El problema de acceso de los jóvenes a la compra de una vivienda se está convirtiendo en la principal amenaza para el sector inmobiliario y también para la sociedad española. El encarecimiento de los precios de los inmuebles en los últimos años no ha llegado acompañado de una subida equiparable en los salarios y esto ha llevado a que los jóvenes necesiten de media en España más de seis años para ahorrar la entrada para la compra de su primera vivienda, que equivale al 30% del valor total de la transacción.
Según los datos que maneja la consultora Colliers International Spain, basándose en la adquisición de una vivienda tipo de 75 metros cuadrados, la situación más crítica se da en la ciudad de Donostia, donde una pareja de jóvenes con salarios mínimos interprofesionales (SMI), necesitan 19,2 años para acumular el dinero de la entrada. Además, a la hora de pagar la hipoteca tendrán que realizar un esfuerzo del 60%, un porcentaje que dobla el límite recomendado del 30%.
Por detrás de Donostia, Barcelona y Madrid completan el podio de las ciudades menos accesibles, ya que en estas urbes una pareja de jóvenes con SMI necesita de media 17,3 y 15,6 años de ahorro para conseguir el dinero de la entrada, respectivamente. En el caso de la Ciudad Condal, una vez adquirida la vivienda la pareja tendrá que destinar el 54% de su salario al pago de la hipoteca, mientras que en la capital española el esfuerzo será del 49%.
El esfuerzo para pagar el alquiler de una pareja con salarios mínimos interprofesionales es del 57% y 54% en Barcelona y Madrid, respectivamente
En ambos casos se trata de ciudades donde los precios de la vivienda han sufrido incrementos desorbitados durante los últimos años, no solo en el mercado de la compraventa, también en el alquiler. Precisamente, este es un factor que afecta directamente y que dificulta aún más el acceso a la compra de una primera casa, ya que el esfuerzo que tienen que realizar los jóvenes para el pago de la renta del alquiler les merma casi por completo su capacidad de ahorro. Así, según los datos de Colliers, en Barcelona una pareja con SMI destinaría un 57% de su salario al pago del alquiler y en Madrid un 54%.
Por otro lado, los datos del estudio revelan que los años que necesitan estos jóvenes para ahorrar son notablemente superiores a los que requiere un hogar medio. Esta diferencia demuestra la complicación adicional con la que se topa esta parte de la población para acceder al mercado de la vivienda. Así, los datos de la consultora reflejan que los jóvenes necesitan 6,8 años más en Donostia que un hogar medio para ahorrar la entrada. En Barcelona y Madrid la diferencia es de cinco años.
Igualmente, en el mercado de alquiler asumen un esfuerzo mucho mayor al de un hogar medio, concretamente, este está 17 puntos porcentuales por encima tanto en Donostia como en Barcelona y Madrid.
Por detrás de estas tres ciudades, completan el top diez Palma, Bilbao, Cádiz, Vitoria, Girona, Pamplona y Sevilla. Estas son las urbes de España donde más años de ahorro necesitan los jóvenes, y en todas son más de 8 años.
En el lado contrario de la tabla se encuentra Cuenca y Ávila, donde se requieren de 4,4 años, seguidas de Teruel, Lleida, Murcia, Cáceres, Castellón de la Plana y Huelva, donde se necesitan 4,7 años de ahorro. Ciudad Real, Jaén y Badajoz completan la lista en la parte baja con un esfuerzo inferior a los cinco años.
Respaldo familiar
"El acceso a la vivienda para una persona joven y soltera es enormemente difícil, por no decir imposible", destaca Mikel Echavarren, CEO de Colliers, que apunta que "es un esfuerzo descomunal el que tienen que hacer los jóvenes" para poder comprarse su primer piso.
"Una sociedad no se puede vertebrar dando ilusiones a los jóvenes sobre su futuro, cuando una cosa fundamental para sus vidas como es la formación de un hogar tiene una pendiente tan acusada", explica el directivo, que señala que esta situación lleva a muchos jóvenes a tomar la decisión de apostar por el alquiler como su modo de vida a largo plazo. "Una parte de estos jóvenes deciden vivir de alquiler, gastar y no ahorrar y eso a la larga hace que una sociedad no tenga un grado de estabilidad como el que se ha tenido en generaciones anteriores", advierte Echavarren que cree que este "es un motivo de reflexión, que no de demagogia política, y hay que ver que está fallando para ese acceso".
Ricardo Sousa: "No es que los jóvenes no quieran salir de casa de sus padres, es que no pueden"
Ricardo Sousa, CEO de Century 21 en España y Portugal, destaca que "España tiene la edad más alta de emancipación de toda Europa y no es que los jóvenes no quieran salir de casa de sus padres, es que no pueden".
"La falta de ahorros necesarios para la compra es, efectivamente, el gran problema al que se enfrentan y esto hace que dependan mucho de la familia o de una vida en pareja. Vivir solo hoy en España es un lujo", señala Sousa.
El directivo asegura que en Century 21 la mayoría de las transacciones que se realizan por parte de gente joven es con la ayuda de los padres, ya sea por que les dan el dinero para la entrada o por que en algunos casos les avalan la hipoteca.
Ricardo Suosa: "El sector debería ser innovador para ofrecer fórmulas a los jóvenes como el alquiler con opción a compra o el leasing inmobiliario residencial"
Según Sousa, por un lado están las oportunidades de empleo y los ingresos de los jóvenes. "Esa es una variable y una circunstancia que desde el sector inmobiliario no podemos controlar, pero lo que si controlamos son las opciones o las fórmulas que podemos darles a los jóvenes para facilitarles ese acceso y en ese aspecto deberíamos ser más creativos de lo que se ha sido hasta ahora", apunta el directivo.
Así, el CEO de Century 21 cree que "uno de los puntos críticos será la innovación por parte de las promotoras que pueden ofrecer alquileres con opción a compra, o también nuevas formas de financiación, como puede ser el leasing inmobiliario para el residencial que te permite adquirir la casa sin realizar un esfuerzo tan alto al inicio de la operación como es la entrada".
Impulso para el alquiler
Según Echavarren las cifras que se manejan en el informe de Colliers "evidencian que el mercado del alquiler en España, si no cambian estas circunstancias para los jóvenes, es infinito".
Sousa coincide en el recorrido que tendrá el alquiler en nuestro país, ya que a pesar de que "la voluntad y el objetivo final de la mayoría de los jóvenes es comprar una casa, de entrada el alquiler es la opción que tiene más sentido para ellos y por eso deberíamos tener más proyectos ajustados y pensados para este segmento de mercado y fórmulas como el leasing o alquiler con opción a compra". Para ello, según el directivo, sería necesario un mercado del alquiler más profesionalizado, con más opciones y con soluciones ajustadas a los ingresos y necesidades de los jóvenes.
Esta es, precisamente, una tendencia que empieza a desarrollarse en España gracias a la llegada de fondos institucionales y de socimis que están apostando por el mercado residencial en alquiler. La mayoría de ellos están recurriendo a los proyectos de build to rent para poder formar grandes carteras de viviendas mediante la compra de proyectos llave en mano a las promotoras.
Echavarren (Colliers): "la oferta de vivienda nueva se va a ajustar rápidamente a la situación del mercado".
Estas últimas eran hasta hace poco reacias o poco receptivas a este tipo de proyectos, que les reportaban unos márgenes menores que la venta unitaria. Sin embargo, en un periodo de crisis como el que estamos viviendo a raíz de la pandemia, este tipo de acuerdos de venta en bloque pueden suponer un balón de oxígeno en un momento en el que la compra de particulares se va a ver resentida.
Según Echavarren, el impacto más obvio de esta crisis en el sector de la promoción será la caída de la actividad. "Muchos promotores ya lo han anunciado y seguro que nos quedan por ver más empresas que no se van a atrever a lanzar algunas promociones, así que la oferta de vivienda nueva se va a ajustar rápidamente a la situación del mercado". El mercado del alquiler abrirá vías de desinversión para algunas promotoras, sin embargo, el CEO de Colliers cree que aunque este es un sector y una actividad "interesante y creciente en España, no es tan grande como para solucionar el negocio de las promotoras".
Así, el pasado año se transaccionaron algo más de 3.500 viviendas mediante proyectos de build to rent y "por mucho que pueda crecer este mercado en los próximos años y alcanzar las 10.000 unidades estaríamos hablando únicamente del 10% de la producción total y con eso no sobrevive un sector", destaca Echavarren.
A pesar de ello, el directivo cree que no se va a ver una caída excesiva o generalizada del precio de la vivienda en obra nueva de forma inmediata, ya que, a diferencia de la anterior crisis, muchos promotores no se han endeudado para la compra del suelo y eso hace que no tengan tanta presión para bajar los precios.
En el mercado de vivienda de segunda mano, "donde las decisiones son mucho más ágiles y visibles, ya hemos detectado una caída generalizada del precio de la oferta en España de entre el 5y 15%", explica el directivo, que destaca que "esta caída se produjo principalmente en el mes de abril y no ha ido a más, se ha mantenido".
Fórmulas de ayuda
Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), que está liderada por Juan Antonio Gómez Pintado, llevan años estudiando las fórmulas que se han probado con éxito en otros países para facilitar el acceso de los jóvenes a la compra de una vivienda.
Así, desde la patronal, que ha mantenido el contacto y medido la temperatura en el sector bancario y asegurador, han propuesto al Gobierno simular el programa que ha triunfado en Reino Unido, bautizado como Help to buy. Esta fórmula consiste en que el Estado, en este caso a través del ICO, avale el 15% de la compra de una casa, para que el comprador únicamente tenga que hacer una aportación inicial del 5% y el banco pueda extender el préstamo hasta el 95%. La propuesta, por el momento ha tenido buena aceptación en la parte financiera, si bien, desde el ICO, se apuntó, que ahora mismo, no era una prioridad.
Según Echavarren, "hay que garantizar es que ese esfuerzo de aval, que es colectivo, no acabe beneficiando a quien no debe y no acabe encareciendo el precio de la vivienda, el suelo o favoreciendo, como sucedía en el pasado, la especulación o el dinero negro con la venta de VPO a precios diferentes".
Así, cree que "con controles razonables y copiando lo que han hecho con éxito otros países como Inglaterra y Francia, sin reinventar la rueda, es absolutamente imprescindible dar algún tipo de apoyo a los jóvenes".
El CEO de Colliers cree además que este es un buen momento para impulsar este tipo de ayudas. "Ahora mismo podrían destinar una parte de los 140.000 millones que nos presta Europa a este tipo de avales lo que además generaría la creación de decenas de miles de empleos en la construcción". "Es el momento para empezar a arreglar dos problemas. Puedes hacerlo por la vía directa para la compra y también con ayudas indirectas moviendo suelo o dando facilidades para hacer un parque de viviendas sociales que llegue a ser público cuando termine una concesión", concluye.
