Soplan aires de cambio para el sector inmobiliario. En los últimos días se ha producido una cascada de advertencias (BCE, Banco de España...) sobre un cambio de tendencia en el inmobiliario, provocado por las fuertes subidas de tipos de interés y la desaceleración de la economía. El último organismo en sumarse ha sido el Fondo Monetario Internacional (FMI), que advierte del riesgo de una corrección "aguda" en los precios de la vivienda, sobre todo en las economías en las que las hipotecas a tipo variable tengan un mayor peso, como podría ser el caso de España, donde históricamente las hipotecas variables han tenido gran peso.
Desde que se dio por extinguida la crisis financiera de 2007, la vivienda ha venido disfrutando de un ciclo global de subidas de precios que se ha intensificado en los últimos años, al calor de las bajadas de tipos de interés, de la recuperación económica tras la pandemia y de los cambios en las preferencias de los hogares (dieron una mayor relevancia a la vivienda durante el covid).
Ahora, buena parte de estos factores están revirtiéndose o al menos perdiendo peso. Los pilares que han sostenido las subidas de precios de la vivienda están tambaleando y en algunas economías ya se han podido ver las primeras correcciones, mientras que en otras se ve una clara desaceleración.
"A medida que los bancos centrales de todo el mundo endurecen agresivamente la política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, los crecientes costes de endeudamiento y los estándares crediticios más estrictos, junto con unas valoraciones de la vivienda altas, podrían conducir a una fuerte caída en los precios de la vivienda, especialmente en países con una mayor proporción de tipos de interés variable en la deuda hipotecaria", advierte el informe de estabilidad financiera del FMI.
Un vuelco en el mercado
El FMI pone de relieve la rapidez con la que se están produciendo estos cambios. En los últimos años, la economía y todos los indicadores parecen haberse convertido en una montaña rusa: de la caída en picado de la economía durante el covid a la poderosa recuperación de 2021; de la deflación de 2020 a la gran inflación de 2021 y 2022; de los máximos históricos de las bolsas a las caídas de este año; y de las históricas subidas del precio de la vivienda, a la amenaza de una gran corrección en los precios que podría estar al llegar.
El informe del FMI explica que la transmisión del endurecimiento de la política monetaria y unos tipos de interés más altos a los mercados de hipotecas residenciales ha sido muy rápida en EEUU, con la hipoteca promedio de tipo fijo a 30 años alcanzando máximos vistos por última vez en 2008.
En otros países, el crecimiento mundial de los precios reales de la vivienda ya se había moderado a finales de 2021, con diferencias sustanciales entre las regiones y dentro de ellas. Por ejemplo, el crecimiento del precio real de la vivienda (descontando la inflación) fue de alrededor del 11% (año tras año) en Europa central y oriental en el cuarto trimestre de 2021, mientras que ha sido considerablemente más bajo en las regiones emergentes de Asia, América Latina y Oriente Medio y África del Norte.
El FMI advierte de que las caídas podrían ser muy agudas: "En un escenario muy adverso, las caídas de los precios reales de la vivienda en los próximos tres años podrían ser de casi un 25% en los mercados emergentes. En las economías avanzadas, los precios reales de la vivienda podrían caer más del 10%", sentencia el informe.
"Dichos riesgos podrían ser mayores en un escenario de fuerte endurecimiento de las condiciones financieras globales, que podría aumentar la probabilidad de una recesión en los próximos años", señalan los economistas del FMI. Tobias Adrian, consejero financiero del FMI, señala que "los riesgos para los mercados de la vivienda están aumentando... Ahora muchos prestatarios potenciales están siendo expulsados de los mercados. Las valoraciones de viviendas podrían ajustarse bruscamente en algunos segmentos del mercado", advierte.
Pese a todo, el riesgo para el sector financiero como conjunto parece contenido. Aunque el precio de la vivienda corrija, esta vez no parece que vaya a ser suficiente para que la caída del inmobiliario se convierta en una crisis financiera total como sucedió en 2007-2008. Hoy, los balances de los bancos son más resistentes y el endeudamiento de las familias es inferior al de entonces, por lo que se espera que la economía pueda soportar una corrección en el precio de la vivienda.
Menor riesgo financiero
"Aunque la gravedad y las implicaciones macroeconómicas de un shock que se origine en el mercado de la vivienda dependerá de manera crucial del grado de corrección del precio de la vivienda y de la distribución de la deuda de los hogares, algunos factores atenuantes clave son la posición de capital más fuerte de los bancos y unos estándares de concesión de préstamos más conservadores desde la crisis financiera mundial", sostiene el informe.
"Como resultado, es probable que el posible efecto de contagio a través del sector bancario en caso de una gran corrección del precio de la vivienda sea más limitado que en recesiones anteriores. Dicho esto, pueden estar surgiendo riesgos en otras partes del sector de la vivienda, especialmente en los Estados Unidos, donde el sector de las instituciones financieras no bancarias ha comenzado a desempeñar un papel más importante en el mercado de hipotecas titulizadas", sentencia el FMI.
Más allá del inmobiliario
No solo la vivienda pondrá en riesgo la estabilidad financiera. El endurecimiento de la política monetaria está poniendo a prueba a toda la constelación de activos de riesgo que componen los mercados financieros. "Las vulnerabilidades financieras son elevadas para los gobiernos, muchos de ellos con una deuda creciente, así como para las instituciones financieras no bancarias, como las aseguradoras, los fondos de pensiones, los hedge funds y los fondos de inversión", advierte el informe.
El aumento de los tipos se le han sumado a las tensiones en ciertos segmentos del mercado financiero. "Al mismo tiempo, la facilidad y la velocidad con la que se pueden negociar activos a un precio determinado se ha deteriorado en algunos segmentos clave debido a la volatilidad de los tipos interés y los precios de los activos", asegura Tobias Adrian. Este experto explica que "esta escasa liquidez del mercado, junto con las vulnerabilidades preexistentes, podría amplificar cualquier reevaluación rápida y desordenada del riesgo".
