Se podría decir que el mercado de la vivienda de obra nueva se ha mostrado inmune al Covid ya que el sector ha cerrado 2020 con un incremento de las transacciones del 7,2% y con un crecimiento del precio medio del 6,5%, lo que supone que acumula siete años al alza.
Estas cifras contrastan con las malas previsiones que sobrevolaron sobre la vivienda al inicio de la pandemia, cuando se esperaba que la demanda cayera en picado y que el producto se abaratada notablemente. Aunque no con tanta fuerza como se preveía, esto si que ha sucedido en la vivienda de segunda mano, por lo que resulta interesante analizar cuáles son los motivos que han mantenido al alza a la obra nueva y las claves de su resiliencia.
"El mercado inmobiliario parecía, a priori, de los más afectados por la crisis sanitaria, pero la realidad nos ha demostrado que nada es blanco o negro. Tenemos una amplia gama de grises. Es el caso de la promoción de vivienda nueva. Contra todo pronóstico, está aguantando bien la situación, y podemos llegar a encontrarnos una situación de rebote de precios, debido a la fortaleza de la demanda", explica Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.
La pandemia ha traído grandes cambios a nuestras vidas y entre ellos está las necesidades que le exigimos a nuestro hogar. "Después de tres meses de confinamiento, la vivienda se ha convertido en prioridad uno para la sociedad, cuyas preferencias residenciales han evolucionado y cambiado", apunta David Martínez, CEO de AEDAS Homes, que asegura que ahora la demanda prefiere vivir en las afueras de las ciudades -lejos del bullicio- y busca superficies más amplias, espacios al aire libre -terrazas o jardines-, zonas comunes e incluso casas diseñadas para el teletrabajo con un espacio 'ad hoc'. "La vivienda de obra nueva da una mejor respuesta a estas nuevas necesidades y prioridades que la oferta de segunda mano", destaca el directivo.
Esto ha empujado al alza la demanda, generando una mayor distancia respecto a la oferta, lo que es precisamente otra de las claves que han ayudado a la obra nueva durante la pandemia. "La escasez de oferta en este mercado, hablando de forma genérica ya existía antes de la llegada de la crisis y con el Covid se potenció aún más", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.
A esto se suma que la demanda ha seguido activa a lo largo del 2020. "Durante el confinamiento la gente continuó su proceso de búsqueda, pero aplazó la decisión de compra y por eso motivo se registró en un primer momento una caída en el número de transacciones. Sin embargo, ya en el último trimestre se empezaron a cerrar muchas operaciones, por encima de las del año 2019 y esta recuperación continúa ahora", asegura Sousa. Así, concreta que enero y febrero están registrando crecimientos interanuales del 23%.
En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain coincide en que "la demanda de obra nueva sigue comportándose con fuerza". El directivo cree que "lo que está ocurriendo es un trasvase de la demanda de vivienda usada al mercado de la obra nueva, donde los clientes se encuentran mayores facilidades para la estructuración de sus compras y de la venta de su antigua vivienda, el acceso a la financiación y, por supuesto, mejores calidades que las del parque de vivienda usada".
David Martínez (AEDAS Homes): "El año ha comenzado con una importante actividad comercial y estamos registrando récords históricos en ventas"
Las cifras de una de las mayores promotoras de España, como es Aedas Homes, respaldan estas previsiones, ya que según apunta Martínez, "2021 ha comenzado como acabó 2020, con una importante actividad comercial que está haciendo que AEDAS Homes incluso esté registrando récords históricos de ventas mensuales. En febrero, por ejemplo, vendimos más de 200 viviendas".
Esta buena evolución en el inicio del año podría extenderse en los próximos meses, ya que según explica Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman, "creemos que todavía existe una cierta demanda embalsada de vivienda de obra nueva, que no se ha visto satisfecha por la falta de producto en las zonas más solicitadas. No vemos, sin embargo, esta situación para vivienda de segunda mano, ya que esperamos oportunidades de venta rápida y corrección de precios (en segunda mano) por el deterioro previsible de la situación económica".
Mayor solvencia del comprador
Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa, destaca que uno de los factores relevantes que han sostenido al sector es que la obra nueva responde a las necesidades que busca la demanda que ha estado activa durante la pandemia, y que "fundamentalmente ha sido una demanda de reposición asociada a un perfil de solvencia mejor que el de la demanda de primer acceso".
Coincide en esto Martínez, que apunta que "la demanda de obra nueva, por lo general, responde a un perfil-medio alto, mucho más inmune a la crisis, de ahí el bajo número de resoluciones de contratos de arras y compraventas que registra este mercado".
"Hablamos de un producto de alta calidad y situado en las zonas más dinámicas a nivel inmobiliario y económico del país, es decir, disfruta de una demanda sólida y bastante solvente a nivel económico. Un dato que confirma esta solvencia es que los nuevos clientes de AEDAS Homes en 2020 dicen necesitar financiar de media el 64% del precio de la vivienda, un porcentaje sano muy por debajo de los máximos de otras épocas", explica el CEO de la promotora.
Pedro Soria (Tinsa): "no hay que olvidarse de aquellos que han visto la vivienda como inversión o valor refugio ante la falta de alternativas de rentabilidad interesante"
Soria apunta que además del perfil del comprador de obra nueva, "otro aspecto importante que ha ayudado es la mejor estructura de pago de este tipo de vivienda que la vivienda usada, por su fragmentación durante el periodo de construcción y las condiciones de financiación en las posteriores subrogaciones". Asimismo, el directivo de Tinsa cree que "no hay que olvidarse de aquellos que han visto la vivienda como inversión o valor refugio ante la falta de alternativas de rentabilidad interesante, en un entorno de bajos tipos de interés".
Caen los visados
Otros factores clave en la resiliencia del sector son, por un lado, el elevado volumen de preventas con que contaban las grandes promotoras en sus proyectos al inicio de la pandemia, lo que blindó de algún modo los precios, y también la capacidad del sector de frenar o acelerar la actividad, lo que también protege el precio del producto.
En este sentido, Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y directora general de Grupo Roca, explica que en los últimos meses "se han caído muchos proyectos y se ha visado un 25% menos en 2020 y este trimestre de 2021 no está siendo nada bueno y el motivo principal es la falta de financiación".
La experta concreta que "las expectativas de ritmos de ventas no son malas", pero la banca se muestra muy prudente ante la incertidumbre que ha generado la crisis sanitaria. "Estos últimos años habíamos conseguido que los nuevos proyectos no tuvieran condiciones leoninas, con nivel de preventas altísimos del 80-90%, ya que en esas condiciones es difícil sacar adelante un proyecto, teniendo en cuenta que el comprador empieza a interesarse por una vivienda cuando tienen un panorama temporal cierto y próximo", detalla Roca.
Carolina Roca (Asprima): "un descenso en la producción de viviendas es malo para el sector y para los clientes, ya que el precio se tensionará"
En los últimos años esto había quedado atrás y "habíamos llegado a un nivel de preventas cómodo, del 50%, pero con la pandemia hemos desecho parte del camino y las entidades se ponen más duras, que es entendible, ya que veníamos de una caída del 12% del PIB y todos estamos en fase de caminar con prudencia".
Esta caída de la actividad en el sector, "repercute en la obra nueva en precios, ya que cuanta menos oferta más se mantienen los precios", apunta la directiva, que advierte que un descenso de la producción es algo malo para todos, "para el sector y para el cliente, ya que el precio se tensionará".
Según la vicepresidenta de Asprima, una de las cosas que más preocupaban al sector al inicio de la crisis en marzo del año pasado era que hubiera un elevado volumen de rescisión de contratos por parte del comprador, sin embargo, "las rescisiones han sido mínimas gracias a que no había habido un calentamiento de precios ni una burbuja".
Además, otro de los temores era la actitud de la banca a la hora de subrogar, ya que el 80% de las operaciones tienen financiación hipotecaria. "Lo cierto es que se han comportado de una forma muy flexible y esto ha sido positivo para el sector", reconoce Roca.
El papel de la financiación
Según explica Echavarren, "la financiación es una de las materias primas fundamentales para el desarrollo de la actividad de promoción residencial. El endurecimiento de la financiación al promotor provocará un retraso en el inicio de nuevas promociones y la reducción significativa del número de promociones de viviendas iniciadas en el año 2021, que podrían situarse en el entorno de la 65.000 a70.000 viviendas frente a las 100.000 iniciadas en el 2019".
"Ante un potencial endurecimiento del crédito promotor, las grandes promotoras han reaccionado buscando fuentes de financiación alternativa. El caso más reciente es la emisión de bonos verdes llevada a cabo por Vía Célere", explica Susana Rodríguez. Si bien, Soria cree que esta vía no es válida para todo el sector. "Habrá quien pueda llegar a acuerdos a través de financiación alternativa, pero esta opción no es apta para todos los proyectos ni promotores. Además, el capital se está concentrando ahora de forma muy significativa en el formato de Build to Rent", apunta el directivo de Tinsa.
Carlos Smerdou (Foro Consultores): "si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en la obra nueva en algunas urbes"
¿Qué podría pasar si la banca mantiene el endurecimiento de las condiciones los préstamos y los visados siguen a la baja? Según Smerdou, "si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid. En algunos sitios, ya se está produciendo un incremento insano por falta de oferta adaptada a las nuevas demandas del mercado".
Evolución del precio
Con este panorama, "esperamos estabilidad en los precios de vivienda de obra nueva o incluso ligeras subidas a lo largo de 2021", apunta la CCO de Savills AN. "La oferta de obra nueva terminada es prácticamente residual y la que está en desarrollo y pendiente de entregarse en 2021 y 2022 es muy limitada. Por otro lado, se espera un cierto freno en la actividad promotora y consecuentemente un menor nivel de oferta a medio plazo. Todo ello nos hace proyectar, como decía, una estabilización en precios e incluso ligeras subidas (2-3%) para determinadas zonas de primera residencia"explica Rodríguez.
