Vivienda - Inmobiliario

El mercado inmobiliario global se acerca al precipicio: la vivienda se enfrenta a un cambio de ciclo drástico

  • Oxford Economics: "Algunos mercados de vivienda pueden vivir fuertes recesiones"
  • A diferencia de 2008, esta vez China puede agravar la crisis del inmobiliario
  • El mayor riesgo se concentra en Países Bajos, Canadá, Australia y Nueva Zelanda
Foto de iStock

La vivienda se ha convertido en las últimas décadas en una especie de mercado global, cuyas tendencias se expanden de unos países a otros y se retroalimentan. Mucho tiene que ver en esto la coordinación de las políticas monetarias en los países avanzados, cuyos ciclos económicos también parecen guardar una estrecha relación. Tras el boom global de la vivienda de los últimos años, ahora parece que este mercado se enfrenta a un escenario totalmente opuesto. Las subidas de tipos de interés, la pérdida de poder adquisitivo de las familias y la desaceleración de la economía están poniendo a la vivienda al borde del precipicio.

EEUU, Canadá, Nueva Zelanda, Australia, la Eurozona, Reino Unido... hasta China, cuyo ciclo económico suele divergir del de los países avanzados, están en riesgo de sufrir una 'recesión inmobiliaria' con caídas en los precios de la vivienda. Así lo asegura Adam Slater, economista de Oxford Economics en un nuevo trabajo que analiza el ciclo global del inmobiliario: "El aumento continuo de los tipos hipotecarios en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados de la vivienda a fuertes recesiones".

Este experto comenta que "los precios de la vivienda ya son planos o están cayendo en muchas economías, incluida EEUU, y las presiones a la baja se intensificarán a medida que los estándares de crédito bancario se endurezcan y las recesiones comiencen a afectar". En el caso de la zona euro, los tipos hipotecarios han subido casi 100 puntos básicos (pb) en seis meses, un rally que ha llamado la atención al propio Banco Central Europeo (BCE), que asegura que no ha visto nada igual desde que se creó el euro. El BCE cree que por cada punto (100 pb) que suban los tipos, el precio de la vivienda puede caer entre un 5 y un 15% en la zona euro.

La locura de Reino Unido

Desde el think tank británico Cebr advierten en una nota que el caso del Reino Unido las tasas hipotecarias medias alcanzarán máximos no vistos en más de 20 años a mediados de 2023. Por ahora se han disparado hasta el 6%. En consecuencia, se espera que el crecimiento anual del precio de la vivienda entre en territorio negativo durante la primera mitad de 2023, con una contracción anual general del 3,9% prevista para todo el año. Sin embargo, la vivienda podría llegar a caer casi un 8% (desde máximos) cuando haga suelo en el tercer trimestre de 2023.

Tipos hipotecarios y previsiones sobre los tipos
Tipos hipotecarios y previsiones sobre los tipos

Otro buen ejemplo es EEUU, donde los tipos hipotecarios ya están a punto de tocar el 7% cuando hace menos de un año se situaban en el 3%. Todo esto ya ha comenzado a tener repercusiones en algunos mercados. "Los precios de la vivienda ahora han comenzado a caer en EEUU, mientras que se han producido caídas más pronunciadas durante algunos meses en mercados como Canadá y Nueva Zelanda", señala Slater.

Son varios los indicadores que están dando la voz de alarma en el mercado inmobiliario. En el caso de España, por ejemplo, se está produciendo una ralentización aguda de las transacciones a la que hacía alusión hace escasos días Pablo Hernández de Cos, el gobernador del Banco de España, en un acto organizado por elEconomista, que también ha divisado un cambio de tendencia en este mercado.

"Otros indicadores son preocupantes. Las aprobaciones y solicitudes de hipotecas están disminuyendo rápidamente en algunos mercados, y los estándares de crédito bancario para hipotecas en EEUU, el Reino Unido y la zona euro se están endureciendo. Es probable que se produzca un endurecimiento adicional y significativo en los próximos meses", sostiene el economista de Oxford Economics.

"En general, esta es la perspectiva del mercado de la vivienda más preocupante desde 2007-2008", asegura Slater. La cuestión ahora es saber si la recesión de la vivienda será leve y corta o larga y profunda (entre un 15 y un 20%, según los cálculos de Oxford Economics). Esto dependerá en buena medida de lo que ocurra con la economía en los próximos trimestres y con el mercado laboral.

Además, en esta ocasión también China se encuentra entre los amplificadores de esta caída del inmobiliario global. Frente otras ocasiones en las que el gigante asiático ha hecho la función de amortiguador durante recesiones y caídas del inmobiliario, esta vez puede ser uno de los epicentros. "Ahora mismo se está produciendo una fuerte recesión inmobiliaria en China, algo que no ocurrió durante la gran crisis financiera de 2008", advierte Slater.

Los precios de la vivienda están alrededor de un 8% por debajo de su pico de hace un año y los inicios de viviendas residenciales se han reducido a la mitad. "Esta recesión representa una amenaza bastante seria para el crecimiento chino y regional, dados los fuertes vínculos hacia atrás del sector inmobiliario con industrias clave como la construcción, el acero y los materiales de construcción", aseguran el economista de Oxford Economics.

Un factor clave que determina cuál de estos escenarios se cumple es la evolución del desempleo. Si bien el desempleo sigue siendo bajo, existe una posibilidad razonable de que las caídas de precios puedan ser limitadas, con los mercados en su lugar 'congelándose' en niveles bajos de transacciones. Pero a medida que las recesiones golpean, el desempleo comenzará a aumentar, incrementando los riesgos para los mercados inmobiliarios al crear potencialmente una oleada de ventas forzadas y ejecuciones hipotecarias, donde los grandes descuentos son comunes, asegura Slater. Si el desempleo aumentara considerablemente, los peligros para los mercados inmobiliarios se amplificarían considerablemente.

El impacto en la economía

La relación entre la tasa de paro y el precio de la vivienda también es intensa en algunas regiones: "Entre los factores clave que determinan qué escenario puede suceder se incluyen la escala de cualquier aumento en el desempleo y el grado de exposición a los tipos hipotecarios variables y los tipos fijos". Las economías con una mayor exposición a los tipos variables, como es el caso de España, pueden sufrir un mayor daño en términos económicos.

La economía puede ser víctima de la vivienda y viceversa. La caída de los precios de la vivienda erosionaría la riqueza de los hogares, lastraría la confianza del consumidor, la inversión inmobiliaria y podría frenar el desarrollo futuro. La construcción y venta de inmuebles funcionan como enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.

"Los riesgos varían considerablemente entre las economías en función de una serie de indicadores. Los mercados con mayor riesgo son Canadá, Nueva Zelanda, los Países Bajos y Australia. En estos mercados, los aumentos de precios desde 2019 han sido grandes, las valoraciones son elevadas, los niveles de deuda son altos y la deuda a tipo variable suele ser prominente. Los mercados más protegidos son, por el contrario, Italia y Francia", concluye el informe de Oxford Economics.

La parte positiva frente a tanto pesimismo es el buen estado de las cuentas financieras de las familias y los bancos. Esto podría reducir el impacto de una corrección de la vivienda en la economía. En EEUU, la relación deuda hipotecaria/ingresos en el segundo trimestre de 2022 fue 35 puntos porcentuales inferior a la del cuarto trimestre de 2007, en España fue 25 puntos porcentuales inferior y en el Reino Unido 14 puntos porcentuales inferior. En Alemania, apenas ha cambiado y sigue siendo relativamente baja.

Por el contrario, la situación es diferente en otros mercados, donde se ha acumulado un gran volumen de apalancamiento respecto a 2007-2008. "Se observan aumentos de 25 puntos porcentuales o más desde el cuarto trimestre de 2007 en Australia, Corea, Francia, Canadá, Suecia, Suiza y Noruega. En la mayoría de estos casos, la deuda ya era alta en 2007, pero ahora lo es más", advierte el informe de Oxford Economics.

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