Hace pocos meses, los analistas alababan la fortaleza mostrada por el mercado inmobiliario durante la crisis del covid. Además, se insistía en que, pese a las intensas subidas de precios de la vivienda, las valoraciones estaban aún muy lejos de las alcanzadas en 2007, sobre todo teniendo en cuenta el entorno de bajos tipos de interés que hizo de la vivienda una inversión más atractiva si cabe. Pues bien, todo este argumento (que probablemente en su día era válido) se ha desmoronado en cuestión de meses. Las históricas subidas de tipos de interés, la implacable inflación y la desaceleración económica están arrastrando al sector inmobiliario. El fortín de la vivienda se está derrumbando a nivel global.
Varios mercados inmobiliarios a lo largo del mundo están mostrando claros síntomas de corrección. Los expertos creen que la corrección a la que se enfrenta la vivienda no desembocará en una gran crisis financiera como en 2008, pero sí se podrán ver caídas acentuadas en algunos segmentos del mercado y geografías. Las comparaciones esta vez son con el crash de la vivienda a finales de los 80 y principios de los 90. En aquellos años, también marcados por las subidas de tipos de interés, la vivienda cayó en buena parte de los países avanzados: EEUU, Reino Unido, Suecia, Finlandia, Francia, España, Dinamarca, Canadá...
Así lo manifiestan desde la agencia financiera Bloomberg, que señala que en el caso del Reino Unido la situación se parece mucho a la de finales de los 80. En Reino Unido, el principio del fin de las subidas de la vivienda se produjo a finales de la década de 1980, cuando el gobierno anunció que recortaría la desgravación fiscal para las parejas que comprasen una propiedad.
Esta medida provocó un aumento rápido (pero con las patas muy cortas) en la demanda de vivienda para aprovechar los últimos meses de la desgravación. El problema es que la caída que siguió fue brutal, y el mercado tardó casi nueve años en volver a su nivel anterior. Según los datos del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés), la vivienda cayó durante cuatro años consecutivos después de haber subido alrededor de un 20% en 1989.
Kate Everett-Allen, directora de International Residential Research de Knight Frank, comenta en una nota que "los mercados inmobiliarios se preparan para afrontar una marcada desaceleración a medida que los compradores ajustan sus presupuestos en respuesta a las perspectivas económicas más sombrías, el aumento de los costes de las hipotecas y las presiones inflacionarias más amplias".
La interminable hoja de cálculo, con miles de datos sobre la vivienda, de la consultora Knight Frank revela que, a nivel país, Canadá, Nueva Zelanda, EEUU y Francia han visto la mayor caída en las transacciones de ventas en el último período de 12 meses. "Aunque la desaceleración está tardando más en aparecer en algunos países. Los descensos interanuales aún no son evidentes en España, Portugal, Irlanda o el Reino Unido, pero las tasas de crecimiento trimestrales se están desacelerando en varios de estos mercados".
Los países nórdicos están particularmente expuestos dada la alta proporción de hogares con hipotecas de tasa variable (44% en Suecia según la Federación Hipotecaria Europea). "Los países y territorios que probablemente se verán más afectados son los mercados que presenciaron el mayor aumento de precios durante la pandemia y donde las relaciones precio-ingreso y precio-alquiler se han separado", explican desde Knight Frank.
El caso de Suecia
Precisamente Suecia es el caso más paradigmático. El mayor mercado inmobiliario nórdico, que fue uno de los más calientes durante la pandemia, se encuentra ahora en la vanguardia del enfriamiento mundial de la vivienda en medio de las agresivas subidas de los tipos de interés de los bancos centrales. El descenso del coste de la vivienda desde el máximo de marzo alcanzó el 11,2% en septiembre, la mayor caída desde la crisis financiera mundial, cuando los precios retrocedieron un 12,6% en el espacio de ocho meses.
El índice HOX de precios de la vivienda en Suecia cayó en septiembre por sexto mes, retrocediendo un 2,8% en septiembre respecto a agosto, según Valueguard, que recopila los datos. El retroceso constata que los precios de las viviendas unifamiliares están sometidos a una creciente presión a medida que el aumento de los costes energéticos disuade a los compradores. Los precios de las casas unifamiliares, que fueron los que más subieron durante la crisis del covid, cayeron un 3,3% en septiembre, mientras que los de los apartamentos bajaron un 1,9%. En la primera quincena de octubre, los precios de los apartamentos siguieron bajando en Estocolmo y Gotemburgo, la segunda ciudad más grande.
"La incertidumbre sobre la subida de los tipos de interés hipotecarios, al mismo tiempo que hay claros indicios de que la economía se está ralentizando, lo que a la larga también afectará al mercado laboral, está teniendo un claro efecto disuasorio sobre el sentimiento de los potenciales compradores de viviendas", ha resumido la analista de Swedbank Maria Wallin Fredholm en una nota a los clientes.
A eso ha añadido que existe "un claro riesgo a la baja" en la proyección del banco de que el descenso de los precios ascenderá a un 15%, en términos desestacionalizados, ya que las previsiones de los tipos hipotecarios se han elevado "mucho" durante el otoño. Los analistas del banco sueco SEB contemplan una caída en los precios de hasta el 20%.
El gobernador del Riksbank, Stefan Ingves, ha dicho este mismo jueves en una comparecencia parlamentaria que el banco central hará lo necesario para que la inflación vuelva a su objetivo del 2%, incluso si eso provoca "accidentes" en el sector inmobiliario. El banco central sueco ya sorprendió el pasado 20 de septiembre con una histórica subida de tipos de 100 puntos básicos.
Vivienda en Reino Unido y EEUU
En Reino Unido los tipos de interés de las hipotecas siguen alcanzando nuevos umbrales mientras la política nacional implosiona una vez más. El préstamo hipotecario medio a cinco años con tipo fijo subió este jueves al 6,51%, el más alto desde septiembre de 2008, según Moneyfacts. Los recientes acontecimientos, con el caos desatado en los mercados por los planes fiscales de Liz Truss, han contribuido a una escalada que ya sienten en sus carnes los compradores de vivienda en el país. La subida ha sido tan vertiginosa, espoleado por la convulsión en el mercado de bonos del país, que diversos bancos retiraron repentinamente sus ofertas hipotecarias.
"La elevada inflación, junto con la subida de los tipos, está afectando a la capacidad de los prestatarios para pagar las hipotecas, lo que, a su vez, está reprimiendo la demanda de vivienda", señalaba en un comentario reciente Andrew Lennox, estratega de la gestora Federated Hermes, haciendo hincapié en que el Banco de Inglaterra (BoE) todavía no ha tocado los tipos desde el 'terremoto' vivido en el país. "Tanto los economistas como los expertos del mercado inmobiliario esperan una caída del 10-15% en los precios de la vivienda en Reino Unido", sentenciaba Lennox.
Los tipos de interés de las hipotecas en EEUU siguieron subiendo la última semana, avanzando hasta un máximo de dos décadas e intensificando la caída del mercado inmobiliario. El tipo de interés fijo medio de las hipotecas a 30 años subió otros 13 puntos básicos, hasta el 6,94%, en la semana que terminó el 14 de octubre, lo que supone la novena subida consecutiva, según ha dado a conocer este miércoles la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). Mortgage News Daily, que se actualiza con mayor frecuencia, situó este martes el tipo a 30 años ya en el 7,15%.
Los datos representan otro punto en el continuo deslizamiento del mercado de la vivienda, donde los efectos de las políticas de la Fed han sido más evidentes hasta ahora. Datos de este martes mostraron que la medida del sentimiento de los constructores de viviendas (NAHB) ha caído todos los meses este año. La construcción de nuevas viviendas en EEUU disminuyó en septiembre y las solicitudes de permisos para viviendas unifamiliares cayeron, lo que se suma a la evidencia de que las tasas hipotecarias más altas en dos décadas están minando la demanda y desalentando las nuevas construcciones. La construcción de viviendas disminuyó un 8,1% el mes pasado, hasta una tasa anualizada de 1,44 millones, según los datos del gobierno publicados el miércoles. El número de venta de viviendas usadas también cayó en septiembre (de 4,78 a 4,70 millones), como se ha conocido este jueves.
¿Por qué la vivienda aún no está cayendo en todos los mercados de forma clara?
Sin embargo, algunos mercados siguen mostrando resistencia a estas turbulencias, algo que tiene explicación. Patrick Artus, economista de Natixis, da en una nota para clientes tres razones: por un lado, los tipos de interés tardan un tiempo en impactar en la economía. Por otro lado, porque los tipos de interés reales aún son negativos. Por último, no todos los mercados inmobiliarios estaban igual de 'calientes'. Los mercados en ebullición están siendo los primeros en caer.
"En el pasado, los precios de la vivienda bajaban rápidamente al comienzo de una recesión cíclica con la llegada de las subidas de los tipos de interés típicas de final de ciclo. Hoy en día, algunos precios de la vivienda siguen aumentando considerablemente, pese a que los tipos interés están subiendo y se avecina una recesión (tanto en Estados Unidos como en la zona euro). Esta diferencia con el pasado se explica por el hecho de que los tipos de interés reales siguen siendo negativos".
Este experto cree que la caída es cuestión de tiempo en todo caso: "La recesión y la disminución de los ingresos y de la demanda de vivienda, eventualmente, empujarán a la baja los precios de los inmuebles residenciales, pero no antes de que los tipos de interés reales (calculadas con las tasas hipotecarias) alcancen el terreno positivo", sentencia el economista de Natixis.
Desde Knight Frank añaden que "se espera que los mercados de segundas residencias y resorts sean más vulnerables que las ciudades a la inminente recesión del mercado de la vivienda", explica Everett-Allen. Por el contrario, el sentido común hace creer que las ciudades mostrarán un mayor grado de resiliencia, impulsadas una oferta insuficiente y mercados laborales más fuertes.
Son muchas las geografías en riesgo de desaceleración y corrección, lo que podría amplificar la caída de la vivienda. En un mundo globalizado, el capital no tiene apenas fronteras. La huida en estampida de un mercado inmobiliario rápidamente se puede contagiar a otro. EEUU, Canadá, Nueva Zelanda, Australia, la Eurozona, Reino Unido... hasta China, cuyo ciclo económico suele divergir del de los países avanzados, están en riesgo de sufrir una 'recesión inmobiliaria' con caídas en los precios de la vivienda. Así lo aseguraba hace unos días Adam Slater, economista de Oxford Economics en un nuevo trabajo que analiza el ciclo global del inmobiliario: "El aumento continuo de los tipos hipotecarios en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados de la vivienda a fuertes recesiones".
