Vivienda - Inmobiliario

El sector inmobiliario se prepara para la caída inminente del precio de la vivienda en España

  • Bankinter ve un desplome del 13% en las transacciones para el próximo año
  • El banco es el primero en vaticinar un escenario de caídas para la vivienda
  • La subida del euríbor, la inflación y la pérdida de atractivo lastrarán la vivienda
Vivienda en construcción en España

Las fuertes subidas en el precio de la vivienda que se llevan repitiendo trimestre a trimestre, desde que comenzó la recuperación económica, podrían estar a punto de llegar a su fin. A la desaceleración sufrida en los últimos tres meses, ahora se le une el pesimismo del sector inmobiliario, la cascada de previsiones a la baja de grandes instituciones supranacionales y de la propia banca. Los tipos de interés (altos) y las recesiones económicas han sido tradicionalmente la kryptonita de la vivienda. Ahora, todo hace indicar que ambos factores van a coincidir en el tiempo (normalmente esto no ocurre), rompiendo la fortaleza mostrada por la vivienda en los últimos años.

A las advertencias del Banco Central Europeo, Banco de España o Fondo Monetario internacional (todos ellos prevén un cambio de tendencia en el inmobiliario), este jueves se le ha sumado la del departamento de investigación de Bankinter. "Tras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023 y -2% en 2024 (frente a las estimaciones anteriores de +1% y 0%)".

La desaceleración es una realidad

Aunque aún no ha comenzado la corrección, los últimos datos oficiales evidencian que algo está cambiando en el inmobiliario. El precio de tasación de la vivienda libre creció un modesto 0,4% intertrimestral en el segundo trimestre de 2022, un avance significativamente menor que el trimestre precedente (2,4%) y que el promedio de los últimos cuatro trimestres (1,6%).

Bankinter espera una caída en el precio de la vivienda
Bankinter espera una caída en el precio de la vivienda

¿Por qué se está produciendo este cambio de tendencia en la vivienda? Desde CaixaBank Research destacan en un análisis reciente que "algunos de los factores que han estimulado la demanda recientemente están perdiendo cierto impulso (menor crecimiento de la renta disponible real de los hogares, un clima de mayor incertidumbre y el aumento de los tipos de interés), de modo que prevemos que las compraventas desciendan respecto a los elevados niveles alcanzados".

Los analistas de Bankinter apuntan en la misma dirección y señalan que el mayor coste de financiación hipotecaria; la menor tasa de ahorro de los hogares; y la perdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler podrían lastrar la demanda de vivienda y, por ende, el precio de los inmuebles. El euríbor a 12 meses ha pasado del -0,50% en diciembre de 2021 al +2,6% actual. Además, las previsiones del mercado lo sitúan por encima del 3% en los próximos meses. Esto se traduce en un incremento de unos 360 euros al mes para un nuevo crédito hipotecario (144.000€ de media en España), según los cálculos de Bankinter.

Como consecuencia, la tasa de esfuerzo se elevará significativamente por encima de la media histórica del 35%. Además, la menor tasa de ahorro de los hogares. La fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Por último, los expertos de Bankinter apuntan a que "el fuerte repunte de la TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se incrementa de forma significativa (3,6% actual frente al 0,55% de diciembre de 2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos".

La actividad inmobiliaria se enfría

Con todo lo anterior, "la actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con una caída en las transacciones del -13% en 2023 y del -5% en 2024, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años).

Bankinter prevé una fuerte caída de las transacciones
Bankinter prevé una fuerte caída de las transacciones

Estas previsiones se suman las realizadas este marte por el Fondo Monetario Internacional (FMI) que sostenía que "a medida que los bancos centrales de todo el mundo endurezcan agresivamente la política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, los crecientes costes de endeudamiento y los estándares crediticios más estrictos, junto con unas valoraciones de la vivienda altas, podrían conducir a una fuerte caída en los precios de la vivienda, especialmente en países con una mayor proporción de tipos de interés variable en la deuda hipotecaria". El FMI hablaba de caídas reales (descontando la inflación) del 10% en los países avanzados y de hasta el 25% en los países emergentes.

El sector inmobiliario se 'rinde' a las caídas

La situación se ha complicado por momentos. El sector inmobiliario ha pasado del optimismo desenfrenado al pesimismo casi de la noche a la mañana, tan rápido como la propia subida de tipos de interés, que han pasado del territorio negativo en la Eurozona a situarse en el 0,75% y subiendo. De este modo, las agencias inmobiliarias han comenzado a prever también una caída de la actividad y un descenso en los precios.

En un estudio publicado por Idealista en octubre se destaca que "la confianza de las inmobiliarias se está resintiendo en el último tramo de 2022, más en el mercado de la compraventa que en el de alquiler de viviendas. Las agencias estiman que los precios de las casas comenzarán a caer después de tiempo subiendo, mientras que la actividad tanto en operaciones como en la captación de nuevo producto mejorará frente a trimestres anteriores, donde comenzaba a escasear el producto".

Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, el índice general de Venta vuelve a caer por debajo de los 60 puntos, después de cinco trimestres moviéndose hasta los 64,8 puntos en la primavera de este año. El índice cae casi ocho puntos frente al verano pasado hasta los 52,8 puntos, su dato más bajo desde el arranque de 2021 (49,7 puntos), cuando el mercado comenzaba a recuperarse de los efectos de la pandemia.

El dato actual también se encuentra por debajo de las cifras que se veían en el período prepandemia, cuando cerró 2019 en 59,1 puntos, justo el dato más bajo en ese momento, desde que arrancó la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria en 2018.

Casi todos los activos sufrirán

No solo la vivienda. Las subidas de tipos de interés afectarán a una amplia gama de activos que conforman el patrimonio de las familias. Unos tipos de interés más altos reducen las expectativas de beneficios (empresas) y crecimiento (economía), lo que suele desembocar en un ajuste de precios de los activos más ligados a esos factores como son las acciones, por ejemplo.

Por ello, desde Bankinter "prevén caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios". Una mayor rentabilidad (alquiler) requiere, en principio, menor precio del activo (precio del inmueble). No obstante, también se puede lograr una mayor rentabilidad si el precio del alquiler subiera mucho más deprisa que los precios de la propia vivienda, algo que parece poco probable en un escenario de cuasi recesión y elevada incertidumbre.

Precisamente a esto hace alusión el informe de Bankinter que explica que "aunque las rentas están vinculadas por contrato a inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de recesión económica. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, dado además el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales)", sentencia.

Según los economistas de Bankinter "esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación". El propio Banco Central Europeo también advertía en su último informe de estabilidad financiera que en países como España o Alemania, los precios de la vivienda se encontraban sobrevalorados (al compararlos con los salarios y el precio de los alquileres), por lo que el escenario más probable para el instituto monetario es una corrección en estos mercados.

No obstante, el alcance final de la corrección de precios dependerá de hasta dónde lleguen los tipos de interés y del impacto de la recesión en el mercado laboral. Existen varios estudios que revelan no solo la relación inversa entre tipos de interés y precio de la vivienda, sino también entre tasa de paro y precio de los inmuebles. Las crisis económicas que vienen acompañadas de destrucción de empleo sueñen generar mayores estragos en los precios inmobiliarios.

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