España es uno de los países con la edad de emancipación más tardía de Europa. Esto no se debe a que los jóvenes en nuestro país tengan un especial interés en vivir hasta bien entrados los 30 en casa de sus padres. La respuesta se encuentra más bien en la precariedad laboral y en los elevados precios de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, dos factores que impiden que esta parte de la población tenga acceso a la financiación necesaria para la compra de su primera vivienda.
Según el Observatorio elaborado por Vía Célere, un 83,3% de los jóvenes preferiría vivir en una casa de su propiedad, sin embargo, este dato choca mucho con la realidad actual, ya que el mismo estudio revela que solo un 31,3% de los jóvenes menores de 35 años vive en una casa de su propiedad, mientras que un 33% vive de alquiler y un 35,3% reside en la casa de un familiar o amigo.
"Según nuestro estudio, la razón de esta diferencia entre las intenciones de comprar una casa con las cifras actuales es fundamentalmente un precio de compra inaccesible, para un 41,5% de los encuestados dentro de este rango de edad, y la incapacidad de acceder a financiación, para un 37,7%", explica José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere.
"Estas cifras muestran un escenario en el que los jóvenes tienen grandes dificultades para acceder a una vivienda en propiedad, lo que también puede llegar a comprometer la demanda de nuestro sector en el medio y largo plazo. Por este motivo, es fundamental fomentar un entorno de colaboración público-privada en el que podamos reducir las principales barreras de entrada a este mercado para los jóvenes", apunta el directivo.
La llegada de la pandemia ha complicado todavía más la situación, ya que según explica Alberto Muñoz, CEO de Inmobiliaria Espacio, "las entidades financieras, cada vez son más reacias a la financiación a la promoción. Tienen animadversión al riesgo promotor como consecuencia de la crisis inmobiliaria del pasado. Exigen muchas garantías y los jóvenes actuales, con una capacidad adquisitiva mermada por los bajos salarios, no disponen de los fondos iniciales necesarios para la adquisición de su primera vivienda, por lo que no les queda más remedio que acudir al mercado de alquiler. Y el alquiler tampoco es barato, lo que hace que los jóvenes se puedan emancipar mucho más tarde que en otros países, a parte de un tema cultural español".
Félix Abánades: "Comprar una casa se ha convertido en una misión casi imposible para la gran mayoría de nuestros jóvenes"
Lo que tiene claro Muñoz es que, si los jóvenes pudieran acceder a ayudas para poder cubrir esas cantidades iniciales, la gente joven compraría vivienda. "Todavía quedan muchos años para que se erradique la idea entre la población española, de comprar una vivienda frente al alquiler, ya que la compra se ve como una inversión a futuro. La inversión en vivienda siempre se ha visto como un plan de pensiones para el momento de la jubilación".
Según apunta Félix Abánades, presidente de Quabit, el problema más grave que existe actualmente es la falta de apoyos e incentivos a la compra. "En años atrás, las ayudas, las deducciones por la adquisición de vivienda y hasta las mismas cuentas de ahorro para la compra de vivienda, fueron fórmulas que demostraron una enorme eficacia para impulsar el acceso de muchas personas en España. Pero hoy en día, comprar una casa se ha convertido en una misión casi imposible para la gran mayoría de nuestros jóvenes, no tanto por su capacidad de pago, sino por su insuficiente capacidad de ahorro".
Estimular la demanda
El directivo apunta que "esa falta de ahorros junto a la dificultad del acceso al crédito, los alquileres altos y la precariedad laboral, les están dejando fuera del mercado y de la posibilidad de desarrollar un proyecto de vida independiente. Y eso es tremendamente injusto". Así, Abánades considera que estimular la demanda es fundamental no sólo para apoyar la actividad, también para preservar la cohesión social: la vivienda es también una inversión a largo plazo y una forma de ahorro, algo muy importante en un escenario marcado por los problemas de sostenibilidad de las pensiones públicas. Si los jóvenes se convierten en propietarios podrán utilizar la vivienda para capitalizar su inversión y complementar la pensión de jubilación".
La pregunta que surge es: ¿qué se puede hacer desde el sector y las Administraciones para que se puedan construir viviendas a precios más asequibles y accesibles para la gente joven?.
Desde Pryconsa destacan que uno de los dos factores que más influyen en el coste de la vivienda es el suelo. "En nuestro caso, parte de nuestras promociones, se desarrollan sobre suelos que hemos ordenado y/o gestionado, o bien están destinados a vivienda protegida lo que en ocasiones nos permite ofrecer a la demanda más joven viviendas a precio más asequibles que el mercado", explican.
En este sentido, la compañía considera que lo que necesita el sector para poder ofrecer viviendas menos cara son "básicamente políticas que incidan positivamente en una reducción de precio de los solares, a través de tramitaciones administrativas más rápidas". Asimismo, consideran que las Administraciones locales pueden desarrollar "un importante papel en la disponibilidad de suelo para la construcción de vivienda protegida".
El CEO de Vía Célere cree que también es importante que la administración colabore con las instituciones bancarias y las compañías de seguros para facilitar el acceso a los jóvenes a una financiación con condiciones especiales. "La clave reside en encontrar una solución a la bolsa de ahorro necesaria que hay que tener para comprar la vivienda y en ese punto es en el que debemos centrar nuestros esfuerzos de ayuda a los más jóvenes", apunta Morales Plaza.
Carmen Román, directora comercial de Habitat Inmobiliaria, también considera que "la colaboración público-privada es esencial para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda". En su caso, apuestan, por ejemplo, por el "aplazamiento o reducción del IVA para la compra de primera vivienda o por fomentar avales y líneas de crédito en los préstamos de primera vivienda".
Avales para la entrada
En este sentido, Juan Carlos Calvo, director de relaciones con Inversores y Estrategia de Metrovacesa, apunta que "en el caso de ayudas o programas de vivienda para jóvenes o primeros compradores encontramos muy buenas referencias en vecinos europeos como Reino Unido con el programa Help to buy, me-diante el cual se reduce el pago de la entrada de la vivienda para determinados colectivos como los jóvenes, que normalmente no cuentan con el ahorro suficiente para pagar la entrada normal". Así, Calvo destaca que "esta forma de colaboración público-privada permite al banco dar una hipoteca por un porcentaje superior al 80% habitual, ya que la Administración proporciona un aval por la diferencia. De esta forma, se facilita el acceso a vivienda de los jóvenes, y se estimula la creación de empleo en el sector de construcción, al dinamizar la demanda".
Sven Schoel, country manager Spain de AQ Acentor, también considera que el papel de la administración es fundamental para agilizar el sector y lograr un abaratamiento de las viviendas. El directivo cree que se podrían "desarrollar iniciativas de flexibilización de la regulación urbanística y orientadas a aumentar la cantidad de suelo a disposición de estos proyectos. Además, sería importante colaborar ayudando en la financiación bancaria con capital y coberturas de riesgo para los más jóvenes de cara a minimizar el principal problema con el que se encuentra este colectivo hoy en día, el empuje inicial para conseguir una hipoteca que financie su primera vivienda".
"Sin duda la crisis es una variable que va a afectar a la demanda de viviendas sobre todo en los más jóvenes, que pasará a ser aún menor debido a la falta de recursos. Las promotoras, como cualquier negocio que tenga como potencial cliente al sector de la población joven, tendrá que reorientar determinados proyectos de su oferta con el objetivo de optimizarla en periodos de mayor estrés económico y social", destaca Schoel.
El sector toma las riendas
A la espera de que lleguen iniciativas por parte de las distintas Administraciones, desde Quabit ya han lanzado su propio plan de ayudas a los jóvenes, bautizado como Plan Quabit: Ayudas Compra Primera Vivienda.
"Para nosotros éste es un tema crítico y prioritario con el que estamos muy sensibilizados, y por ello hemos desarrollado este programa para facilitar la compra de la primera vivienda. En una selección de promociones, y una vez obtenida la financiación bancaria, el cliente solo tiene que abonar el 10% hasta la fecha de escritura de la nueva casa. El otro 10% queda aplazado y sin intereses durante diez años", explica Abánades.
David Martínez: "Tenemos muy claro que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes es, posiblemente, el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario"
Lo cierto es que el problema del acceso de los jóvenes a la vivienda es un tema que preocupa y mucho a las promotoras. "Tenemos muy claro que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes es, posiblemente, el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario y para AEDAS Homes es un compromiso y una responsabilidad social. Si los jóvenes no tienen acceso a una vivienda, no hay futuro para el sector inmobiliario. Por ello, los promotores tenemos que ser capaces de proveerles de una casa asequible, ya sea en propiedad o alquiler", apunta David Martínez, CEO de AEDAS Homes.
En la promotora están trabajando ya en varias iniciativas para solventarlo. "Empezando, por la elaboración continua de estudios que ayuden a entender a los actores clave públicos y privados las inquietudes y problemas que impiden a los jóvenes acceder a una casa. El último lo hemos presentado esta misma semana: Jóvenes y Vivienda 2020 (El impacto de la segunda ola de la pandemia), un estudio que ha puesto de manifiesto cómo la mayoría de los jóvenes mantiene sus planes de comprar una vivienda a pesar de la pandemia, entre otros aspectos", explica Martínez.
"Además, estamos manteniendo reuniones con diferentes administraciones para impulsar la colaboración público-privada, que podría materializarse en la cesión de suelos para hacer viviendas asequibles. Asimismo, impulsamos proyectos build to rent en los que promovemos viviendas destinadas por un tercero al alquiler -hablamos de un incremento de la oferta profesional en arrendamiento, de alta calidad, que debería relajar el mercado y plasmarse en un producto con precios más asequibles-; y también estamos explorando vías de financiación alternativas con bancos y administraciones para facilitar el acceso al crédito", concreta el CEO de AEDAS Homes.
El directivo coincide con Calvo, de Metrovacesa, en que el conocido programa británico Help to Buy es un modelo a seguir. "En España, esperamos que durante 2021 se impulsen financiaciones alternativas promovidas por la Administración, como el programa Primera Vivienda ya anunciado por la Comunidad de Madrid, que avalará hasta el 15% del precio de la primera vivienda a los jóvenes, por lo que estos sólo tendrían que aportar un 5%. El restante 80% del precio de la casa lo pagarán a través de la tradicional hipoteca bancaria", destaca Martínez.
¿Qué buscan los jóvenes?
Según el Observatorio de la vivienda en España de Vía Célere, el 46,5% de los jóvenes prefiere vivir en barrios o zonas periféricas de la ciudad, mientras que solo un 17,8% elegiría el casco urbano.
"Esta cifra también concuerda con las zonas que tienen el precio más accesible para ellos y especialmente en Madrid y Barcelona. En la capital, especialmente, los precios son más accesibles en la zona sur", apunta Morales Plaza, que destaca que, en el caso de Vía Célere, "contamos con promociones por debajo de los 200.000 euros en Valencia, Sevilla, Málaga, Valladolid, Navarra, A Coruña, Cádiz, Córdoba y Girona. También contamos con viviendas de estas características en la periferia de Madrid, especialmente en las zonas de Móstoles, Rivas y Valdemoro".
Carmen Román, de Habitat, recuerda que, a la hora de comprar una vivienda, la ubicación es fundamental. "Es cierto que Madrid y Barcelona son ciudades con mucha demanda y no tanta oferta, ya que no cuentan con mucha disponibilidad de suelo finalista y, por lo tanto, los precios pueden hacer más difícil el acceso a la vivienda. Aun así, en Madrid capital hay desarrollos con unos precios muy interesantes", apunta Román.
La experta hace referencia al El Cañaveral como un claro ejemplo que "cubre las necesidades tanto de jóvenes que buscan una primera vivienda, como aquellos que buscan vivienda de reposición e incluso para alquiler". De hecho, Habitat es una de las promotoras, junto a Quabit, que cuentan con una mayor presencia en este barrio madrileño que está en desarrollo y en el que se están construyendo más de 2.300 viviendas actualmente, de las que el 71,05% son libres y el 28,95% protegidas, según los datos de la consultora inmobiliaria Activum.
"Móstoles o Valdemoro son algunas de las ciudades de Madrid con precios más accesibles para los jóvenes"
Según Román, hay otras ciudades en torno a Madrid que también cuentan con precios más accesibles, "como puede ser Móstoles o Valdemoro, con unos precios muy atractivos para que los jóvenes puedan comenzar una vida".
Si nos fijamos en los precios medios de la vivienda en estas zonas, en el caso de Valdemoro el coste por metro cuadrado es 32,75% más bajo que en Madrid, mientras que en el caso de Móstoles las casas son un 29,15% más baratas que en la capital, según los datos de Trovimap al cierre del mes de noviembre.
Otra de las promotoras que apuesta por generar una oferta de vivienda accesible para los jóvenes es Áurea Homes y uno de sus principales focos se encuentra precisamente en la zona de El Cañaveral.
Carmen Román: "Hay ciudades a diez minutos de la capital que permiten a los jóvenes a acceder a viviendas de obra nueva"
"La bolsa de suelo de Madrid y Barcelona es escasa y esto dificulta el acceso para los jóvenes. En Áurea Homes hicimos una apuesta muy importante por la vivienda de primer acceso, de precios más asequibles y destinada a un público más joven en la zona de El Cañaveral, donde contamos con casi 1.000 viviendas en diferentes proyectos", explica David Botín, director general de la promotora. Esta cifra les sitúa junto a Quabit y Habitat como una de las firmas del sector con mayor presencia en el barrio madrileño.
Botín apunta que "es importante contar con más suelo urbanizable disponible, los bancos de suelo, especialmente en las zonas de alta demanda son escasos. Una buena colaboración público-privada es más necesaria que nunca en estos momentos".
Sacando el foco de Madrid y apuntando hacia Barcelona capital, Carmen Román explica que en este caso la oferta de obra nueva es más limitada, "pero hay ciudades a diez minutos de la capital que permiten a los jóvenes a acceder a viviendas de obra nueva por precios más asequibles, como puede ser Badalona, con acceso directo a Barcelona y con precios más económicos".
Según destaca Román, "el acceso a la vivienda es para nosotros una prioridad, y en el afán de cubrir las necesidades de todo tipo de clientes no nos podemos olvidar de los jóvenes", de hecho, "más del 30% de nuestros clientes no superan los 35 años".
Inmobiliaria Espacio es otra de las firmas del sector que cuenta con oferta destinada a los jóvenes. "Tenemos una importante bolsa de vivienda de VPO en Valladolid, donde en los últimos años hemos entregado 450 viviendas de protección oficial", explica Muñoz. "Actualmente estamos desarrollando 160 viviendas más y tenemos en cartera otras 100. También en Málaga estamos desarrollando otras 224 viviendas más de VPO para entregar en el 2021. Además, en el resto de comunidades donde Espacio desarrolla su actividad (las dos Castillas, Andalucía, Baleares, Madrid, Murcia y Comunidad Valenciana) contamos con un portfolio de suelo para posibles promociones a desarrollar en los próximos años en esos rangos de precios", detalla el directivo.
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