La crisis sanitaria y económica derivada de la pandemia está afectando al mercado de la promoción residencial, que ha visto en los últimos meses como la banca está endureciendo las condiciones de financiación.
"Se está dando un recrudecimiento en las condiciones que se plantean para la concesión del préstamo promotor. La banca está exigiendo un nivel de preventas más alto y aunque algunas entidades mantienen las cifras, hay otras que no, ya que están centradas en otros temas ligados a la crisis o en los procesos de fusión", aseguró Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, durante la presentación de SIMAPRO.
En la misma línea Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, explica que "la banca ha cambiado su estrategia de financiación a todo el sector inmobiliario, incrementando el grado de prudencia y restringiendo en mayor medida la financiación. Eso implica, en relación con los promotores inmobiliarios, un mayor porcentaje de preventas y la modificación de algunas cláusulas de las minutas de los préstamos promotores".
Así, el directivo concreta que "para un promotor de tamaño medio los porcentajes de preventas se han incrementado hasta alcanzar niveles incluso del 60%. En ocasiones ese requerimiento actúa realmente como una barrera imposible o una forma indirecta de denegar la financiación".
Esta nueva tendencia no será coyuntural, por lo que según Gómez-Pintado el sector tendrá que "estudiar otra tipología de financiación alternativa". "Lo que está pasando ahora es un toque de atención para nuestras compañías, que tienen que empezar a pensar que no solo pueden vivir de la financiación bancaria".
Gómez-Pintado: "Somos un medio para que la banca consiga al cliente final pero lo normal es que no haya más de un 30% de clientes subrogados"
El presidente de APCE apunta además que los promotores son un medio para que la banca consigua al cliente final y "la realidad es que tienen muy poca capacidad de subrogación, mientras que otros bancos que no han hecho frente al riesgo promotor son capaces de quitarles clientes". Así, señala que "lo normal es que haya más de un 30% de clientes que se subroguen y esto les supone un gran reto dentro de nuestro sector. La clave está en mejorar los canales comerciales".
Por su parte Echavarren cree que, "las restricciones de financiación al sector inmobiliario se mantendrán mientras no se disipen las incertidumbres de evolución de la economía española, por lo que esperamos que estos efectos se produzcan en los próximos dos o tres años".
Oportunidad para la financiación alternativa
Jordi Argemí, consejero Delegado Adjunto y CFO de Neinor Homes, una de las grandes promotoras del nuevo ciclo, reconoce que, aunque la financiación existe y a ellos la banca les sigue acompañando, "el nivel de cautela de los bancos ha crecido". El directivo cree esta situación en el sector derivará en un cierto retraso en lanzamiento de algunos proyectos y esto tendrá su impacto en 2021 y 2022. "En estos ejercicios la financiación alternativa cogerá algo más de pulso y también para proyectos build to rent, donde ahora la banca se siente menos cómoda porque no tiene la subrogación que si está presente en los proyectos para venta unitaria".
La financiación tradicional se encuentra "con unas rentabilidades muy ajustadas que tienen que llevar aparejado un control del riesgo muy alto", explica Consuelo Villanueva, Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.
La financiación alternativa encuentra su nicho en la compra de suelos y en los proyectos de Build to Rent
"Para el sector promotor, tan necesitado de financiación, el crédito alternativo viene a compensar ese hueco que la tradicional puede llegar a tener difícil por ese nivel de rentabilidad riesgo. Lo hemos notado especialmente en la financiación del suelo, que es algo que las entidades empezaron a recortar porque no se sentían cómodas con las heridas de la crisis anterior y ahí es donde la financiación alternativa ha encontrado su hueco".
Según explica Echavarren, la financiación alternativa al promotor residencial "se podría estructurar como una financiación puente hasta la obtención de financiación bancaria, que actualmente presenta elevadas incertidumbres, o como un préstamo participativo en el que el promotor se pospusiera a un segundo rango en la distribución de beneficios".
Por ello, "dado que es esta última estructura la más probable, creemos que la filiación alternativa sea centrará, en su caso, en la adquisición de nuevos suelos para su desarrollo antes que ser efectiva para la promoción en suelos propiedad actualmente de los promotores", explica el experto.
Mayor rigor y análisis
CaixaBank es una de las entidades financieras más activas en préstamo promotor y tras su fusión con Bankia esperan alcanzar una cuota del 31%. Así lo asegura Mario Fernández, director Centro de Empresas Negocio Inmobiliario de CaixaBank, que apuntó durante una conferencia de SIMAPRO que sus políticas de financiación a promotores no las han "modificado sustancialmente, pero las aplicamos con más rigor".
Fernández destacó además que a diferencia de su competencia "nosotros no tenemos un nivel de preventas establecido, lo adaptamos a cada cliente y a cada proyecto". Así, tienen en cuenta distintos factores como la "experiencia del promotor, su nivel de solvencia o que haya aportación de equity suficiente en el proyecto".
Mario Fernández (CaixaBank): "La banca en general necesitamos al sector promotor e inmobiliario tanto como ellos nos necesitan a nosotros".
Asimismo, valoran mucho la ubicación, que "debe tener una demanda latente". También analizan el volumen de preventas y la rapidez al conseguirlas y que la promotora tenga un tamaño acorde al proyecto.
"En CaixaBank nos sentimos especialmente confortable con este sector. Es un modelo más profesionalizado, con balances más sólidos y aplaudo su apuesta por la sostenibilidad", destacó Fernández.
"Es innegable la situación de incertidumbre actual, pero a pesar de ella, la banca en general necesitamos al sector promotor e inmobiliario tanto como ellos nos necesitan a nosotros. Nosotros estamos al lado del sector y esperamos seguir estándolo", concluyó el directivo.
