La pandemia de coronavirus ha dejado un auge en los precios de la vivienda en la mayor parte de las economías avanzadas que puede acabar siendo un nuevo gran problema para la estabilidad financiera. Para hacerse una idea del escenario a analizar, baste este dato: de los 40 países cubiertos por los datos de la OCDE, sólo tres experimentaron caídas de los precios de la vivienda en términos reales en el primer trimestre de 2021.
No es una bravuconada echar la culpa a la pandemia: los tipos de interés históricamente bajos, los ahorros acumulados durante los confinamientos y el deseo de disponer de más espacio a medida que la gente trabaja desde casa han animado a los hogares a buscar un nuevo techo, llevando los precios al alza.
El crecimiento anual de los precios de la vivienda en todo el grupo de naciones ricas de la OCDE alcanzó el 9,4% -su ritmo más rápido en 30 años- en el primer trimestre de 2021, al recuperarse las economías de las graves recesiones provocadas por el covid el año pasado.
Los datos nacionales sugieren que la tendencia generalizada continuó en el segundo trimestre. En EEUU, los precios de la vivienda subieron en abril a su mayor ritmo anual en casi 30 años. El fuerte crecimiento persiste en el Reino Unido, Corea del Sur, Nueva Zelanda, Canadá y Turquía, entre otros.
¿Cuánto de buena o mala es esta coyuntura? Como explica al Financial Times Claudio Borio, jefe del departamento monetario y económico del BiS (Banco de Pagos Internacionales, por sus siglas en inglés), a corto plazo este crecimiento de los precios puede ser "algo bueno para la economía, porque la gente que ya es propietaria de una casa se siente más rica y puede gastar más debido a la valoración de sus activos". Sin embargo, si persiste este alza, podría convertirse en un boom insostenible que acabe empujando la actividad "hacia atrás", sobre todo si va acompañado de una fuerte expansión del crédito, advierte.
Más lejos va Enrique Martínez-García, economista senior de investigación del Banco de la Reserva Federal de Dallas, quien apunta a que hay países con claros síntomas de "fiebre inmobiliaria", algo que atribuye a los estímulos fiscales y monetarios aplicados durante la pandemia. No es el único que aprecia señales de burbuja similares a las de 2008. Además, incide en el ahorro extra de esas familias que ya llegaban en un buena situación a la pandemia como caudal dirigido a la adquisición de una vivienda.
No toda la culpa ha sido de los estímulos. Según Mathias Pleissner, economista de la agencia de calificación Scope Ratings, la situación se ha visto "amplificada por la falta de oferta y el aumento de los precios de la construcción". Los inventarios de la construcción se han reducido a medida que las cadenas de suministro mundiales se han visto sometidas a presión, y el coste de materiales como el acero, la madera y el cobre ha aumentado rápidamente, constata Pleissner. Brett House, economista jefe adjunto del banco canadiense Scotiabank, cree directamente que ese desequilibrio entre oferta y demanda "sólo va a aumentar" en los próximos meses, añadiendo más riesgo a la situación.
La primera consecuencia directa de este contexto es que el precio medio de la vivienda en la OCDE está creciendo más rápido que los ingresos, lo que hace que la vivienda sea menos asequible. Un aumento que ya está siendo más rápido que el de los alquileres.
Así lo ratifica un reciente estudio de Oxford Economics en el que se concluye que los inmuebles de las economías avanzadas están sobrevalorados en un 10% en comparación con la tendencia histórica. "El repunte actual de la vivienda ya es bastante prolongado, llegando a la década, y el aumento ponderado de los precios reales del 43% también es alto en comparación histórica. El boom actual parece ser quizás el segundo más largo y el tercero más grande (en términos de aumento de precios) desde 1900", sentencia el estudio.
"Algunos datos sugieren que cuanto más tiempo se prolongue el boom inmobiliario, mayor será el riesgo de que se produzca un gran retroceso. En cuanto a las economías individuales, los indicadores de riesgo muestran un panorama variado: los mercados más arriesgados parecen ser los Países Bajos, Canadá, Suecia, Alemania y Francia", refleja también el análisis de Oxford Economics.
Atenuantes respecto a 2008
Sin embargo, el hecho de que este boom no sea ni de lejos tan grande como el periodo previo a la gran crisis financiera -la citada sobrevaloración estuvo en un 13-15%-, le hace al economista jefe de la firma, Adam Slater, limar un poco el pesimismo. El economista pone énfasis en que las principales causas de estas subidas son factores temporales, como los incentivos fiscales de los gobiernos y los perjuicios económicos relacionados con la pandemia, véase la interrupción de las cadenas de suministro mundiales. Además, añade, el crecimiento del crédito es más bajo que antes de la crisis financiera mundial, lo que sugiere "un menor riesgo de caída en comparación con, por ejemplo, 2006-2007".
En la misma línea, Deniz Igan, subdirector de la división macrofinanciera del departamento de investigación del FMI, pone en solfa que la mayor firma de hipotecas ha sido impulsada en gran medida por personas con una sólida posición financiera y que en la mayoría de los países avanzados los hogares estaban menos endeudados que antes de la crisis financiera, lo que sugiere un menor riesgo de que la situación siga el mismo camino con una oleada de impagos y ventas desesperadas a bajo precio.
Otro factor clave que es diferente a hace casi 15 años es la mentalidad de los bancos centrales, más atentos ahora tras quedar marcados por la anterior crisis inmobiliaria. Mientras el Banco Central Europeo (BCE) ha pedido a la agencia de estadísticas de la UE que incluya los precios de la vivienda en su cálculo de inflación general, el banco central de Nueva Zelanda ha agregado la vivienda a su mandato. Aditya Bhave, economista de Bank of America (BofA), considera que, a diferencia de 2008, los supervisores "son ahora muy conscientes de los riesgos, lo que reduce significativamente las posibilidades de un resultado adverso".
