El sector de la promoción residencial lleva tiempo denunciando la elevada fiscalidad que ronda entorno a la actividad de construcción de las viviendas, ya que las tasas e impuestos suponen, de media, una cuarta parte del precio final que paga el cliente por la compra de una casa.
En medio de una crisis sanitaria que ha paralizado casi por completo la economía de nuestro país, la patronal de los promotores y constructores, APCEspaña, cree que el sector inmobiliario debería convertirse en el nuevo motor de recuperación y para ello propone al Gobierno la reducción al 4% del IVA para la compra de la primera vivienda, entre otras medidas.
Sin embargo, el IVA no es el único gravamen que impacta en el precio final y que por tanto encarece la vivienda, "hay una gran cantidad de tributos de las tres administraciones (locales, regionales y estatal), que afectan a todo el proceso productivo de una vivienda", destaca Carolina Roca, directora general de Roca Grupo Inmobiliario y vicepresidenta de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.
Durante los años del boom el precio del suelo de disparó llegando a superar incluso el 50% del coste total.
Para entender como se distribuye el precio de una vivienda vamos a empezar por el principio: la compra del suelo. "Se trata de la materia prima y en este caso hay que distinguir entre un suelo finalista y un suelo con condición de solar. Este último necesita de un coste de producción hasta que se convierte en finalista y en este proceso también se pagan tributos, por lo que en este caso la fiscalidad podría elevarse en el total del precio de la vivienda hasta el 30%", explica Roca.
Sin embargo, en este nuevo ciclo "el suelo finalista suele tener una repercusión de entre el 20% y el 50%, y si alcanza este último ratio estaríamos hablando de vivienda de lujo", destaca la experta.
Si nos centramos en una vivienda estándar a precio asequible para la clase media "el suelo no debería suponer más de un 20% para que las cosas vayan bien", explica Roca.
Dentro de los costes de gestión de la promoción uno de los más importantes es la fiscalidad y su elevado peso en el precio de la vivienda se remonta a la época de la burbuja. "El incremento de las tasas y tributos se fue produciendo durante los años del boom, ya que las haciendas locales de los ayuntamientos se financiaban básicamente por el urbanismo y fueron incrementando las tasas e impuestos con fiscalidades muy agresivas que no han vuelto al redil", detalla la directiva.
Menor nivel de producción
Roca cree que a día de hoy no sería difícil recortar estas partidas para los ayuntamientos, ya que actualmente no se está promoviendo y construyendo al mismo nivel que antes de la crisis de 2008, por lo que una rebaja tampoco supondría un impacto sustancial en sus ingresos. "Ahora las administraciones públicas no se están financiado con el urbanismo ni con la promoción de viviendas", apunta Roca.
En los últimos años el sector ha logrado llegar a las 100.000 unidades entregadas, una cifra que nada tiene que ver con las 700.000 viviendas que se levantaron en los años del boom. Además, históricamente, en España, desde los años 70 se han promovido de media anual entre 250.000 y 300.000 unidades, por lo que estamos casi a un tercio de esos niveles de producción.
Roca: "Al menos estas viviendas no deberían estar grabadas al 25%"
Según la directora de Roca Grupo Inmobiliario, "la fiscalidad no debería ser superior al 15%, por lo que debería recortarse en diez puntos porcentuales". Con esa rebaja se facilitaría sustancialmente el acceso a la vivienda y también la construcción de producto más accesible para la clase media.
Esta medida sería clave para impulsar los planes de desarrollo de viviendas asequibles que han anunciado las distintas administraciones, tanto la estatal, con su Plan 20.000, con el que pretenden levantar ese número de viviendas mediante colaboración público privada, o el Plan Vive Madrid de la Comunidad de Madrid para impulsar 25.000 viviendas.
Carolina Roca cree que "al menos estas viviendas no deberían estar grabadas al 25%. Si la rebaja no se aplica en todo tipo de producto, si que debería tenerse en cuenta en estos casos si verdaderamente existe un interés real por incrementar el parque de vivienda asequible en nuestro país".
Problema estructural
Otra parte importante del precio de una vivienda lo forman los costes de construcción, que representan el 45% del precio final. "Los promotores siempre nos quejamos mucho de los precios del suelo, pero realmente en este momento nuestro gran Talón de Aquiles son los costes de construcción", asegura la vicepresidenta de Asprima. "Al fin y al cabo suelo hay, y si se inicia la rueda de generación de suelo, en cuanto entren en carga zonas como Berrocales o Madrid Nuevo Norte el problema se aplanara, ya que se trata de bolsas de suelo en una de las zonas más tensionadas del país, como es la capital".
Sin embargo, Roca asegura que el incremento de los costes de construcción no es un problema coyuntural, es estructural. "Realmente hay que hacer una reconversión de nuestro sector constructor, que además, tiene un peso importante en el PIB, y ha llegado a suponer casi el 20%, al mismo nivel que el turismo", indica Roca.
De nuevo, para buscar el origen de este problema hay que echar la vista atrás, hasta los años de la burbuja. "En la época del 2005 al 2007 fuimos capaces de incrementar nuestra capacidad productiva constructiva de 250.000 viviendas que habíamos construido de media anualmente a las 700.000. Triplicamos nuestra capacidad de crucero en apenas cuatro años", recuerda la directiva, que recalca que se "trata de una barbaridad. No estoy diciendo que esto sea lo que hay que hacer".
La falta de capacidad de reacción en la construcción se debe "a que habíamos creado una industria en la que la subcontratación está hasta en el último boli"
Esa estructura que se forjó en apenas unos pocos años se desplomó en 2013, "con la fatídica cifra de 38.000 viviendas terminadas en todo el territorio nacional, lo que supone una caída de la producción del 95%", destaca.
"Desde el 2013 hemos ido incrementando nuestra producción muy lentamente. Ese crecimiento se ha dado mínimamente en el 2017,2018 y 2019 y hemos llegado a la barrera de las 100.000. Ahí es donde hemos roto las costuras de nuestra capacidad productiva", asegura Roca. Esa falta de capacidad de reacción en la construcción se debe "claramente a que habíamos creado una industria en la que la subcontratación está hasta en el último boli".
"Nadie tenemos en nómina a trabajadores de la construcción. Siempre vamos a la subcontratación de pequeñas empresas que no son profesionales, no son fuertes, no invierten en formación y cuando baja la actividad en periodos de fiestividades despiden a los empleados. El sector de la mano de obra se mueve en esa forma de vida, en vez de estar amparado por las constructoras".
Antes había mucho volumen de trabajo y "pequeña empresa dispuesta a ser subcontratada que en un momento dado incrementaba su estructura. Pero esas pequeñas empresas, que fueron capaces de sobredimensionarse, desaparecieron en la crisis y los pocos que han sobrevivido no quieren crecer de nuevo", explica Roca, que cree que "el toro por los cuernos de esta reconversión la deberíamos tomar las constructoras y no dejar el peso a esas pequeñas subcontratas".
