Empresas y finanzas

El precio de la vivienda usada caerá un 15%, mientras que la nueva resistirá en el medio plazo

  • Nuevo número de la Vivienda a fondo
  • Las ventas en producto de segunda mano pueden desplomarse hasta un 50% al cierre del año
  • En los portales inmobiliarios ya se ven ligeros descensos de precio en el 25% de las ofertas
Foto: Alamy

El sector residencial se enfrenta a una situación inusual y de la que no existen precedentes en España. A pesar de que es difícil realizar estimaciones sobre cual será el impacto real de esta crisis, los expertos consultados por elEconomista creen que en el medio plazo la obra nueva mostrará una mayor fortaleza que el producto de segunda mano.

De este modo, mientras que la vivienda usada podría registrar este año caídas de precios que se moverán entre el 10% y 15%, esperan que la vivienda nueva se mantenga estable, al menos, en los próximos meses.

"Actualmente, alrededor del 85% de las unidades que se están construyendo ahora y que se van a entregar este año están ya vendidas, mientras que para las que se finalizarán en 2021 ya hay preventas de un 50% aproximadamente", explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCEspaña). Esto no solo blinda el negocio de estas compañías en el medio plazo, si no que "también mantiene estables los precios de esos proyectos".

Desde Aedas Homes, una de las grandes promotoras del país, aseguran que no están analizando una corrección de precios en sus promociones. "No estamos en ese escenario. Ni hay recorrido ni necesidad para descuentos en los precios", apunta la compañía.

"La crisis sanitaria global del Covid-19 ha sido un shock exógeno al sector inmobiliario. Nada que ver con lo que ocurrió en 2008. Además, se ha producido cuando nos encontrábamos preparados: economía fuerte, sector bancario saneado y sector inmobiliario solvente -con unos balances muy sólidos, prácticamente sin endeudamiento, sin stock y con una gran cobertura de los objetivos de ventas para este año y el siguiente", explican desde la promotora que dirige David Martínez.

Aedas sostiene además que la producción actual de vivienda de obra nueva es inferior a la demanda estructural, que es de unas 120.000 unidades al año, mientras que el pasado ejercicio se dieron las llaves de 56.000 viviendas. Por otro lado, la ratio de construcción por cada 1.000 habitantes está en mínimos históricos, con menos de 2 viviendas por cada 1.000 habitantes.

Los márgenes de las promotoras ya están ajustados, las promotoras están capitalizadas y no tienen necesidades de liquidez.

"El producto nuevo fabricado en los últimos años ha sido sobre pedido (compra sobre plano) y se ha entregado prácticamente todo (algo más de 200.000 viviendas). Por todo ello, no esperamos ningún ajuste significativo de los precios. Puede que exista un ajuste puntual en zonas sin mucha demanda, pero en ningún caso de forma generalizada", concreta la promotora.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, también cree que "puede producirse algún descenso puntual en alguna promoción", pero destaca que "los márgenes ya están ajustados, las promotoras están capitalizadas y no tienen necesidades de liquidez. De ahí, que el segmento de vivienda nueva por lo que a precios se refiere se mantenga estable".

Pero, ¿cuánto tiempo puede durar este remanso de paz en la vivienda de obra nueva?. Según Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, "las caídas de precios en vivienda de obra nueva dependerán, en su caso, de la profundidad de la crisis económica y del tiempo que se tarde en recuperar la economía. Si la recuperación se extiende más allá de dos años parecen razonables caídas de precios. Y si el mercado español se recupera con una mayor verticalidad, creo que la bajada de precios será muy circunstancial y muy limitada a algunas promociones o algunas áreas geográficas más dañadas por la crisis del turismo".

Primeros impactos

En el lado contrario se encuentra la segunda mano, donde se esperan para este año "descensos generalizados de precios que estarán determinados en gran medida en función de la actividad de la demanda y, por tanto, de sus nuevas condiciones: capacidad adquisitiva y confianza respecto a la situación actual y futura", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Por el momento, la vivienda usada está ya sufriendo los primeros síntomas del Covid-19. "Actualmente, y como consecuencia de la crisis sanitaria, muchas familias y pequeños inversores a los que les urge vender para ganar liquidez, están comenzando a hacer descuentos reales en el precio de las viviendas de entre el 10% y el 15% para conseguir una venta rápida", explica Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal, que apunta, sin embargo, que "la mayoría de los propietarios que no tienen necesidad de vender, están optando por esperar y mantener los precios".

"El mercado inmobiliario se caracteriza por su estabilidad e inercia ante los cambios y eso le convierte en un valor refugio en tiempos de incertidumbre".

La llegada de esta crisis se ha dado además en un momento en el que el sector de la vivienda mostraba ya una senda de ralentización. En este sentido, Juan Fernández-Aceytuno, consejero Delegado de Sociedad de Tasación, señala que "al cierre de diciembre de 2019, el mercado ya presentaba una tendencia a la desaceleración progresiva. A modo de ejemplo, la evolución de los precios ha pasado de subidas del 5,5% en 2018 al 3,1% en 2019".

Según el directivo "el mercado inmobiliario se caracteriza por su estabilidad e inercia ante los cambios, lo que amortigua la amplitud de onda de las oscilaciones de la economía general, y eso le convierte en un valor refugio en tiempos de incertidumbre". Aun así, destaca que "últimamente hemos visto que, a partir de la declaración del estado de alarma y de la reducción de la actividad del mercado, en los portales inmobiliarios se observan ligeros descensos de precio en aproximadamente un 25% de las ofertas (en número de ofertas), frente al 20% del mismo número de ofertas que se modificaron en el mismo periodo del año pasado, por lo que no parece significativo todavía".

Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, cree que "el precio de la vivienda no se va a derrumbar como lo hizo a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5% y el 13,5% tras el confinamiento".

Este descenso no se repartirá de igual modo por todo el territorio español. "La experiencia nos dice que los mercados que mejor soportan las crisis son aquellos en que hay una demanda sostenida, local, de vivienda, como ocurre en las grandes ciudades, de las que Madrid y Barcelona son un ejemplo, pero también Valencia o Málaga. Y por otra parte zonas costeras que tienen demanda secular, como ocurre en el arco mediterráneo", explica José Vázquez Seijo, presidente de Euroval, que apunta que "hay amplias zonas de España donde los precios bajaban ligeramente antes de esta crisis, como las dos Castillas, o se habían estabilizado, caso de Galicia, aunque con diferencias en los mercados locales de esas comunidades. Esas tendencias se reforzarán seguramente con esta crisis".

Ricardo Suosa cree que esta crisis puede cambiar la forma en la que los clientes se relacionan con la vivienda, dando prioridad a factores distintos y cambiando también las preferencias de ubicación que habían predominado hasta ahora. "Esta crisis sanitaria está afectando y afectará al mercado de una forma transversal. Estamos ante una situación que conllevará el que muchas familias se replanteen cuál será la mejor zona para vivir, optar por zonas con menos densidad de población, decantarse por casas con espacio exterior, pisos con terraza o áreas más grandes", explica el CEO de Century 21, que cree que "el hecho de haber integrado el teletrabajo como fórmula laboral, podría reducir la necesidad o interés por vivir en el centro de las ciudades".

Ventas y visados

Durante tres meses la venta de viviendas se ha parado prácticamente en seco, especialmente en el producto de segunda mano, donde la venta digital no es tan efectiva. "Tras la actual caída drástica se retomará cierta actividad, pero cabe suponer que en los próximos meses quede muy por debajo de cifras inmediatamente previas a esta coyuntura", apunta Rafael Gil.

"Teniendo en cuenta la imposibilidad física de visitar viviendas más la prevención a la hora de visitar espacios cerrados, más el impacto económico, no nos extrañaría ver reducciones de las unidades de segunda mano vendidas de hasta el 50% para este año", apunta Echavarren, que cree que "las viviendas de obra nueva resistirán mejor las estadísticas de venta dado que en ella se concentra la parte más solvente de la demanda".

Desde Aedas aseguran que su percepción es que "una vez que superemos esta crisis, volveremos de una forma razonablemente rápida hacia un nivel de ventas que teníamos previamente, como está ocurriendo ya en China". En este sentido, Fernández-Aceytuno indica que lo que han observado en "este tipo de crisis pandémicas previas, es que la actividad del mercado cae alrededor de un 70% en un primer momento, pero tras el periodo de confinamiento, la oferta y la demanda se vuelven a activar, de tal forma que se retoman en un plazo prudencial las posiciones del momento anterior al paréntesis del mercado".

En cuanto al volumen de visados en el que podríamos situarnos los próximos años, Echavarren explica que "por cada 500.000 parados más, supone retroceder un año en la situación económica y de empleo respecto a la creación de puestos de trabajo de los últimos cinco años. Por tanto, sobre una expectativa de incremento del paro entre 1 y 2 millones de puestos de trabajo podríamos pensar que el reloj del mercado inmobiliario retrocederá entre dos y cuatro años, llevándonos a niveles de entre 60.000 y 70.000 unidades de obra nueva iniciadas por aquellas fechas".

comentariosforum30WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin

forum Comentarios 30

En esta noticia no se pueden realizar más comentarios

Usuario validado en Facebook
Mirelys Florian Marte
A Favor
En Contra

Ya empezamos con los gurus tipico de hespañistam

Puntuación 38
#1
Ded
A Favor
En Contra

En marzo españa estaba en recesion técnica, bares cerrados o con poca ganancia .Tenías que tener mucho cuidado con las clavadas. Puedo dar fé de ello.Imagínense la tasa de paro en estos 3 o 4 años siguientes.

Ahora estaremos en el 40% de desempleados.Va a ser angustioso el renacer .Hay bancos que pueden ser fulminados

El ibex marca la pauta, bbva,santander..van a quebrar algunos o habrá nacionalizaciones. En el crack del 29 eeuu salió dándole dinero al pueblo.Habra rescate..

Puntuación 32
#2
Usuario validado en elEconomista.es
roiosordo
A Favor
En Contra

En el mercado inmobiliario de vivienda nueva no van a bajar los precios, ya que han subido los costes de producción (salarios, solares,etc...)

En todo caso lo que pasará es que los promotores reduzcan el nivel de producción, pero no los precios. La inversión en vivienda nueva seguirá siendo un refugio (porque durante 5 años después de la finalización de la construcción se sigue considerando de obra nueva en el mercado).

Puntuación -67
#3
Ded
A Favor
En Contra

En febrero los inversores y los particulares deseando vender viviendas y con evidentes rebajas

.Lo que viene yo jamás lo he vivido..pobreza,delincuencia,suicidios...La bolsa ha dejado atrapada a demasiada plebe...La posguerra será terrible, mucha tristeza..

Puntuación 31
#4
Lopex
A Favor
En Contra

Bueno ya veremos....

De momento se ve poquísimo piso en venta y menos en alquiler.

Un piso no es un producto de consumo es de necesidad.

Como la alimentación y ya vemos que ahí de rebajas nada de nada al contrario.

Puntuación -16
#5
Pilar vazquez
A Favor
En Contra

Dependerá de los sitios.

Está posible crisis NADA TIENE QUE VER CON LA DÉ 2008.

EN ESE MOMENTO LLEVíBAMOS 12 AÑOS CON LA VIVIENDA SUBIENDO SIN PARAR.

LOS BANCOS DIERON HIPOTECAS SIN MIRAR A QUIEN SE LAS DABAN.

Y HUBO UN PROBLEMA BANCARIO E HIPOTECARIO.

AHORA LOS BANCOS SÓLO HAN CONCEDIDO HIPOTECAS CON CUENTAGOTAS Y PIDIENDO TODO TIPO DE GARANTIAS

PORQUE SRA BECARIA NO ANALIZA VD BIEN LO QUE ESCRIBE.

Puntuación 11
#6
joan lluis rodriguez i garcia
A Favor
En Contra

Nadie sabe lo que va a ocurrir con la vivienda en el escenario actual, me imagino que si el COVID termina en una crisis económica, los españoles comprarán también menos vivienda nueva, es de cajón de madera de pino.

Puntuación 39
#7
Gracias a todos los votantes de izquierda
A Favor
En Contra

Todo el que esté pagando una hipoteca y se quede en ERTE=PARO tendrá que vender su casa y serán muchos miles, los precios bajarán y todo gracias al sepulturero y al coletas.

Puntuación 32
#8
A Favor
En Contra

Hombre claro, es lógico estamos ante una crisis sin precedentes, pero la vivienda no bajará es evidente.

Jajaja no se lo cree ni el que ha escrito el artículo.

Puntuación 41
#9
El Sensato
A Favor
En Contra

Comprar propiedades para invertir es un error por los siguientes motivos:

* En los próximos años van a poner nuevos impuestos a la vivienda, puesto que este nunca falla y es seguro.

* El IBI se disparará para poder pagar la deuda cada vez más grande que están generando los políticos en las administraciones públicas.

* El impuesto de patrimonio, sucesiones y donaciones también se va a disparar en los próximos años.

* Cada vez hay menos seguridad jurídica y por lo tanto hay más riesgo de que los inquilinos dejen de pagar el alquiler y no los puedas echar.

* También aumenta y aumentará todavía más la posibilidad que se metan okupas en tu segunda vivienda y solo haya gastos y dolores de cabeza.

En definitiva, vivienda, la que se necesita para vivir y ya.

Puntuación 34
#10
un ciudano
A Favor
En Contra

Habrá una mayor demanda de viviendas con terraza o con jardín...

En paralelo tambien bajará la demanda de pisos en la ciudad y mucha gente buscará en la periferia por varios motivos:

- el teletrabajo permitirá vivir lejos del centro de trabajo habitual

- bajará la demanda de pisos turisticos y muchas viviendas destinadas a esa actividad se pondrán a la venta/alquiler convencional

También es posible que aumente la demanda de viviendas en zonas de segunda residencia, por cuestiones de teletrabajo (si voy a teletrabajar prefiero estar en un sitio tranquilo de la costa lejos del mundanal ruido)

Puntuación 24
#11
cuidadin
A Favor
En Contra

Ni caso a los de Century21 esta gente especula con la vivienda en las grandes ciudades. Primero poniendo el precio que le da la gana al vendedor me rio de las tasaciones. Segundo diciendo al posible comprador que hay muchos interesados para colarle el piso con sobreprecio y no bajarlo.

Los precios van a bajar porque ya estaban bajando desde el verano del año pasado.

Puntuación 40
#12
Usuario validado en elEconomista.es
In God We Trust
A Favor
En Contra

Todo falso, en eso consiste el negocio. que tendrá el sector inmobiliario para tener tantos crápulas. Entre los promotores inmobiliario y el turismo barato de borrachera,

formo la España picaresca.

Puntuación 19
#13
Yo claudio
A Favor
En Contra

Osea, donde no bajara el precio, sera donde mas a atacado el coranovirus.ok,ya voy corriendo a comprar.

Puntuación 17
#14
Nitu
A Favor
En Contra

Creo que el diagnostico es muy equivocado, caerán con fuerza la usada y la nueva. La nueva caerá mucho en edificios en los que no se ha vendido casi todo, por el riesgo a que viviendas que queden sin vender sean ocupadas deteriorando la convivencia, los pagos de la comunidad y el valor de lo adquirido.

Puntuación 23
#15
ANSELMO
A Favor
En Contra

EN MI OPINION LA CAIDA MEDIA RONDARA EL 25 0 30% DE MEDIA TANTO EN NUEVA COMO EN USADA, HE DICHO DE MEDIA, PORQUE HABRA ZONAS QUE SOLO CAIGA UN 15% Y EN OTRAS ZONAS SE VAYA AL 40%

Puntuación 12
#16
Pepe
A Favor
En Contra

Esta "noticia" la ha pagado Aedas, no? Cotizaba al 20 y ahora al 14. Esta todo muy saneado y la vivienda no baja.... En fin....

Antes no se vendía vivienda porque la demanda no era solvente, esta claro que la solvencia de los compradores va a aumentar en los próximos meses.... Y por favor no os olvidéis, la vivienda no baja, es el momento de hacer pre-reservas virtuales....

Puntuación 22
#17
Usuario validado en elEconomista.es
da-yana-maria
A Favor
En Contra

Bueno igual baja hta que se estabilice esto si llega el día.. a ver cuándo? La vieja igual baja por el que necesita cash para algo, incluso comprar sabadell o sacyr que están al 40-50% del valor de mínimos del año pasado..

O por miedo a la expropiación y al expolio, pero a veces es mejor tener ladrillo con tanto ladrón y chupoctero! Es como las máquinas que donó amancio, no gustan porque no se puede meter mano.. y en los pisos se mete en ibi, basuras, agua, luz..

Puntuación 12
#18
BARTOLO
A Favor
En Contra

LA NUEVA RESISTIRA DICES.....???? BARTOLO, CAMBIA DE BOLA DE CRISTAL QUE MI PAICEE QUE ESA SE TEA FUNDIOOOO!!!!

Puntuación 11
#19
Hoy en dí­a hay mucho Rappel suelto por ahí­.
A Favor
En Contra

Os acordáis de esta noticia: "El Gobierno abre la puerta a la ocupación de segundas viviendas y podrá obligar a alquilarlas a colectivos desprotegidos".Por eso creo que siguiendo esa línea la vivienda va a bajar lo indecible cuando entre en vigor el famoso "exprópiese" de este "Gobierno" socialcomunista. De momento ya nos han colado el Aló Presidente,jejeje

Puntuación 7
#20
Julius
A Favor
En Contra

Pues se comprará vivienda usada que son más grandes, están mejor situadas y no pagan tanto IVA. Las nuevas que las compren ellos o las metan en el SAREB con las que nos robaron. ¿No te jd.?

Puntuación 7
#21
Luisito
A Favor
En Contra

Cuanto gurus de tres al cuarto hay en este mundo. Ya están diciendo que los pisos bajarán hasta un 40% ..... casualmente todo esto lo dicen los de siempre, que son los que no pueden comprarse un piso y sueñan despiertos poniendo comentarios de que van a bajar ....

Señores, no se puede comparar esta crisis SANITARIA con la crisis FINANCIERA de que propiciaron los bancos sobre el 2.008 (hipotecas basura, etc ...) a diferencia de la crisis hoy casi todos los bancos no tienen ese problema por lo que no hay problema para dar préstamos hipotecarios.

En definitiva, no se puede comparar la situación de hoy con la pasada, no tienen nada en común....

Como dato, decir que en china se ha elevado el volumen de compras en un 136% con respecto a las cifras de antes de la crisis.

Aquí en España pasara otra vez lo mismo.... los gurus baratos se quedaran sin poder comprar ....

Puntuación -17
#22
Valos
A Favor
En Contra

Ya se ven brotes verdes... El cuento se repite.

Como la gente no tenga trabajo, no hay dinero. Si no hay dinero, no hay compras. Si no hay compras no hay ventas.

No habiendo ventas, o se quedan los inmuebles a la intemperie con lo que se degradan o se adaptan al poder adquisitivo de los que puedan pagarlas. Una tercera vía es la que hizo el PP del siete plagas que fue regalarlas a los fondos buitres. Claro, que estos pagan aún menos que los pobres y no se les puede deshauciar por ser del gremio de mafiosos y muy ricos.

¿Qué no bajan? ya lo veremos.

Pero eso sí, siempre serán muy caras.

Puntuación 7
#23
Pepito
A Favor
En Contra

Luisito -22- tiene razón en una cosa, esta crisis no tiene nada que ver con la del 2008. Esta crisis es muchísimo peor, es una crisis de confianza, de consumo y deemleo.Lo de los bancos no tiene ni idea, porque los últimos 3 años se han entrampado financiando el ladrillo mas de lo que pueden, por lo que mas de un banco lo va a pasar muy mal.

Puntuación 10
#24
pisos baratos,baratos
A Favor
En Contra

En Barcelona y Madrid siempre ha sido muy difícil comprar vivienda los precios siempre han estado desfasados y carísimos ,no diré las periferias que eran más asequibles ,ahora ni periferias ni puñetas ,todos son carisimos y carísimos seguirán en relación a los salarios,el que quiera una vivienda barata que se baya a comprarla a un pueblo de 30 habitantes y ni alli se la regalaran

Puntuación 2
#25