Empresas y finanzas

Alta demanda, caída de los visados y precios 'blindados', claves de la fortaleza de la vivienda de obra nueva

  • La mejor estructura de pago frente a la usada ha sido un factor relevante
  • Las características de estas casas se adaptan mejor a las nuevas necesidades
  • Las elevadas preventas y la caída de los visados protegen los precios

Se podría decir que el mercado de la vivienda de obra nueva se ha mostrado inmune al Covid ya que el sector ha cerrado 2020 con un incremento de las transacciones del 7,2% y con un crecimiento del precio medio del 6,5%, lo que supone que acumula siete años al alza.

Estas cifras contrastan con las malas previsiones que sobrevolaron sobre la vivienda al inicio de la pandemia, cuando se esperaba que la demanda cayera en picado y que el producto se abaratada notablemente. Aunque no con tanta fuerza como se preveía, esto si que ha sucedido en la vivienda de segunda mano, por lo que resulta interesante analizar cuáles son los motivos que han mantenido al alza a la obra nueva y las claves de su resiliencia.

"El mercado inmobiliario parecía, a priori, de los más afectados por la crisis sanitaria, pero la realidad nos ha demostrado que nada es blanco o negro. Tenemos una amplia gama de grises. Es el caso de la promoción de vivienda nueva. Contra todo pronóstico, está aguantando bien la situación, y podemos llegar a encontrarnos una situación de rebote de precios, debido a la fortaleza de la demanda", explica Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

La pandemia ha traído grandes cambios a nuestras vidas y entre ellos está las necesidades que le exigimos a nuestro hogar. "Después de tres meses de confinamiento, la vivienda se ha convertido en prioridad uno para la sociedad, cuyas preferencias residenciales han evolucionado y cambiado", apunta David Martínez, CEO de AEDAS Homes, que asegura que ahora la demanda prefiere vivir en las afueras de las ciudades -lejos del bullicio- y busca superficies más amplias, espacios al aire libre -terrazas o jardines-, zonas comunes e incluso casas diseñadas para el teletrabajo con un espacio 'ad hoc'. "La vivienda de obra nueva da una mejor respuesta a estas nuevas necesidades y prioridades que la oferta de segunda mano", destaca el directivo.

Esto ha empujado al alza la demanda, generando una mayor distancia respecto a la oferta, lo que es precisamente otra de las claves que han ayudado a la obra nueva durante la pandemia. "La escasez de oferta en este mercado, hablando de forma genérica ya existía antes de la llegada de la crisis y con el Covid se potenció aún más", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.

A esto se suma que la demanda ha seguido activa a lo largo del 2020. "Durante el confinamiento la gente continuó su proceso de búsqueda, pero aplazó la decisión de compra y por eso motivo se registró en un primer momento una caída en el número de transacciones. Sin embargo, ya en el último trimestre se empezaron a cerrar muchas operaciones, por encima de las del año 2019 y esta recuperación continúa ahora", asegura Sousa. Así, concreta que enero y febrero están registrando crecimientos interanuales del 23%.

En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain coincide en que "la demanda de obra nueva sigue comportándose con fuerza". El directivo cree que "lo que está ocurriendo es un trasvase de la demanda de vivienda usada al mercado de la obra nueva, donde los clientes se encuentran mayores facilidades para la estructuración de sus compras y de la venta de su antigua vivienda, el acceso a la financiación y, por supuesto, mejores calidades que las del parque de vivienda usada".

David Martínez (AEDAS Homes): "El año ha comenzado con una importante actividad comercial y estamos registrando récords históricos en ventas"

Las cifras de una de las mayores promotoras de España, como es Aedas Homes, respaldan estas previsiones, ya que según apunta Martínez, "2021 ha comenzado como acabó 2020, con una importante actividad comercial que está haciendo que AEDAS Homes incluso esté registrando récords históricos de ventas mensuales. En febrero, por ejemplo, vendimos más de 200 viviendas".

Esta buena evolución en el inicio del año podría extenderse en los próximos meses, ya que según explica Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman, "creemos que todavía existe una cierta demanda embalsada de vivienda de obra nueva, que no se ha visto satisfecha por la falta de producto en las zonas más solicitadas. No vemos, sin embargo, esta situación para vivienda de segunda mano, ya que esperamos oportunidades de venta rápida y corrección de precios (en segunda mano) por el deterioro previsible de la situación económica".

Mayor solvencia del comprador

Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa, destaca que uno de los factores relevantes que han sostenido al sector es que la obra nueva responde a las necesidades que busca la demanda que ha estado activa durante la pandemia, y que "fundamentalmente ha sido una demanda de reposición asociada a un perfil de solvencia mejor que el de la demanda de primer acceso".

Coincide en esto Martínez, que apunta que "la demanda de obra nueva, por lo general, responde a un perfil-medio alto, mucho más inmune a la crisis, de ahí el bajo número de resoluciones de contratos de arras y compraventas que registra este mercado".

"Hablamos de un producto de alta calidad y situado en las zonas más dinámicas a nivel inmobiliario y económico del país, es decir, disfruta de una demanda sólida y bastante solvente a nivel económico. Un dato que confirma esta solvencia es que los nuevos clientes de AEDAS Homes en 2020 dicen necesitar financiar de media el 64% del precio de la vivienda, un porcentaje sano muy por debajo de los máximos de otras épocas", explica el CEO de la promotora.

Pedro Soria (Tinsa): "no hay que olvidarse de aquellos que han visto la vivienda como inversión o valor refugio ante la falta de alternativas de rentabilidad interesante"

Soria apunta que además del perfil del comprador de obra nueva, "otro aspecto importante que ha ayudado es la mejor estructura de pago de este tipo de vivienda que la vivienda usada, por su fragmentación durante el periodo de construcción y las condiciones de financiación en las posteriores subrogaciones". Asimismo, el directivo de Tinsa cree que "no hay que olvidarse de aquellos que han visto la vivienda como inversión o valor refugio ante la falta de alternativas de rentabilidad interesante, en un entorno de bajos tipos de interés".

Caen los visados

Otros factores clave en la resiliencia del sector son, por un lado, el elevado volumen de preventas con que contaban las grandes promotoras en sus proyectos al inicio de la pandemia, lo que blindó de algún modo los precios, y también la capacidad del sector de frenar o acelerar la actividad, lo que también protege el precio del producto.

En este sentido, Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y directora general de Grupo Roca, explica que en los últimos meses "se han caído muchos proyectos y se ha visado un 25% menos en 2020 y este trimestre de 2021 no está siendo nada bueno y el motivo principal es la falta de financiación".

La experta concreta que "las expectativas de ritmos de ventas no son malas", pero la banca se muestra muy prudente ante la incertidumbre que ha generado la crisis sanitaria. "Estos últimos años habíamos conseguido que los nuevos proyectos no tuvieran condiciones leoninas, con nivel de preventas altísimos del 80-90%, ya que en esas condiciones es difícil sacar adelante un proyecto, teniendo en cuenta que el comprador empieza a interesarse por una vivienda cuando tienen un panorama temporal cierto y próximo", detalla Roca.

Carolina Roca (Asprima): "un descenso en la producción de viviendas es malo para el sector y para los clientes, ya que el precio se tensionará"

En los últimos años esto había quedado atrás y "habíamos llegado a un nivel de preventas cómodo, del 50%, pero con la pandemia hemos desecho parte del camino y las entidades se ponen más duras, que es entendible, ya que veníamos de una caída del 12% del PIB y todos estamos en fase de caminar con prudencia".

Esta caída de la actividad en el sector, "repercute en la obra nueva en precios, ya que cuanta menos oferta más se mantienen los precios", apunta la directiva, que advierte que un descenso de la producción es algo malo para todos, "para el sector y para el cliente, ya que el precio se tensionará".

Según la vicepresidenta de Asprima, una de las cosas que más preocupaban al sector al inicio de la crisis en marzo del año pasado era que hubiera un elevado volumen de rescisión de contratos por parte del comprador, sin embargo, "las rescisiones han sido mínimas gracias a que no había habido un calentamiento de precios ni una burbuja".

Además, otro de los temores era la actitud de la banca a la hora de subrogar, ya que el 80% de las operaciones tienen financiación hipotecaria. "Lo cierto es que se han comportado de una forma muy flexible y esto ha sido positivo para el sector", reconoce Roca.

El papel de la financiación

Según explica Echavarren, "la financiación es una de las materias primas fundamentales para el desarrollo de la actividad de promoción residencial. El endurecimiento de la financiación al promotor provocará un retraso en el inicio de nuevas promociones y la reducción significativa del número de promociones de viviendas iniciadas en el año 2021, que podrían situarse en el entorno de la 65.000 a70.000 viviendas frente a las 100.000 iniciadas en el 2019".

"Ante un potencial endurecimiento del crédito promotor, las grandes promotoras han reaccionado buscando fuentes de financiación alternativa. El caso más reciente es la emisión de bonos verdes llevada a cabo por Vía Célere", explica Susana Rodríguez. Si bien, Soria cree que esta vía no es válida para todo el sector. "Habrá quien pueda llegar a acuerdos a través de financiación alternativa, pero esta opción no es apta para todos los proyectos ni promotores. Además, el capital se está concentrando ahora de forma muy significativa en el formato de Build to Rent", apunta el directivo de Tinsa.

Carlos Smerdou (Foro Consultores): "si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en la obra nueva en algunas urbes"

¿Qué podría pasar si la banca mantiene el endurecimiento de las condiciones los préstamos y los visados siguen a la baja? Según Smerdou, "si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid. En algunos sitios, ya se está produciendo un incremento insano por falta de oferta adaptada a las nuevas demandas del mercado".

Evolución del precio

Con este panorama, "esperamos estabilidad en los precios de vivienda de obra nueva o incluso ligeras subidas a lo largo de 2021", apunta la CCO de Savills AN. "La oferta de obra nueva terminada es prácticamente residual y la que está en desarrollo y pendiente de entregarse en 2021 y 2022 es muy limitada. Por otro lado, se espera un cierto freno en la actividad promotora y consecuentemente un menor nivel de oferta a medio plazo. Todo ello nos hace proyectar, como decía, una estabilización en precios e incluso ligeras subidas (2-3%) para determinadas zonas de primera residencia"explica Rodríguez.

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forum Comentarios 31

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Usuario validado en elEconomista.es
skubidur
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Aparte del olor a publirreportaje, la clave de estos datos es que en su mayoría de trata de PREVENTAS. Veremos a ver la evolución 2021-2022.

No todo lo que reluce es oro.....

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#1
Víctor
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Lo que te vienen a decir es que el precio de la vivienda nueva no va a bajar porque van a parar las construcciones para limitar la oferta. Vamos, maravilloso para el sector

Puntuación 24
#2
Usuario validado en Google+
KIKO GOMEZ ORTIZ
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Becariooo...

Que pesadito eres - y mentiroso- eres.

Puntuación 23
#3
Hay mucho listo suelto
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Hay mucho dinero al ladrillo esperando que los precios se den el batacazo.

Que se sienten tranquilos con un buen purazo esperando bajadas que no van a llegar.

Puntuación -13
#4
Publirreportajes Mortadelo
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ESO NO SE LO CREE NADIE.

Puntuación 17
#5
Publirreportajes Mortadelo
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ESO NO SE LO CREE NADIE.

Puntuación 13
#6
Kekosas hay que leer
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Pero hombre....si conozco bloque enteros terminados y no se vende una vivienda....no tardaran en caerle al banco encima promociones enteras que se tendran que vender a precio de saldo.....

Puntuación 28
#7
Kekosas hay que leer
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Pero hombre....si conozco bloque enteros terminados y no se vende una vivienda....no tardaran en caerle al banco encima promociones enteras que se tendran que vender a precio de saldo.....

Puntuación 13
#8
fumando espero
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hay mucho listo suelto que piensa que los ladrillos son un tesorro, cuando solo son barro supervalorado.....tu tienes los ladrillos, pero el comprador el dinero...tic tac....tic...tac....

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#9
Krojan
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Es interesante ver en un artículo que la morosidad ya es del 4% en España, igual que cuando comenzó la crisis financiera en 2008, y ver los datos de las ventas de viviendas cayendo en picado en España, y al mismo tiempo ver estos anuncios que nos dicen que las propiedades inmobiliarias el mercado todavía está en auge. Esto tiene que ser preventa o venta a inversores por el conocimiento que tengo sobre este sector.

Puntuación 27
#10
JUAN
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Eb los años 60 y 70 con un solo sueldo se compraba una vivienda y eso que las hipotecas eran la mayor parte a 15 años y los tipos hipotecarios de dos digitos.....solo ese hecho demuestra CLARISIMAMENTE que el ladrillo español no solo esta sobrevalorado, sino que se ha comvertido en un tocomocho.

Puntuación 37
#11
EL JUEGO DEL LADRILLO CALIENTE
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DESDE LAS EPOCAS MAS ASNALES DE NUESTRA HISTORIA RECIENTE NACIO EL LADRILLO MODERNO, UN MONOPOLY ENTIERRA FORTUNAS, QUE SE VA PASANDO DE MANO EN MANO INFLANDOSE COMO EN EL JUEGO DE LA PATATA CALIENTE, A VER A QUIEN LE EXPLOTA EN LOS MORROS.

Puntuación 22
#12
LOPEZ
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NO TENEIS NI ZORRA IDEA. EL BITCOIN QUE NO SIRVE NI PA TOMAR POR EL CULO `PAGANDOSE A 53.000 DOLARES Y QUE UN PISO QUE SIRVE PARA TODO OS LO REGALEN ???

IROS A UN PSIQUIATRA A VER SI OS PUEDEN INGRESAR Y HACER ALGO POR VOSOTROS

Puntuación -7
#13
LOPEZ
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NO TENEIS NI ZORRA IDEA. EL BITCOIN QUE NO SIRVE NI PA TOMAR POR EL CULO `PAGANDOSE A 53.000 DOLARES Y QUE UN PISO QUE SIRVE PARA TODO OS LO REGALEN ???

IROS A UN PSIQUIATRA A VER SI OS PUEDEN INGRESAR Y HACER ALGO POR VOSOTROS

Puntuación -6
#14
Usuario validado en Google+
Manuel Ortega
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El mismo piso construido en un pueblo o ciudad pequeña no llega a 60.000 - 80.000 euros. En las grandes ciudades son muy listos piden 300.000 a 400.000 euros !! Es como si te compraras un coche y segun donde vivieras te cobraran mas o menos. Ahora me diran, es que en la gran ciudad no hay espacio... Mentira !! Se puede construir mas a lo alto en vez de hacer un bloque de 4 pisos de alto como se esta haciendo ahora se hace uno de 10 pisos. Cuanta mas demanda hay se construyen pisos con menos altura osea el mundo alreves !! y en las zonas limitrofes o cercanas a la ciudad se esta construyendo al mismo precio que casi en el centro !!

Sabeis que pasa ? Que hay un oligopolio de constructoras e inmobiliarias que intentan aguantar precios y el gobierno parece que esta de su lado.

Puntuación 18
#15
Usuario validado en Google+
Manuel Ortega
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La media de edad de gente que compra pisos de obra nueva es de 45 años !! Mientras tanto el cosumo y la natalidad por los suelos.

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#16
Nicaso
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Cuando leo los artículos dedicados a la vivienda no sé si estoy leyendo el cuento de caperucita roja o el de blanca nieves. Al revés que el país que va de capa caida este sector siempre crece en precios. No me extraña pues ya que controlan la oferta y esta siempre la adaptan a la baja lo que provoca crecimiento de precios. Siempre es la misma película y por esta causa y el endeudamiento empresarial y de país hay que aguantar unos tipos ridículos aunque la banca y los ahorradores se vayan al garete. Lo malo es que al final será el país entero el que se irá al hoyo.

Puntuación 13
#17
Una modesta opinion
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En mi modesta opinion, la construccion de vivienda en españa, se parece extraordinariamente a un esquema Ponzi gigante, como en todos los esquemas Ponzi los precios se mantienen mientras siguen entrando nuevos compradores, pero si eso se para se derrumba como un castillo de naipes y creo que estamos en visperas de que esto ocurra.

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#18
Sellos y ladrillos
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aquellos que hayan metido el dinero en ladrillos como inversion ante la falta de rentabilidad de los depositos tendran mucho tiempo para llorarlo amargamente.

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#19
Sellos y ladrillos
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aquellos que hayan metido el dinero en ladrillos como inversion ante la falta de rentabilidad de los depositos tendran mucho tiempo para llorarlo amargamente.

Puntuación 9
#20
Sellos y ladrillos
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aquellos que hayan metido el dinero en ladrillos como inversion ante la falta de rentabilidad de los depositos tendran mucho tiempo para llorarlo amargamente.

Puntuación 4
#21
Publicidad barata
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Más publicidad del lobby ladrillero.

No se está vendiendo un piso, en enero las transacciones han pegado el mayor bajón registrado desde 2014, y tampoco se están dando hipotecas.

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#22
Grups
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Esta falsa noticia, es pura publicidad, es pura ficción ... no hay más que darse una vuelta por las promos de obra nueva de unifamiliares en Bohadilla o Las Rozas para ver los descuentos de doble dígito.

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#23
INVIERTE EN JIJONA
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INVERTIR DONDE HAYA MONTAÑAS Y PLAYA CERCA , SIEMPRE ES UN VALOR AÑADIDO , MAS AUN CUANDO NO ESTA PRESENTE PRACTICAMENTE LA CONTAMINACION PARA TENER CALIDAD DE VIDA

JIJONA EL MEJOR SITIO DEL MUNDO PARA VIVIR .

Puntuación -5
#24
jojojo
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Ya salio el de jojona, ya solo falta el de la manga.....pobrecillos.

Puntuación 1
#25