El sector residencial se prepara para vivir un año difícil. La crisis sanitaria ha supuesto la paralización casi total de las operaciones de compraventa de vivienda y actualmente las obras de nuevos proyectos se encuentran paradas.
Pero el problema no se encuentra únicamente en este periodo de letargo que atraviesa la economía, la verdadera preocupación del sector se focaliza en el panorama al que se enfrentará una vez se levanten las restricciones de movilidad. En ese futuro, que de momento es incierto, el único que parece tener un poco más de luz es el mercado del alquiler. Así lo aseguran los expertos, que apuntan que este segmento saldrá reforzado de esta crisis.
"En un contexto de incertidumbre e incremento del paro en niveles muy significativos, las decisiones de inversión en los colectivos más perjudicados por esta crisis deberían demorarse en el tiempo, y por lo tanto el alquiler es la mejor alternativa a ese tipo de decisiones", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, que asegura además que "por lo que estamos viendo en encuestas con fondos de inversión, el alquiler se configura como uno de los sectores que salen reforzados de esta situación de incertidumbre ocupando un mayor porcentaje de las carteras de inversión de dichos fondos".
La fortaleza del alquiler durante un periodo de recesión económica quedó más que demostrada durante la anterior crisis. "El mercado del alquiler va a tener un protagonismo todavía mayor. Ya lo vivimos en la crisis de 2008", explica David Botín, director general de Áurea Homes. "En ese momento se produjo una caída del empleo y de los salarios y se redujo enormemente la capacidad de compra. Eso se sumó a una sobreoferta tremenda de vivienda a la venta que situó al país con un stock de más de 2 millones de casas. En pocos años el alquiler pasó de suponer el 14% del mercado a situarse en el 21%, y ese crecimiento se respaldó en el stock que tenían particulares, entidades financieras y Sareb. Ahora los factores económicos se repiten, pero el problema es que no hay oferta, por lo que habrá que producirla", indica el directivo.
Desde hace poco más de dos años, los grandes fondos institucionales señalaron en su mapa de inversiones a España como un destino interesante en el que configurar grandes carteras de viviendas en alquiler, tal y como han hecho en otros países europeos como Alemania, donde el mercado está mucho mas profesionalizado. Sin embargo, lo que encontraron al aterrizar en España fue mucho producto disperso y pocos edificios completos destinados al alquiler, por lo que la fórmula que se ha impuesto ha sido la del build to rent (construir para alquilar). Así, en alianza con promotores locales, los inversores pueden cerrar operaciones de mayor volumen al comprar viviendas en bloque.
Nuevos proyectos
Según las estimaciones de Echavarren, que puntualiza que "es difícil de precisar", actualmente, "podría haber en el mercado operaciones en torno a 2.000 viviendas" en este tipo de operaciones build to rent.
Una vez pasada la crisis "sin duda habrá mas interés por parte de los fondos en este tipo de proyectos. Aunque el tratamiento diferencial de los grandes tenedores de viviendas en las últimas medidas tomadas por el gobierno no ayuda precisamente, la necesidad de estos activos y las tendencias de la inversión institucional hacen que este mercado sea imparable", apunta el CEO de Colliers.
Antes de que llegaran los grandes fondos a España Lazora llevaba ya años apostando por este modelo. "Cuando empezamos, hace 17 años, no había viviendas en alquiler y nosotros nacimos como una sociedad de alquiler a largo plazo que construía sus propias viviendas", explica Javier Rodríguez Heredia, presidente de Lazora, que apunta que "hoy, más del 50% de nuestros pisos son origen de nuestra propia actividad de build to rent".
Actualmente, la compañía es una de las grandes caseras de este país, con una cartera de unas 7.000 unidades, que se encuentra en constante crecimiento, ya que a día de hoy tienen en distintas fases de promoción más de 700 viviendas, de las que la mayor parte se concentran en el sureste de Madrid.
"Estamos abiertos y analizando además múltiples proyectos en distintas zonas de España", explica Rodríguez Heredia, que señala que "lamentablemente, sólo tenemos en suspenso zonas como Cataluña y Baleares, donde a pesar de existir una fuerte necesidad de vivienda en alquiler, se están introduciendo legislaciones en materia de alquiler que, claramente, vulneran la seguridad jurídica que se necesita para financiar estos proyectos".
Barreras al alquiler
El presidente de Lazora recuerda que "la necesidad de viviendas de alquiler en España, sobre todo sociales y asequibles, ya era muy grande antes de esta situación. La crisis va a acelerar aún más esa necesidad a corto plazo, porque va a haber españoles que no van a poder o van a tardar más en acceder a la financiación para comprar".
Según el directivo, "el parque de alquiler en España tiene un déficit de más de 2,35 millones de viviendas si nos comparamos con la media europea", pero además, España "tiene una estructura muy poco equilibrada, con un parque atomizado de vivienda libre financiado principalmente con ahorro privado- el 97% del parque frente al 65% de la UE-, lo que nos deja un parque de vivienda social y protegida asequible totalmente insuficiente que supone el 3% del total, frente al 35% de la media de la UE".
Por eso "hace falta generar con rapidez suelo edificable protegido y libre, agilizar los trámites urbanísticos y de licencias, y hacer unas normas que sean equilibradas, seguras y estables. Con este marco estable de largo plazo, el ahorro colectivo institucional acudirá a financiar la construcción de viviendas sociales y asequibles que hacen falta en España", asegura Rodríguez.
Hasta ahora una de las barreras para el crecimiento de los proyecto de pisos en alquiler era el margen que estos reportan a los promotores. Así, era complicado para ellos cerrar ciertas operaciones cuando veían que podían lograr un mayor retorno al destinar el producto a la venta unitaria. Sin embargo, ahora "los promotores estarán mucho más abiertos para este tipo de productos en un contexto de reducción de la demanda de compra individual de las viviendas", explica Echavarren.
El director general de Áurea Homes, que actualmente está promoviendo 600 pisos para terceros y analizando suelos de su porfolio que suman otras 800 unidades, cree que "deberá darse un acercamiento entre vendedor y comprador y el ajuste tendrá que venir por las dos partes. Pero lo más seguro es que haya un poco más de interés por ambos lados para que se crucen las operaciones". Botín explica que durante estas semanas "no ha cesado el interés de los inversores. Se han puesto en contacto con nosotros distintos fondos e inversores", concreta.
"La administración tendrá que ser flexible para que podamos acomodar la vivienda a las necesidades de los clientes de alquiler"
En la misma línea, Echavarren apunta que "los inversores en proyectos de vivienda alquiler se van a mantener muy activos y no han parado de realizar proyectos. No obstante, analizarán sus oportunidades de inversión bajo criterios más conservadores en cuanto ocupación y rentas, manteniéndose en los mismos niveles de exigencia de rentabilidad. Todo ello debería afectar a los precios de estas operaciones con ligeras reducciones".
Botín destaca que el problema para que este tipo de proyectos salgan adelantes, muchas veces, no sólo es el precio. "Además del coste también debe encajar la ubicación y la tipología de producto, ya que el alquiler se mueve mucho en una y dos habitaciones". Así, cree que "la administración tendrá que ser flexible para que podamos acomodar la vivienda a las necesidades de los clientes de alquiler".
Rodríguez destaca que "para resolver el problema del alquiler en España no existen soluciones rápidas", por eso, "ahora más que nunca, hay que ponerse a trabajar con urgencia en un plan de vivienda de largo plazo, de amplio consenso político y sectorial, que resuelva de forma real y no sobre el papel, la financiación y construcción de las viviendas que necesitan y van a necesitar los españoles".
