La vivienda es probablemente la inversión más grande que afronta cualquier familia que opta por la compra en detrimento del alquiler. Además, el momento de afrontar esta inversión puede marcar el devenir de la riqueza neta de un hogar de por vida. ¿Qué factores son los que determinan el precio de la vivienda?
Obviamente, la oferta y la demanda son fundamentales. El colapso de la demanda en 2008 (estallido de la burbuja y la crisis financiera) con una oferta muy fuerte (se construían cientos de miles de viviendas cada año) propició una corrección de precios a nivel nacional de más del 30% que tocó suelo en 2014-2015. Sin embargo, el precio de la vivienda es complicado y cuenta con muchos factores que son relativamente rígidos o que tardan en adaptarse a la nueva realidad del mercado.
El precio de la vivienda de obra nueva está formado por varios componentes: precio del suelo, tasas, impuestos, el 'tributo invisible' de las licencias, coste de materiales, salarios de los trabajadores, notarios...
Muchos de estos costes no son absolutamente flexibles, de modo que aunque baje el precio del suelo, como lo ha hecho en los últimos trimestres, no tiene porqué bajar en la misma medida el precio de la vivienda. Algunas tasas o los salarios de los trabajadores son mucho más rígidos, por lo que amortiguan la caída del precio del suelo.
Según publican en Donpiso y en un estudio de la CEOE, el precio del suelo supone entre el 25 y el 50% del precio final de una vivienda. El precio del suelo, controlado en gran parte por los ayuntamientos, depende de la oferta del mismo y de otros factores difíciles de explicar. Desde el Banco de España destacaban en un trabajo que en los municipios más grandes el precio del suelo suele subir más en periodos expansivos de la economía y bajar menos en periodos recesivos (como el actual), por que la oferta de suelo suele ser menor y se generan presiones especulativas.
Los últimos datos muestran que el precio medio del metro cuadrado del suelo se ha situado en el segundo trimestre del año en los 139,6 euros, un 15,2% menos que en el mismo periodo del año anterior y un 14,9% menos que en el primer trimestre del año, según se desprende de la Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Esto debería afectar al precio de la vivienda de obra nueva y quizá transmitirse a la de segunda mano de forma indirecta, algo que no está ocurriendo.
En la actualidad, la vivienda de obra nueva se construye con cuentagotas, mientras que la demanda sigue siendo notable, por lo que los precios no se están moviendo demasiado por ahora. Los expertos coinciden en que las caídas en el precio del suelo se reflejan en el precio final de la vivienda un año después. El precio del suelo cae hoy, pero la vivienda de obra nueva que está a la venta ahora se hizo con un suelo comprado hace tiempo.
Los impuestos y las tasas
Por otro lado se encuentran los impuestos y las tasas. "La fiscalidad de las viviendas es de casi un 25% respecto al precio de venta de las mismas. Es decir, que de lo que cada adquiriente paga a la promotora, el 25% son impuestos para las arcas de los tres niveles de la administración pública (Estado, autonomías y municipios) a través de distintas figuras tributarias. Esta fiscalidad es muy superior a la media europea, a la de Alemania (16%) y se sitúa en la banda alta junto con Francia (25%)", según revela el documento de la CEOE.
Según el informe publicado por la CEOE, por una vivienda de 140.000 euros se acaban pagando casi 40.000 euros de impuestos municipales, autonómicos y estatales, sin contar con los gastos de notaría y registro que debe asumir el comprador. Pero no toda esa cantidad la paga de golpe el propietario, sino que la promotora adelanta parte durante el proceso (desde la compra del suelo hasta la entrega de llaves a su nuevo dueño) y luego incluye esos gastos en el precio final. De dicho precio, alrededor de un 15% se corresponde con el beneficio que se lleva el promotor con el proyecto.
El otro 25% restante es el coste de producción de la propia vivienda, es decir, levantar la casa, comprar los materiales y pagar a los trabajadores. Dentro de este precio se debe incluir el beneficio que se lleva la promotora.
Según revelan los expertos, el coste del suelo ha ido perdiendo peso en el precio final de la vivienda en los últimos años. Por el contrario, el coste de producción se ha ido elevado poco a poco por un aumento de los costes laborales y por un mayor margen aplicado por las promotoras.
De este modo, en una vivienda de 140.000 euros, los impuestos supondrían entre 35.000 y 40.000 euros, el suelo entre 35.000 y 70.000 euros, el margen del promotor entre 20.000 y 25.000 euros y el resto pertenecería al coste directo de levantar la vivienda.
Cuando la demanda de vivienda es elevada respecto a la oferta, tanto el precio del suelo como el margen del promotor sufren alzan notables, mientras que el resto de componentes amortiguan la subida.
