La vivienda se ha convertido en un activo refugio durante la crisis del covid. Contra todo pronóstico, los precios del inmobiliario no solo han resistido, sino que además han despertado con una fuerza inesperada durante la recuperación. Sin embargo, no todo es oro lo que reluce. Detrás de esta subida de precios en la vivienda hay una intrahistoria de costes al alza que amenazan a los competidores más débiles del mercado. Una parte del sector construcción pasa por un momento complejo pese a la sólida demanda de vivienda.
Más allá de los problemas de desabastecimiento de ciertos materiales, las constructoras están lidiando con una subida de los costes que llega por dos frentes diferentes. Por un lado, los materiales de construcción (muy intensivos en madera, cobre, aluminio o piedra) se han disparado en los últimos meses. Por otro lado, los costes laborales también están creciendo más de lo previsto ante la escasez de mano de obra del sector. Esta combinación de factores, junto a una fuerte competencia en el sector, está empezando a cobrarse las primeras víctimas.
La agitación en este mercado puede afectar a la vivienda con retrasos en la construcción, subidas de precios (se pueden incluir cláusulas en los contratos que afecten al precio final de una vivienda) o incluso con la paralización de las obras por falta de materiales o por la quiebra de la constructora ante la incapacidad de hacer frente a los nuevos costes. Pero sin duda, el mayor golpe lo va a sufrir una parte del sector inmobiliario, la más débil y pequeña del mismo.
El último informe sobre el sector de Crédito y Caución advertía de que a pesar de este sólido repunte de actividad, en la mayoría de los mercados la competencia es intensa, los márgenes estrechos y los clientes públicos pagan sistemáticamente con retraso, lo que puede generar problemas de liquidez en algunos jugadores.
Aumento de las quiebras
"El sector podría registrar un aumento significativo de las quiebras a principios de 2022, en función la evolución de las medidas de estímulo, el final de las prórrogas de los préstamos bancarios y la velocidad de desembolso de los fondos de la Unión Europea. Esta incertidumbre, junto con el elevado apalancamiento de las empresas y la continua presión sobre los márgenes, provoca un incremento del riesgo de crédito, especialmente entre las empresas más pequeñas activas en el segmento de la construcción residencial", alertaba el informe.
Leopoldo Torralba y Diego Mejía, analistas de Arcano Economics han publicado un trabajo en el que ponen números a las dificultados del sector y su posible evolución: "Las constructoras de edificación tiene un margen muy reducido (3%) y unos costes muy variables, sesgados a mano de obra (55% de los costes, muchos de ellos dependen de las subcontratas), con un peso del 25% de los materiales".
Escasez de mano de obra
Ahora mismo, estos expertos aseguran que los gastos de personal en la construcción están en niveles récord por el mayor poder negociador de los empleados, comentan desde Arcano. El mercado laboral está funcionando bien, la ocupación está en máximos y los jóvenes no quieren subirse al andamio por el mismo dinero que en el pasado. Al final, el resultado es una escasez de trabajadores que está forzando a las constructoras (y subcontratas) a subir sueldos para atraer ese capital humano al sector.
Los salarios del sector están creciendo a un ritmo del 3,5% anual, frente al 1,5% de los convenios nacionales, "creemos que las presión salarial se mantendrá en 2022 e incluso en 2023 por la escasez de mano de obra, especialmente en un entorno de recuperación, y por demanda de oficios que vendrá de los fondos europeos dedicados a rehabilitar".
La otra pinza que está oprimiendo al sector es el de los costes de los materiales. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) aseguraba en noviembre que el encarecimiento de las materias primas estaba obligando a cuatro de cada diez empresas se hayan visto obligados a cancelar o paralizar sus obras.
Además, este auge de las materias primas y los retrasos en la llegada de la maquinaria necesaria para edificar podría poner en peligro la finalización de estos proyectos. La nota de la patronal aseguraba que esta situación es una auténtica amenaza para la viabilidad de muchos de estos proyectos, ya que ha incrementado el coste total de las obras, de media, alrededor de un 22,2%. CNC advierte de que esta cuantía, en muchos casos, supera a la que debe asumir la empresa si decide abandonar el proyecto, puesto que las penalizaciones pueden ser de un 0,02% del contrato o entre 1.000 y 2.000 euros por día natural.
"En definitiva, los costes totales de construcción pueden estar subiendo cerca del 11%, factor especialmente grave si tenemos en cuenta el carácter variable de muchos de ellos y el reducido margen. Así, si persiste la situación, algunas constructoras podrían incumplir precios de obra ya cerrados aduciendo rebus sic stantibus, cláusula que se utiliza para afirmar que una norma será aplicable siempre que se mantengan las circunstancias para la situación que se dictó", aseguran los economistas de Arcano.
Ls márgenes de beneficio de las empresas del sector ya han comenzado a deteriorarse. Actualmente, muchos contratos no contienen cláusulas que permitan a los constructores traspasar los precios, lo que pone en riesgo a las empresas más débiles. Las empresas fuertes pueden capear el temporal a través del crédito y renegociando ciertas operaciones gracias a su poder en el mercado.
Desde Crédito y Caución insisten: "La escasez de materiales de construcción y la falta de mano de obra ya han provocado retrasos y aplazamientos de proyectos, principalmente en el segmento de la construcción residencial... las empresas más pequeñas y muy endeudadas podrían tener un acceso limitado limitado a la financiación". Los pagos en la industria de la construcción suelen llevar unos 100 días de media, mientras que las empresas más grandes tienen incluso plazos de pago más largos.
Al final este es un negocio en el que los tiempos son muy extensos: desde que se produce la inversión (se comienza a construir) hasta que se obtiene el retorno (venta de la vivienda) pueden pasar meses o años. Hasta la fecha, los impagos se han mantenido estables, principalmente gracias al apoyo del Gobierno con los créditos blandos. "Sin embargo, las insolvencias, principalmente de pequeñas empresas centradas en la vivienda residencial, han comenzado a aumentar y se espera que sigan creciendo en los próximos meses. Podríamos ver un aumento significativo a principios de 2022, dependiendo de los vencimientos y de las medidas de estímulo", concluyen en Crédito y Caución.
Pese al auge de las ventas, las constructoras necesitarán tomar medida para sobrevivir a este nuevo escenario: "Subir los precios, retrasar las entregas, aplicar cláusulas que ajusten los precios en función del aumento de los costes en los materiales y la mano de obra, y sacrificar parte de sus márgenes (que ya son muy ajustados)", señalan los economistas de Arcano.
Las opciones menos gravosas para las firmas de la construcción pasan por intentar trasladar los costes a otros agentes del mercado, lo que a la postre supondrá que la vivienda será más cara para los compradores finales. Desde Arcano concluyen que "en cualquier caso, las promotoras, clientes de constructoras, y los compradores finales de casas, podrían absorber una parte del aumento de costes, todo en niveles razonables".
No obstante, las pequeñas constructoras se encontrarán en una situación compleja, puesto que su margen para absorber costes suele ser más limitado, mientras que su poder de negociación con las promotoras es también inferior. Dado que es un mercado competitivo, estas firmas estarán contra las cuerdas en los próximos meses.