior. El endeudamiento de las empresas en el sector se ha reducido significativamente. Todos estos y otros indicadores muestran que el ajuste ha sido significativo y que estamos lejos de una situación de desequilibrio. Además, también hay que recordar que hoy en día tenemos una mejor regulación, que permitirá que el crédito se incremente sin que se tomen riesgos innecesarios", apunta Félix Lores.

La economista de CaixaBank Research se muestra de acuerdo y también marca distancias importantes con lo acaecido durante la última burbuja. El sector no está tan endeudado, ni ha alcanzado un tamaño como el del pasado, lo que reduce los riesgos ante una eventual caída de los precios.

Montoriol explica que hoy la oferta de vivienda nueva que no alcanza las 100.000 unidades al año, una cifra que se sitúa por debajo de la formación neta de hogares. Esta cifra contrasta radicalmente con la situación de 2006, cuando se llegaron a visar más de 865.000 viviendas, frente a una creación neta de 427.000 hogares. Hoy, la demanda marca el ritmo y la oferta va por detrás, no se quieren cometer los errores del pasado.

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