Una de las fichas más importantes del dominó que conforma la economía estadounidense ha comenzado a derribarse. El índice de la vivienda que calcula los precios en 20 ciudades diferentes ha sufrido el primer retroceso mensual desde 2012. Junto a este dato, otros muchos indicadores que aportan una visión más amplia revelan que la vivienda podría sufrir un duro revolcón en EEUU tras años de subidas de precios que se vieron intensificadas con la pandemia del covid. Ahora, las drásticas subidas de tipos, la inflación y la llegada de una nueva recesión están sacudiendo los cimientos del mercado de la vivienda.
La vivienda es un activo sensible a los cambios en los tipos de interés. Durante los años de políticas monetarias expansivas (mucha liquidez y tipos bajos), la vivienda se convirtió en un activo estrella. Sin embargo, la literatura académica revela que el precio de la vivienda se ve afectado cuando los tipos de interés suben. Hoy, los países avanzados se encuentran inmersos en uno de los ciclos de subidas de tipos más rápidos de toda la historia. Aunque el impacto real de esta subida de tipos tarda en verse completamente reflejada unos seis u ocho meses, ya hay indicios sobrados del golpe que está teniendo en el mercado inmobiliario.
Desde hace algunas semanas/meses vienen apareciendo varias grietas en el mercado inmobiliario. Pero la ficha de dominó de la vivienda ha comenzado a caer de verdad ahora. La avalancha de datos de este martes es muy reveladora. Según el famoso índice S&P CoreLogic Case-Shiller de 20 ciudades, los precios sufrieron la primera caída mensual desde 2012. Aunque en términos interanuales la subida sigue siendo intensa, la desaceleración lo es aún más.
Profundizando en los datos, en términos interanuales los precios subieron a nivel nacional -en el cálculo no ajustado estacionalmente- un 15,8% con respecto a julio de 2021, muy por debajo del aumento del 18,1% del mes anterior. "El informe de julio refleja una fuerte desaceleración", escribía Craig J. Lazzara, director gerente de S&P Dow Jones Indices en un comunicado con la actualización de dato, haciendo hincapié en la diferencia en las subidas interanuales de junio y julio. "La diferencia del -2,3% entre esas dos tasas es la mayor desaceleración en la historia del índice", subrayaba el experto.
En su variante intermensual ajustada estacionalmente, el índice cayó en julio un 0,4%, frente a una subida del 0,4% en junio. Es la primera vez desde marzo de 2012 que cae. También se ralentizó, en esta variante ajustada estacionalmente, hasta el 16,1% interanual en julio, una subida menor que el 18,7% del mes anterior.
Normalmente, las primeras fichas del dominó en caer ante una situación como la actual (riesgo de recesión y subidas de tipos de interés intensas) se encuentran en los mercados financieros. Las acciones y los bonos ya han sufrido el cambio de las condiciones financieras. Ahora parece que le toca el turno a la vivienda. "Los precios de las propiedades suelen ser el último indicador que retrocede en una recesión y, de hecho, los precios reales comenzaron a estabilizarse solo en junio y después de dispararse durante la pandemia (+25% entre febrero de 2020 y junio de 2022). La combinación del aumento de los tipos hipotecarios y los precios de las propiedades ha resultado en una caída reciente en la asequibilidad de la vivienda y en la reducción de los planes para comprar una nueva casa", advierten desde Allianz.
De este modo, los economistas de Allianz creen que la vivienda va a ser uno de los grandes focos que aviven el fuego de la recesión, puesto que partía de niveles muy altos que pueden hacer ahora más dolorosa la caída: "El precio de la vivienda se había mantenido hasta ahora, pero será la próxima ficha de dominó en caer: esperamos que los precios de las propiedades se contraigan un -15% en los próximos 12 meses, lo que empujará a la economía estadounidense a una recesión en 2023 (-0,7%)".
Los economistas de la aseguradora alemana explican en su estudio que "los indicadores de vivienda se están derrumbando en todos los ámbitos. La vivienda es uno de los sectores más sensibles a los tipos de interés, por lo que no sorprende que el endurecimiento monetario esté teniendo un efecto rápido y poderoso en los indicadores de vivienda. Los aumentos en los costes de las nuevas hipotecas reducen la asequibilidad de la compra de viviendas y, por lo tanto, afectan directamente la demanda de viviendas: durante los últimos 18 meses, el índice de solicitud de hipotecas ha caído a su nivel más bajo en 23 años. Las ventas de viviendas existentes y nuevas también han disminuido rápidamente desde principios de este año, revirtiendo la tendencia al alza observada desde el fin de la crisis financiera de 2008 (excluyendo una caída de corta duración en el punto álgido de la pandemia)".
Desde JP Morgan coinciden y ponen el acento en los movimientos de la Fed. "El endurecimiento de la Fed ha sido eficaz para reducir la actividad en el mercado inmobiliario, lo que está provocando un debilitamiento adicional en algunos indicadores inmobiliarios diferentes". Los tipos de interés del mercado no solo recogen los cambios ejecutados por la Fed, sino que también cotizan parte de las expectativas, lo que está disparando el coste de pedir una hipoteca.
Los tipos hipotecarios se disparan
Los datos que se siguen conociendo cuadran con la lectura de fondo. El último ha sido este miércoles el tipo hipotecario medio a 30 años que cada semana actualiza la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). La lectura ha sido del 6,52%, máximos desde 2008, después de registrar en agosto el hito de volver al 6%. Para hacerse una idea de lo que ha impactado en el mercado inmobiliario el endurecimiento de las condiciones financieras emprendido por la Fed, basta recordar que el tipo recogido por la MBA estaba a principios de año en el 3%.
Otro informe de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés), también conocido ayer, mostraba que los precios de las viviendas se suavizaron drásticamente de junio a julio. Los precios suelen bajar durante ese periodo, debido a la fuerte estacionalidad del mercado inmobiliario, pero el descenso fue tres veces superior a la media histórica. En clave anual, en julio se pasó de un crecimiento del 16,3% a uno del 13,9%. En clave mensual, de un 0,1% a un -0,6%.
Sí hubo otro dato que pudo sorprender en un principio, pero también tiene su lógica. Las ventas de viviendas nuevas sorprendieron al alza en agosto, con un aumento del 28,8%, hasta un total de 685.000, el mayor ritmo de ventas desde marzo. Aunque pueda chocar en un primer momento, los expertos coinciden en que el descenso de los precios puede haber contribuido a apoyar las ventas de viviendas, ya que la mediana de los precios de las viviendas nuevas descendió un 6,3%. Se empieza a vislumbrar una carrera de los compradores para evitar nuevos aumentos de los costes de los préstamos y aprovechar los recortes de precios de algunos constructores.
El informe de la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, dependiente del Departamento de Comercio, mostró que había 461.000 viviendas nuevas en venta a finales de mes, la mayor cantidad desde marzo de 2008. No obstante, al ritmo actual de ventas se necesitarían 8,1 meses para agotar la oferta de viviendas nuevas, frente a los 5,7 meses de principios de año. El estudio también recogía que el precio medio de venta de una vivienda nueva era de 436.800 dólares. Eso es un 8% más que hace un año, el menor aumento desde noviembre de 2020.
"No esperamos que el ritmo de ventas de agosto se mantenga en los próximos meses, ya que la última subida de los tipos de interés hipotecarios afectará a la asequibilidad de la compra de viviendas. Sin embargo, un mayor descenso de los precios podría atraer a los compradores, manteniendo un suelo bajo la actividad", valora Nancy Vanden Houten, de Oxford Economics. "Dadas las perspectivas de un entorno macroeconómico más difícil, es muy posible que los precios de la vivienda sigan desacelerándose", sentencia Lazzara, de S&P DJI.
Tal es la situación, que desde Allianz creen que la banca podría empezar a cerrar el grifo del crédito hipotecario ante la incertidumbre económica reinante y el riesgo de que los prestatarios sean incapaces de devolver el crédito hipotecario por los elevados tipos de interés. Por otro lado, la inversión en nueva vivienda también debería sufrir un parón, que de cierto modo amortiguará la caída de precios (sin nueva construcción la oferta queda limitada a las viviendas existentes).
Fuerte impacto en la economía
"En este contexto, esperamos que el crecimiento de los precios inmobiliarios disminuya a un ritmo acelerado en poco tiempo, un 15% interanual desde mayo de 2022 (el pico) hasta septiembre de 2023, aunque la caída será menor que la observada durante la gran crisis financiera", aseguran los economistas de Allianz. Todo lo anterior erosionará el crecimiento del PIB, puesto que la construcción y los servicios inmobiliarios son dos ramas importantes de la economía estadounidense.
La inversión residencial tiene un pequeño impacto en el PIB. Desde Allianz esperan que caiga un -6,3% este año y otro -6,4% el próximo año, pero eso reduciría solo 0,2 pp (puntos porcentuales) el crecimiento del PIB anual. Sin embargo, los servicios inmobiliarios tienen un efecto mucho más potente. Una reducción de esta actividad y la caída de los precios puede reducir de forma notable el valor añadido que genera este sector en la economía. Según los cálculos de Allianz, la corrección del mercado de la vivienda podría reducir hasta 1,7 puntos porcentuales el PIB a principios de 2024, lo que aumenta los riesgos de una recesión más duradera.
No todo es catastrofismo
Aunque la vivienda pueda agravar la recesión, en esta ocasión su impacto sobre la economía americana no será como en 2008, cuando el derrumbe del sector inmobiliario se llevó por delante a cientos de miles de familias y al sector financiero. Tanto bancos como familias parecen contar con unos ahorros y colchones de capital suficientes para hacer frente a las turbulencias.
Desde Allianz aseguran que "los fuertes balances de los hogares deberían suavizar el golpe. A diferencia de mediados de la década de 2000, los balances de los hogares están en mejor forma: la deuda general es mucho más baja en relación con los ingresos, la calidad crediticia promedio de esa deuda es más alta (las hipotecas de alto riesgo han disminuido), el patrimonio neto es muy alto (reduciendo el probabilidad de que grandes franjas de hogares caigan hacia un patrimonio negativo) y los saldos de efectivo se mantienen significativamente por encima de los niveles previos a la pandemia".