Vivienda

¿Por qué apenas baja el precio de la vivienda en medio de la mayor crisis en décadas?

  • La vivienda se ha convertido en un activo muy atractivo con los tipos negativos
  • Los propietarios se resisten a bajar precios ante unas expectativas optimistas
  • Las caídas de precios en la vivienda se producen con cierto retraso respecto al ciclo
Viviendas en construcción en la costa. Alamy

La economía de España está sufriendo la mayor contracción de los últimos 80 años. El PIB se ha desplomando, las familias han incrementado su ahorro a niveles históricamente altos y el mercado laboral se tambalea. Sin embargo, el precio de la de vivienda permanece prácticamente impertérrito ante todos estos acontecimientos fatales para la economía, un comportamiento sorprendente. Las propias firmas de análisis han comenzado a corregir sus proyecciones para reducir la caída del precio de la vivienda o, al menos, para posponerla, puesto que este año ya parece imposible que se produzca un movimiento fuerte a la baja. Aunque la incertidumbre es mucha, la vivienda cuenta con varios (y nuevos) factores a su favor para aguantar el golpe mejor que la economía y, sobre todo, mucho mejor que en 2008, cuando se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria tras años de fuertes subidas de precios y concesión de crédito hipotecario.

Hasta ahora predomina la sorpresa. Desde CaixaBank Research, Judit Montoriol-Garriga, economista senior del departamento de investigación, comenta en una nota que el precio de tasación de la vivienda aumentó un 0,6% intertrimestral en el tercer trimestre de 2020 (base de datos del antiguo Ministerio de Fomento), rompiendo así la tendencia descendente de los dos trimestres anteriores.

En términos interanuales, el precio suavizó su descenso al –1,1% interanual frente al –1,7% del trimestre anterior. Esta evolución ha sido mucho más positiva de lo previsto por CaixaBank Research, lo que ha obligado a estos expertos a reconocer que existe cierto riesgo al alza para sus proyecciones sobre el precio para 2020, una caída del 3,3% que ahora parece complicada.

Tanto en BBVA Research como en CaixaBank reconocen que la demanda de vivienda se ha recuperado muy rápidamente desde el verano. Parece que existe un número de factores nada despreciable que podría evitar una fuerte caída del precio de la vivienda, que de producirse llegará en 2021 y 2022. En todo caso, la corrección quedará muy lejos del desplome del 30% en la anterior crisis y, probablemente, también podría quedar por debajo del 8-10% del consenso del mercado.

¿Cuáles son esos factores?

-La gran red de seguridad estatal y la resistencia a bajar precios. A diferencia de crisis pasadas, los gobiernos europeos y entre ellos el español han desplegado una red de seguridad sin precedentes (por ejemplo los Ertes) que mantiene la renta de los hogares relativamente estable y a las empresas con vida. En episodios pasados, la vivienda comenzó a bajar con fuerza cuando los agentes se acercaban al 'precipicio' y se veían obligados a vender, incluso a precios de derribo, por necesidad (inmobiliarias que quiebran, personas que se les agota el paro...). En esta ocasión, mientras que las ayudas y los estímulos se mantengan, este escenario resulta poco probable.

Todo hacía indicar que la crisis del covid-19 iba a ser profunda pero corta, influyendo en las decisiones de los propietarios.  "La actitud cautelosa de los vendedores que, anticipando una recesión de duración limitada, probablemente están posponiendo la venta de sus casas en lugar de vender a precios más bajos", explicaban Carlos Ocaña Pérez de Tudela y Raymond Torres, economistas de Funcas en un documento sobre el mercado inmobiliario.

-El precio de la vivienda suele ir por detrás del ciclo. Muy relacionado con lo anterior. El precio de la vivienda suele guardar cierta relación con la tasa de paro y el nivel de ingresos de los hogares, ajustándose más tarde que el ciclo económico. En una crisis normal primero se hunde el PIB y después podría venir el desempleo y el ajuste real del precio de la vivienda. El mercado laboral ha aguantado relativamente con la crisis ante los 'parches' impuestos por el gobierno para evitar su resquebrajamiento. Por ahora, la tasa de paro y las insolvencias empresariales están controladas (aunque sea de forma artificial), por lo que la corrección podría postergarse como han vaticinado Moody's u otros firmas financieras.

-La vivienda como activo refugio de los tipos negativos. Este punto es nuevo y quizá de los más importantes. Los tipos de interés negativos han disparado el precio de acciones y bonos, hundiendo su rentabilidad por dividendos y el interés que paga la deuda. Los depósitos y otros activos conservadores ofrecen al ahorrador un 0% en el mejor de los casos (las comisiones se comen el resto). La vivienda es de los pocos activos que ofrece un rentabilidad positiva notable (comprar para alquilar) y que aún puede tener recorrido al alza.

La rentabilidad de la vivienda sobresale en un entorno de tipos de interés muy bajos

"El hecho de que los tipos de interés sean bajos y se espere que lo sigan siendo a medio plazo actúa como soporte de los precios. La abundante liquidez y la falta de alternativas de inversión atractivas para los compradores también están estimulando la demanda", reconocen Ocaña y Torres.

Los indicadores que publica el Banco de España sobre vivienda tienen un apartado de rentabilidad en el que queda patente el atractivo de la vivienda a día de hoy. La rentabilidad del alquiler más la variación de precio de la vivienda es de casi el 6%, la de los bonos del estado a 10 años es del 0,1%, los depósitos 0% y el Ibex 35 un -21% (dato del segundo trimestre de 2020). Si se analiza de forma anual los últimos cuatro ejercicios, solo el Ibex consiguió batir a la vivienda en 2019 con una rentabilidad del 11,8%, frente al 7,5% de la vivienda.

De forma similar se pronunció hace unas semanas Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE, puesto que esta resistencia de la vivienda está siendo un fenómeno generalizado durante esta crisis. La economista alemana explicaba durante un discurso en Frankfurt que "el aumento de los precios de la vivienda es, por supuesto, el resultado de una multitud de factores... La evidencia empírica sugiere que la política monetaria también tiene un impacto significativo y duradero en los precios de la vivienda en la zona del euro".

Schnabel afinaba el tiro y reconocía que "un entorno de tipos de interés bajos hace que la inversión en vivienda sea relativamente atractiva en comparación con otras clases de activos alternativas, lo que refuerza el reequilibrio de la cartera. Pero debemos ser conscientes de que, en última instancia, puede generar riesgos para la estabilidad financiera y dificultar que las personas puedan pagar una vivienda".

El Fondo Monetario Internacional ha publicado un trabajo centrado en EEUU en el que explica cómo los bajos tipos de interés y medidas monetarias tras el covid-19 han impulsado el precio de la vivienda de una forma "sorprendentemente rápida". Las familias tienen miedo a perder esta 'oportunidad' de comprar una vivienda a unos tipos tan bajos o el covid está produciendo cambios en el comportamiento de unas familias que ahora valoran mucho más la vivienda. Probablemente una combinación de ambas sea la respuesta.

-No existían desequilibrios previos ni ligeramente parecidos a los de 2007. "Otro factor que apunta a una corrección limitada de los precios es su nivel relativamente bajo en comparación con otros países de Europa y el resto del mundo. Por último, el mercado español está evolucionando en línea con lo que estamos viendo en otros mercados europeos, donde los precios también muestran un grado de resiliencia en un contexto de volúmenes de transacciones en fuerte caída", aseguran Torres y Ocaña.

Félix Lores, experto en mercado inmobiliario de BBVA Research, comentaba en declaraciones a elEconomista hace unas semanas que hay que tener presente que las condiciones del sector ahora son muy diferentes a las que contaba en 2008, cuando acechaba la crisis. Así, aunque el precio ha subido ininterrumpidamente desde 2015, este se sitúa por debajo del máximo de 2008.

Además, hoy "el coste de la financiación es inferior. En términos de accesibilidad, la compra de una vivienda requiere menor esfuerzo, en términos de renta, que hace 12 años (44% de la renta salarial del hogar medio en 2008 frente al entorno del 30% en 2019). Además, a día de hoy la sobreoferta de vivienda nueva no es un problema en términos generales, algo que sí afectó a la evolución del mercado durante la pasada crisis. Con ello se espera que la corrección del precio no sea tan intensa ni tan duradera como en la ocurrida entre 2009 y 2014", culmina el experto de BBVA Research.

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forum Comentarios 28

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Lolo
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Todo el mundo se resiste a vender hasta que ve la cosa muy jodida. Hoy con todas las ayudas la gente aguante mucho más y eso impide que baje el precio

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#1
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KIKO GOMEZ ORTIZ
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Becario deja el frasco y el chiflo que estás más perdido que casado en un pleno.

Esta mañana el futuro era muy negro para la venta de viviendas en 2021. La semana pasado sólo bajaban las de segunda mano, hoy no bajan ninguna, ni nuevas, ni viejas ni las que aún no se han hecho. Así acierta hasta el más tonto de mi pueblo ( yo soy el segundo) si es muy simple: Sin empleo para la juventud y en caso de tenerlo, precario, no hay mucho que planificar ni recurrir a eruditos ni a cálculos con ordenadores cúanticos de ultimisima generación y algoritmos de IA.

Si no hay trabajo, no hsy dinero. Sin dinero no hay clientes. Sin clientes no hay nada de nada.

¿ O va quedando claro?

Es muy sencillo.

Además, con la de inmuebles y oficinas de bancos que van a quedar vacíos tras las " optimizaciones de recursos".

Para meterse en una hipoteca a 30 años están los jóvenes.

Y los adultos y viejos...de 30 años nada.

Espabila becario. Deja el frasco y el porro. ¡¡ CAPULLO!!

Puntuación 31
#2
Usuario validado en elEconomista.es
skubidur
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Noticia del 28 de diciembre de 2007 en Idealista:

Durante 2007 el precio de la vivienda de segunda mano bajó en los principales mercados inmobiliarios españoles, según el informe anual de precios elaborado por idealista.com [empresa editora de este boletín]. En la mayoría de estos mercados es la primera caída que se registra desde que idealista.com inició la publicación trimestral periódica de la evolución de precios de vivienda de segunda mano, en 2000. La ralentización iniciada en el segundo semestre de 2006 ha dado paso en 2007 a las primeras caídas que, aunque leves, confirman el fin de un ciclo.

En 2008 la vivienda cayó entre el 5% y el 10%. Lo que siguió todos ya lo conocemos......

Por aquel entonces se negaba la mayor. También había en aquellos años factores a favor y en contra de una caída generalizada de precios.

Ahora no es diferente, va a ser mucho peor. El tiempo dirá.

Puntuación 60
#3
Tito Livio
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Es increíble la que está cayendo y los precios de la vivienda aquí en la Comunidad de Madrid no paran de subir, esto es pura especulación de los inversores y los que tienen muchas viviendas

Puntuación 49
#4
Fernando
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Si os acercais por una inmobiliaria para ponder a la venta un piso os contarán la realidad. NO SE VENDE NADA. Y los pocos que compran son pisos de la banca ya que ponen facilidades al crédito.

Da igual el valor de esos pisos. NO SE VENDEN.

Puntuación 69
#5
Javi
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Es increible lo de este periodico.

Todos los lectores muy liberalistas economicos y mucho coletas comunistas, y gobierno Venezuela y demas chorradas, hasta que se habla de la vivienda y entonces ahi ya si todos asoman la patita. Y oye... Que a todos les parece fatal parece ser que el Gobierno actual suba el salario minimo a 1000 euros, pero ninguno pone problemas en intervenir precios de alquileres y rentas (pocas cosas mas comunistas que eso puede existir)

Puntuación -33
#6
Mucho especulador
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Pues en el area de Barcelona los pisos estan bajando.. tanto de alquiler como de venta. Ademas de todo esto si pides negociar el precio a la baja del alquiler o venta te dicen que si. No se alquila, ni se esta vendiendo nada. Unicamente aguanta el precio el tipico que ya tenia hace mas de 3 años el piso anunciado y no le importa esperar 5 o 10 años mas porque no necesita el dinero. Y estoy viendo precios de pisos en el centro de Barcelona mas baratos incluso que en los alrededores. Recomendación negociar a la baja el precio un 15% porque no hay compradores asi que se lo tendran que pensar.

Puntuación 51
#7
Luisa
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Pero con la necesidad y ganas de vivienda quién puede pensar que puede haber una bajada dé precios.

Puntuación -20
#8
Joan Lluís Rodríguez y
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Es lo único tangible como inversión lo demás es humo o papel moneda

Puntuación 6
#9
Fernando
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el articulo es correcto , pero hay mucho borrico en tema de economía , los pisos no bajan por las políticas intervencionista comunista del gobierno , con Franco la vivienda eran intervencionista totalitaria y durante años hubo miles de pisos cerrados hasta que llego la ley Boyer , que dio libertad y equilibrio a propietarios y inquilinos y ahora vuelta la burra al trigo, GRACIAS AL GOBIERNO COMUNISTA tendréis todos un zulo de 10 metros , borricos .

Puntuación 21
#10
Lekeitio-veraneo
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...pues acercaros a cualquier capital vasca, podéis flipar con los precios...en los pueblos costeros de Bizkaia y Gipuzkoa, todavía es peor, los precios siguen al alza, más lento eso sí... pero al alza...y se venden.

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#11
ya bajara
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ya bajara, ya.....

Puntuación 34
#12
ya bajara
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ya bajara, ya.....

Puntuación 12
#13
JUAN
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EN TIEMPOS DE CRISIS LA GENTE SE RESISTE SIEMPRE A VENDER CON PERDIDAS, PARA TERMINAR VENDIENDO PASADOS UNOS MESES O AÑOS CON PERDIDAS MUCHO MAYORES. O ESO O COMERSE LOS LADRILLOS CON SUS GASTOS, QUE SON MUCHOS.

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#14
Baltasar
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Con los tipos negativos muchos pardillos han comido ladrillo y se les va a indigestar.

Puntuación 32
#15
Bilbo
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Una caida del PIB a nivel mundial es como ai no cayese el PIB.

Si el PIB cayese sólamente en España como ocurrió en el 2007-2010 entonces si que es preocupante porque loa compradorea de deuda pública van a pedir un porcentaje por la deuda mucho mayor que la inflacción esperada.

Ahora en cambio la deuda española se compra en negativo. ¿Dónde van a invertir los fondos si no? ¿En empresas zombies? ¿En bitcoins? ¿En economías emergentes como Brasil? ¿En Teslas con PERs en 500?

El dinero va donde más se gana o menos se pierde. Ahora toca no perder.

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#16
HAY QUE AJUSTAR CUENTAS CON LA BANCA
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LOS BANCOS ESTAN DESEANDO QUITARSE LOS ZULOS PARA PAGAR TRANPAS Y ESO SE LES ESTÁ RESISTIENDO, LA BAMCA TAMBIEN VA A PERDER COMO CUALQUIER EMPRESA, EN ESPAÑA TENEMOS ZULOS PARA RATO.

Puntuación 19
#17
Carlos
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El 1 ha dado en el clavo. La gente aguanta y aguantará todo lo que pueda.Consciente o inconscientemente.Igual que muchos hosteleros se han endeudado y resisten todo lo que puedan.Pensando en una hipotética y presta recuperación.Lo único seguro es que los precios bajarán cuando esa bola de deuda que están contrayendo los hogares se haga tan enorme que no quede más remedio que vender.Y también comenzarán a vender cuando Hacienda los comience a presionar para que les pague.Y les aseguro que el país al estar tan endeudado, el primero en cobrar serán ellos.Eso sí también con intereses....

Puntuación 29
#18
Bitcoiner
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Dadme ladrillo barato que yo os lo compro.

Oficina comprada en 2012, renta bruta del 12% a precios de mi compra, inquilino a largo plazo que ha pagado religiosamente durante 8 años.

Se me ha pagado sola y encima ahora me dan el doble de lo que pague por ella, pero no vendo, prefiero seguir cobrando la rentita.

Y que han ganado todos los que decian que no era momento de comprar y siguen teniendo el dinero en el banco????

Por cierto financiada al 60% a 15 años al 2%, cobro 12%, pago 2%, y pongo 4 duros de entrada.

Puntuación -14
#19
a
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Yo he conseguido un buen descuento en mi nuevo chalet, en concreto un 11,25% sobre el precio que pedian hace un año, y creo que aun bajaran más si el que vende tiene necesidad de vender claro...

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#20
¿¿??
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-19- deja ya de soñar agarrado a la botella....el mercado de oficinas va camino de quebrar, ya que el teletrabajo partira ppor la mitad la necesidad d emetros cuadrados de oficina....si encuentras algun memo que te de le doble como dices......yo no dudaria ni un milisegundo.

Puntuación 28
#21
Bitcoiner
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#21 No vendo ni de coña, tus papelitos no me interesan, yo prefiero mis ladrillos y que los pardillos me paguen la rentita levantandose cada mañana a las 7 para pagarmela.

En algun lado la gente tiene que vivir, siempre haran falta casas y locales comerciales, y el que crea otra cosa que se lo haga mirar, claro que no es lo mismo un piso en pleno barrio de Salamanca, que un piso patera en Mostoles.

Puntuación -18
#22
esto es lo que hay
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Es obvio que la vivienda por fundamentales no va a subir porque la rentabilidad vía alquiler se antoja exigua, pero vaya, que la situación no tiene nada que ver con 2007, que se trató de una crisis de exceso de vivienda y falta de liquidez, con tipos de interés de mercado a un 8% pues logicamente cayeron a plomo. En la actual crisis con la banca dando dinero casi gratis y mucha gente deseando cambiar de vivienda pues dificilmente va a bajar, mas bien se estancará. Hoy en Madrid todo lo que sale de calidad en precio se vende. Ya me supongo que en un pueblo de Extremadura, Galicia interior o similares pues será imposible.

Puntuación 5
#23
estudioso
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muy facil yo me la se la respuesta: porque caada vez somos mas gente y el terreno es el q es y las casas son las q son asi q nunca bajara a menos q haya una guerra y nos matemos la mitad de los q somos.

Puntuación -14
#24
¿¿??
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si...majete cada vez somos mas gente.....los de las pateras se te van a quedar el zulo eso seguro....otra cosa es que te paguen.....espabila!!!!

Puntuación 12
#25