El Gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, ha reconocido hoy que los datos recientes apuntan a un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario español como consecuencia del actual contexto macrofinanciero, que ha calificado de "muy complejo". De este modo, de Cos se une a los avisos del Banco Central Europeo (BCE) que ya ha puesto cifra incluso a la posible corrección del precio de la vivienda.
De Cos ha reconocido que había una cierta sobrevaloración de los precios, durante su intervención en el V Foro Banca organizado por elEconomista. Hernández de Cos ha afirmado que en los últimos trimestres ya se estaba apreciando "cierta exuberancia" en la dinámica del mercado de vivienda a tenor del incremento de las compraventas, los créditos concedidos o el encarecimiento de los precios. La fuerte subida del euríbor (tipos de interés) está empezando a enfriar el mercado inmobiliario.
En este sentido, ha recordado que la tasa de variación de los precios de la vivienda se había acelerado hasta al 8%, confirmando la cierta sobrevaloración de los precios que el Banco de España estimaba en trimestres previos. Sin embargo, los datos recientes del sector parecen sugerir un cambio de tendencia en un contexto marcado por la pandemia, la invasión de Ucrania por Rusia, la inflación, el endurecimiento de las condiciones de financiación y una elevada incertidumbre.
Como muestra de ello, el Gobernador ha señalado que durante julio las transacciones de viviendas se contrajeron, lo que resulta significativo para un mes que suele tener un componente estacional positivo. Además, en el segundo trimestre los precios de la vivienda dejaron de acelerarse y mostrando un crecimiento similar al de los tres primeros meses del año.
El Banco Central Europeo publicó hace escasos días una proyección poco halagüeña para el precio de la vivienda atendiendo a la intensa sensibilidad que presenta el precio de los inmuebles con los tipos de interés. Los economistas del BCE Niccolò Battistini, Johannes Gareis y Moreno Roma han publicado un análisis, que se incluirá dentro del informe mensual del banco central, en el que analizan las tendencias actuales del mercado de la vivienda. Estos expertos no dudan en advertir de que, históricamente, las subidas de tipos en las hipotecas han desencadenado correcciones en el precio de la vivienda.
El análisis publicado hace algo más de una semana por los economistas del BCE señalaba lo siguiente: "La evidencia empírica sugiere que la dinámica del mercado inmobiliario es muy sensible a los tipos hipotecarios... Según el modelo estimado, un aumento de 1 punto porcentual en la tasa hipotecaria conduce, en igualdad de condiciones, a una caída en los precios de la vivienda de alrededor del 5% después de aproximadamente dos años. Sin embargo, el aumento del mismo punto porcentual en la tasa hipotecaria tiene un mayor impacto en la inversión en vivienda, lo que lleva a una caída del 8% después de aproximadamente dos años".
No obstante, cuando los tipos parten de un umbral muy bajo, el impacto sobre la vivienda puede ser incluso mayor. "Los resultados de este modelo no lineal muestran que, en un entorno de tipos de interés bajos, la disminución estimada de los precios de la vivienda y la inversión en vivienda en respuesta a un aumento del tipo de interés hipotecario de 1 punto porcentual es de aproximadamente un 9% y un 15%, respectivamente, después de unos dos años", advierten los expertos del BCE.
Poner el foco en la vivienda
No obstante, ha dicho, el crédito a los sectores de la construcción e inmobiliario sigue reduciéndose, el peso del "stock" de crédito concedido a los hogares para la compra de una vivienda sobre el PIB se sitúa en el 39,7% (21,3 puntos porcentuales menos que a finales de 2010), y las condiciones de concesión de las hipotecas tras la crisis financiera global se mantienen en niveles prudentes.
En todo caso, Hernández de Cos ha señalado que este mercado debe seguir siendo un foco de atención prioritario y que será necesario esperar a la llegada de nueva información para poder valorar este comportamiento con más precisión.
