Inmobiliaria Espacio mira hacia el 2021 con optimismo y con ganas de diversificar su negocio. Así lo cuenta a elEconomista Alberto Muñoz, CEO de la compañía, que ha logrado superar un ejercicio marcado por el Covid con un buen nivel de ventas y sin la necesidad de frenar ninguno de sus proyectos. La clave, según el directivo, es que tenían "los deberes hechos" y su producto, basado en espacios más amplios y saludables, ha conquistado a la demanda.
En los últimos años Inmobiliaria Espacio ha estado trabajando en dos de los grandes proyectos singulares de Madrid como son Canalejas y Caleido, ¿cuál ha sido su papel en estos desarrollos?
Hemos tenido dos papeles fundamentales, por un lado, el de promotor y accionista dentro del proyecto, y por otro, que ha sido el fundamental, el de project management y desarrolladores. Nuestra apuesta por este modelo de trabajo surge con Torre Espacio, ya que nos dimos cuenta que trabajar con una gestión integral nos permite tener controlado el proyecto desde el inicio, pasando por el análisis de suelo, la parte urbanística y de licencias y la puesta en marcha del edificio. Además, en Torre Espacio mantuvimos la gestión durante los años posteriores a la entrega del inmueble y en el caso de Caleido es probable que también sea así. En España el papel de project management en residencial se ha hecho poco, pero en este tipo de proyectos singulares se ha visto poco y nosotros nos hemos convertido en unos expertos en la gestión de desarrollos complejos y de usos mixtos, y hemos comprobado como al haber un único interlocutor se consigue un ahorro de costes y de plazos muy sustancial.
"Hay que ser realistas con la situación que vivimos. Hay incertidumbre y estamos dando margen para que la situación se normalice"
¿Cómo evoluciona el proyecto de Caleido y para cuando está prevista su entrega?
Esperamos que antes de que acabe el año el proyecto ya esté finalizado. Si bien, la parte comercial probablemente no se inaugurará hasta septiembre de 2021. Cuando arrancamos la comercialización de este área nos fue muy bien y está ya consolidada con más del 50% del espacio comprometido, pero el Covid no nos permite avanzar. Hay que ser realistas con la situación que vivimos. Hay incertidumbre y estamos dando margen para que la situación se normalice y las negociaciones se retomen previsiblemente a principios de 2021. Somos optimistas con el futuro. Si la vacuna viene a principios del año que viene igual empezamos a vivir los felices 20, como pasó con la campaña de vacunación de 1920. Puede ocurrir algo similar. Hemos pasado un año duro y la sociedad está muy tocada, pero en el momento en el que veamos luz al final del túnel creo que va a reaccionar y se van a hacer las cosas más rápido porque la gente tendrá muchas ganas.
¿Cuál es el perfil de los inquilinos de 'retail' que ya han firmado en Caleido?
Tenemos un supermercado de El Corte Inglés que viene con una línea nueva y un proyecto totalmente adaptado a Caleido. También están cerrados los cines, que serán tipo Club, hay bastante restauración, incluido alguna estrella Michelin, y ya hemos empezado a cerrar los primeros espacios de moda.
En la parte de promoción residencial ¿cómo han evolucionado las ventas en estos últimos meses y que proyección tienen para el cierre del año?
Ahora mismo tenemos en el mercado unas 1.200 unidades en distintas fases de desarrollo y para el primer trimestre del año que viene lanzamos nuevos proyectos que suman unas 240 viviendas adicionales. En el último trimestre hemos vendido 350 viviendas y esperamos cerrar el año con unas ventas de 75 millones de euros. Además, tenemos en cartera suelos en distintas fases de desarrollo por volumen de unos 180 millones de euros. De estos, unos 140 millones están en España y el resto en Estados Unidos.
¿Han pensado en destinar una parte de esos suelos a proyectos de Build to rent (BTR)?
A mí el mercado del alquiler me da francamente miedo. Hemos llegado tarde para plantearnos una posibilidad de hacer edificios en alquiler y explotarlos y en las zonas en las que ese tipo de proyectos tienen vigencia son zonas que se pueden ver impactada de una forma más fácil durante una crisis. La crisis de 2007 nos llevó a ser más conservadores y hemos visto que nuestro producto está funcionando y nuestra estrategia va a ser seguir por esa línea en la rama residencial. Además, los suelos que tenemos no están en el perfil del BTR. Son viviendas de nivel medio y medio-alto, por lo que es difícil asumir el coste de la inversión con un alquiler.
¿Han tenido que frenar el lanzamiento de algún proyecto residencial debido a la pandemia?
No hemos frenado ningún proyecto. La verdad que estamos sorprendidos, aunque creo que esto ha pasado por que habíamos hecho los deberes previamente, pero el mercado ha reaccionado francamente bien con nuestro producto. Es verdad que estábamos posicionados en primera vivienda y en las afueras nobles de las ciudades principales en las que nos movemos y con un producto con superficies más grandes, con terrazas, zonas residenciales ajardinadas, espacios abiertos, que es lo que busca el cliente actual. Además, nosotros teníamos un plus al ofrecer filtros del aire que evitan al 95% los virus, los ascensores son sin contactos y nuestros edificios son sostenibles. Estos factores también han sido clave para que la demanda les diera una buena acogida a nuestras viviendas.
¿Han detectado un endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de la banca?
Si, las condiciones de financiación se están endureciendo. Nosotros éramos conscientes de que eso iba a ocurrir por la situación bancaria y con los procesos de fusiones. Sabíamos que, como mínimo y dada la coyuntura actual, necesitábamos apuntar a unas reservas de más del 50% y así es como trabajamos. Creo que a partir del año que viene se abrirá un poco la mano del crédito, pero en paralelo hay que buscar otras líneas de financiación alternativa. Además, es un mercado en el que están apareciendo nuevos actores.
¿Qué exposición tienen dentro del desarrollo de Madrid Nuevo Norte?
Tenemos suelos residenciales y de oficinas y podemos tener cierto posicionamiento en algunos sectores, pero las juntas de compensación todavía no se han constituido y creo que no habrá una foto clara hasta mediados o finales de 2021. Nosotros como promotores queremos desarrollar y tener presencia como project management, ayudando a otros y con proyectos propios. Lo lógico y natural es que tengamos una presencia clara en Madrid Nuevo Norte y nos gustaría participar en alguno de los desarrollos singulares que se den.
¿Cómo evoluciona la búsqueda de socios para la compañía? ¿Se plantean la entrada de un socio mayoritario?
La búsqueda de un socio mayoritario está descartada. En los últimos años la compañía ha impulsado la búsqueda de pequeñas alianzas y en lugar de meter un gran socio que nos aporte equity o que invierta con nosotros, lo vamos a hacer, pero a pequeña escala, con alianzas estratégicas en las distintas delegaciones que nos ayuden a desarrollar suelos de bastante relevancia. Antes del Covid cerramos un par de alianzas nuevas, pero están paradas hasta que pase la situación sanitaria actual. Lo cierto es que la compañía este año ha respondido francamente bien, nuestro Loan to Value está por debajo del 30% y nuestra idea es seguir en la línea de cerrar nuevas alianzas dependiendo de la zona en la que estemos desarrollando y seguir diversificando el negocio.
¿Qué proyecciones de futuro tiene Inmobiliaria Espacio?
Nuestros objetivos para los próximos años pasan por consolidar las plazas donde ya tenemos presencia, pero también abrir en nuevos mercados. De hecho, este año, incluso con la situación complicada que se ha vivido en el sector, hemos dado un paso más y hemos entrado en Granada. También tenemos el objetivo de realizar adquisiciones de suelo y ya tenemos varias operaciones que están en negociaciones, si bien, ninguna de ellas está avanza. Asimismo, queremos diversificar hacia otros segmentos que no están tan copados como es el caso del alquiler residencial.
Habla de diversificar el negocio, ¿hacia que sectores están apuntando?
Nos estamos enfocando hacia en negocio terciario, concretamente de oficinas. Nosotros, a diferencia de lo que ven otros actores que consideran que el mercado de oficinas se va a ver muy golpeado por el Covid, vemos una oportunidad de negocio muy clara. En España hay un parque de oficinas que se ha quedado obsoleto y todavía más ahora tras el Covid, ya que las empresas demandan mayor flexibilidad de los espacios y se está pidiendo un nuevo modelo de oficinas. Nosotros pensamos que ese nuevo modelo no implica una reducción de m2 ya que ahora también se busca que los edificios permitan una mayor distancia social en las oficinas y se apuesta por unas zonas comunes más grandes. En este tipo de proyectos es en el que nosotros queremos centrarnos.
"La industrialización está en España en una época muy temprana y en nuestro caso nos limita mucho la personalización de las viviendas"
¿Cuál será el papel de Inmobiliaria Espacio en esta nueva vía de negocio y como se van a articular las operaciones?
Queremos actuar como promotores, que es nuestro sello de identidad y sin duda, también como project manager. Nuestra intención es promover proyectos de oficinas tanto sobre nuestros suelos o sobre otros que compremos. De momento tenemos ya un primer proyecto bastante innovador en un suelo de la compañía en Valdebebas de unos 25.000 metros cuadrados, pero todavía está en una etapa muy preliminar. Previsiblemente empezará a rodar antes del próximo verano si todo va como esperamos.
Aunque no se apuntan el boom del alquiler residencial, ¿se han planteado explorar otro tipo de alternativas habitacionales como las residencias de estudiante o el Senior Living?
Si. Lo cierto es que somos más partidarios de enfocarnos hacia el Senior Housing que hacia las residencias de estudiantes, que no lo hemos hecho nunca. En este último sector hay mucha gente especializada y nosotros seríamos unos intrusos. Sin embargo, en el senior housing tiene todo el sentido del mundo que entremos. Nosotros somos expertos en hacer vivienda de cierto lujo y confort y simplemente hay que darle ese acabado de Senior Housing. Estamos convencidos de que España se va a convertir en la zona de retiro de Europa. Málaga es un ejemplo perfecto, ya que te da la oferta de ciudad sin perder el concepto de sol y playa. Actualmente estamos ya trabajando en esta línea y tenemos varios proyectos en análisis en la costa mediterránea.
Una de las tendencias que se está impulsando desde el sector promotor es la industrialización...
En este caso preferimos aprender. La industrialización está en España en una época muy temprana y en nuestro caso nos limita mucho la personalización de las viviendas y precisamente nosotros tratamos de adaptar las viviendas casi al cien por cien de lo que nos piden nuestros clientes, por lo que tenemos que ver como se conjugan ambas cosas en un futuro. De momento, aunque pensamos que la industrialización es una gran apuesta y que tiene todo el sentido del mundo, nosotros no podemos perder una de nuestras grandes fortalezas que es la personalización.
