El mercado inmobiliario de Países Bajos se está 'calentando' a pasos agigantados. Una serie de factores que han coincidido en el tiempo están disparando el precio de la vivienda pese a la fuerte crisis del covid-19. Ya En 2020, en plena pandemia, el precio de la vivienda subió un 7,8% en los Países Bajos, un alza que este 2021 será mayor ante la acuciante escasez de vivienda en las zonas más demandadas por los holandeses.
"Esperamos que la constante escasez de vivienda y el entorno de bajos tipos de interés sigan haciendo subir los precios de los inmuebles. Para este año, pronosticamos un sólido crecimiento del precio de la vivienda del 8%", aseguran desde el banco holandés Rabobank en un informe sobre el mercado inmobiliario.
En 2020, los factores que impulsaron los precios de los inmuebles fueron similares a los que la impulsarán en 2021. El mercado inmobiliario holandés ha mostrado gran fortaleza a pesar de la crisis del covid-19. El aumento de la actividad de los inversores y la escasa oferta explican por qué los precios han aumentado de media un 7,8% anual en 2020, según comentan los economistas de ING en una nota.
Factores que impulsan el precio en 2021
En los primeros meses de 2021, el mercado inmobiliario holandés ha ganado velocidad ante la recuperación económica que se empieza a atisbar, el mayor valor que otorgan las familias a la vivienda tras el covid y por las modificaciones en materia impositiva para los menores de 35 años que quieran comprar su primera casa. De este modo, el precio de la vivienda se ha disparado un 9,3% en enero respecto al año anterior, el mayor aumento de precios en más de dos años.
En enero, 24.516 viviendas cambiaron de manos, un aumento de casi el 40% en comparación con enero de 2020. "Este repunte es probablemente el resultado de la supresión del impuesto para compradores menores de 35 años que acceden a su primera vivienda. Parece que muchos jóvenes que emprendieron la compra de su primera vivienda, decidieron retrasar el fin de la transacción hasta el nuevo año para evitar tener que pagar este impuesto", explican desde Rabobank.
Caerán las transacciones este 2021 por la escasez de vivienda en el país
Pese a todo, se espera que el número de transacciones caiga este año respecto al pasado, lo que no impedirá que el precio de la vivienda suba con fuerza, puesto que gran parte de esta caída en las transacciones será producto de una oferta cada vez más escasa: en los Países Bajos hay cada vez menos viviendas a la venta y las nuevas construcciones tampoco ayudan, lo que está generando una escasez de inmuebles sin parangón.
"Para 2021 esperamos ver alrededor de 220.000 transacciones (-6,6% interanual), con una caída adicional a 210.000 transacciones en 2022. La reducción de transacciones tiene que ver más con una escasez de oferta que con la caída de la demanda de los compradores de vivienda. A mediados de noviembre de 2020, solo había 37.000 viviendas de segunda mano que estaban a la venta. Nunca antes había habido tan pocas propiedades a la venta", aseguran desde Rabobank.
El porcentaje de viviendas a la venta en Holanda es cada vez menor
La presión sobre el parque de viviendas se ve agravada por el hecho de que no se están construyendo suficientes inmuebles nuevos para satisfacer las necesidades de los holandeses. "La escasez de viviendas de nueva construcción hace que la gente esté menos inclinada a poner su casa en el mercado y mudarse". Muchas familias que estarían dispuestas a cambiar su vivienda por otra de nueva construcción no lo hacen por temor a no encontrar lo que buscan.
Desde Rabobank creen que es probable que la construcción de viviendas sea todavía menor en 2021. El retraso en las nuevas construcciones es en parte una consecuencia de 'la crisis del nitrógeno' que obligó a los constructores holandeses a parar buena parte de sus obras en 2019. Alrededor de 18.000 proyectos de construcción han sufrido retrasos después de que el tribunal más importante del país obligase a constructores y agricultores holandeses a buscar fórmulas para reducir las emisiones de nitrógeno, puesto que infringían las normas de la Unión Europea. "Esto provocó una fuerte caída en el volumen de permisos de construcción otorgados en ese momento", aseguran desde el banco holandés.
La mayoría de las viviendas que se ponen a la venta se terminan vendiendo por un precio superior al inicial, lo que demuestra que existe una competencia feroz por los inmuebles que salen al mercado.
"Vale la pena señalar que en los últimos años el aumento de los precios de la vivienda en las regiones con una escasez sustancial superó sustancialmente al de las regiones con una escasez menor. A mediados de 2020, el gobierno informó de que había una escasez de 331.000 viviendas, lo que equivale al 4,2% del parque total de viviendas. Además, se espera que esta escasez aumente aún más en los próximos años por el crecimiento de la población, lo que a su vez impulsará la demanda respecto a la capacidad para construir nuevas viviendas. Se espera que la escasez en 2025 sea de 419.000 viviendas (5,1%)", según sentencia el informe de Rabobank.
Una demanda al alza, junto a una oferta restringida y limitada, blanco y en botella: precios de la vivienda al alza para 2021. "Esperamos que los precios de la vivienda aumenten alrededor de un 8% en 2021 en comparación con 2020... Esto representa una fuerte revisión al alza de nuestras previsiones de crecimiento del precio de la vivienda para los próximos dos años publicadas. En ese momento pronosticamos un crecimiento del 5,5% para 2021 y 2022. Nuestra expectativa de que los precios de la vivienda continuarán aumentando se basa en tres factores: 1) la mejora de las perspectivas económicas, 2) la escasez de viviendas y 3) las condiciones hipotecarias favorables", sentencian los expertos de Rabobank.
