El mercado del alquiler se está convirtiendo en la gallina de los huevos de oro del inmobiliario español. La venta en bloque de promociones en renta empezó a asomarse tímidamente en el sector hace apenas un año y medio y en tan solo 18 meses su actividad se ha disparado. Así, los expertos calculan que actualmente hay en el mercado operaciones en distintas fases de negociación que suman unas 10.000 viviendas en alquiler.
Según explica Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL España, "el apetito por parte de los fondos por este tipo de activos está creciendo mucho y muy rápido". "Esto se está traduciendo en alianzas de fondos internacionales con promotores locales, con los que están creando joint ventures para levantar pisos en alquiler".
Según el directivo, el hecho de que el interés se esté transformando ya en operaciones, se debe a que los promotores, que antes eran más reticentes a vender en bloque, ya que la venta al cliente final le daba una mayor rentabilidad, ahora ven una ventana de oportunidad en este negocio.
"Muchos grandes y medianos promotores se están dando cuenta de que las ventas podrían ralentizarse en un tiempo y algunos de ellos tienen business plan ambiciosos en cuanto a entregas de viviendas, por lo que la venta en bloque se convierte en una buena fórmula para seguir vendiendo y promoviendo y eliminar también riesgo comercial", apunta Wride.
Según el directivo, "en JLL tenemos identificadas operaciones y promociones potenciales para alquiler que se mueven entre las 5.000 y las 10.000 unidades y nosotros no tenemos controlado todo el mercado, ya que muchos procesos se están haciendo off market".
En este sentido, Samuel Población, director nacional de producto Residencial y Suelo de CBRE, apunta que el resultado de la actividad que se ha dado en el mercado del build to rent hasta ahora se va a traducir en "unas 5.000 viviendas nuevas para alquiler operativas dentro de dos año y medio con una alta concentración en Madrid". Así, el experto apunta que la inversión que está ahora en juego entorno a este mercado ronda los 1.500 millones de euros.
Perfil del inversor
Lo cierto es que la competencia en este mercado es cada vez mayor, "actualmente hay entre 15 y 20 grupos muy activos en España con interés de tomar posiciones en el negocio del alquiler", apunta Población, que explica que "hace dos años y medio en CBRE ya montamos un equipo de especialistas en inversión residencial y corporate finance que trabajan conjuntamente estas operaciones tras ver el interés que despertaba el negocio y el recorrido que podría tener en España". Así, destaca que "es el único modo de aumentar la oferta para que las rentas se normalicen y el público joven pueda acceder a una vivienda".
El directivo concreta que el perfil del comprador de este producto pasa por "fondos de inversión y de pensiones. Estos tienen un coste de capital bajo y buscan seguridad en las rentas. No son inversores especulativos, son de perfil largo placistas en busca de un retorno seguro".
Así, el experto explica que este tipo de inversores buscan unas yields brutas de entre el 4 y el 5%, y en algunos casos, en el centro de Madrid bajan por debajo del 4%.
Por su parte, Wride destaca que para las operaciones de entre 20 y 50 millones "hay muchísimos actores mirando en el mercado. Si bien, los inversores institucionales, que cuentan con una liquidez muy alta se mueven en transacciones por encima de 50 millones y hasta los 1.000 millones. En este caso también están entrando varios inversores muy potentes y serios".
A pesar de que en España hay varias socimis de volumen relevante en el mercado del alquiler residencial, este tipo de inversores no están entrando tanto en la compra de proyectos llave en mano. "Esto se debe a que generalmente las socimis tienen establecido un porcentaje máximo de activos en desarrollo en su cartera, ya que por lo general necesitan inmuebles que generen rentas desde el día uno", apunta Wride.
Foco del capital
Según Población, Madrid se encuentra en el centro del radar de los inversores que apuestan por el alquiler, si bien, "también miran grandes capitales donde existe demanda de viviendas en renta. Así, ciudades como Málaga, Sevilla, Valencia, Bilbao, Palma de Mallorca o Zaragoza, son plazas que también tienen sentido para los inversores".
En cuanto a Cataluña el experto apunta hacia el posible impacto que va a tener la decisión de la Generalitat de Cataluña de poner techo a las rentas. "Debido a esto, el foco de los inversores en esta región puede no ser prioritario y desviarlo hacia otras ciudades como Madrid".
La incertidumbre que ronda en Cataluña sobre el alquiler puede desincentivar a los inversores ya que a día de hoy no conocen cuales van a ser las limitaciones en las rentas y por tanto no pueden jugar con el crecimiento de los precios, más allá del ligado al IPC.
