El mercado del alquiler en España se encuentra en pleno proceso de crecimiento con una demanda cada vez más sólida y con el foco de los inversores institucionales, que por primera vez miran a nuestro país con el objetivo de impulsar grandes plataformas de gestión que profesionalizarán el mercado.
El apetito de los fondos y gestoras es tal que en 2019 la inversión en activos residenciales se duplicó respecto a 2018 hasta alcanzar los 2.000 millones de euros. Pero el cambio que realmente marcó el pasado año es el despegue de la inversión en proyectos build to rent, es decir, nuevas promociones de viviendas que se construyen para ser destinada al alquiler. Frente a una inversión insignificante en 2018, en 2019 se registraron cerca de 1.000 millones en proyectos de este tipo, de los que 800 millones se centraron en Madrid.
Según explicó Esther Escapa, Head of Acquisitions & Development de Axa Reim Iberica, durante su intervención en una jornada organizada por el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, "las expectativas a principio de año es que entrara todavía más capital, ya que el apetito es elevado y la liquidez muy alta, pero no ha sido tan fácil encontrar oportunidades que encajen con lo que buscan los inversores".
"Es el primer año de un ciclo que debería durar mucho", augura Pablo Paramio, CEO de Ares, uno de los fondos que más operaciones de build to rent (BTR) ha cerrado en 2019. "Los fondos con un coste de capital más alto entraron hace tres años en el sector comprando producto existente a precio más bajo. El BTR no ha hecho más que empezar. Hay muchísimo capital que no se atreve a entrar desde cero y está en la barrera viendo como se comportan los costes de construcción y los alquileres. Es complicado cruzar operaciones con la rentabilidad que busca el promotor y la que buscamos nosotros, pero aun así ha sido un buen año para consolidar una industria a la que le quedan 20 años para construir dos millones de viviendas en alquiler", explica el directivo de Ares.
Grandes promotoras como Amenabar, Vía Célere, Metrovacesa o Aedas Homes han dado ya el paso de adentrarse en el mercado del alquiler de la mano de inversores como Axa IM, Ares, Hines, Azora, Tectum, Locare, Catella o Vivenio.
"Hace año y medio los promotores designaban para build to rent aquellos suelos de portfolio que no eran adecuados para su desarrollo inmediato; hoy en día, el mercado de este nicho ha madurado y selecciona aquellos suelos donde la rentabilidad y la liquidez y demanda es adecuada. Muchos más relevantes para los promotores son aquellos micro-barrios donde se da esta situación y donde el mercado de compraventa es poco dinámico", apunta Carlos Olmos de Frutos, Fundador & Managing Director de urbanData Analytics.
Aunque para algunas de ellas es todavía algo complicado renunciar a los márgenes que manejan en la venta de promociones de vivienda por unidades, poco a poco se van encontrando fórmulas de colaboración que son satisfactorias para ambas partes. "Lo que hacemos es asumir todo el riesgo de promoción, igual que en el caso de un proyecto ordinario, pero con la diferencia de que con el BTR tienes todo el producto vendido a un precio cerrado. La operación se materializa en la entrega, pero hay un pago inicial por parte del fondo con un garantía que nos sirve para poder financiar el vuelo", explica Sergio Gálvez, director general de Estrategia e Inversión de Aedas Homes.
Según apunta Paramio, "en los mercados en los que existe una regulación estable del alquiler y en los que se atrae a fondos con un coste de capital muy bajo se ven primas de hasta el 20% sobre el precio unitario de venta. Podríamos llegar a eso en España si se consolida el sector y hay estabilidad, pero a día de hoy necesitamos un pequeño descuento ya que ahora mismo no sabes cómo va a ir el alquiler, nos tenemos que basar en hipótesis y nos tenemos que defender de las variaciones del mercado".
Diversificación geográfica
Aunque la mayor parte de la inversión en BTR se está desembolsando en Madrid, a la que le sigue Barcelona, Esther Escapa asegura que "hay interés para buscar producto fuera de estas dos regiones". "Hay otros mercados que cuentan con suficiente demanda insatisfecha a la vez que tienen con una perspectiva de liquidez de este tipo de producto a largo plazo, especialmente si se agrupan con activos con presencia en Madrid y Barcelona", concreta la directiva de Axa Reim.
"La oportunidad ahora es la creación de grandes plataformas y la percepción del inversor es que la apuesta es más sana si hay diversificación de los activos. Es cierto que la tipología de la vivienda y el hecho de que tengamos normativas tan distintas en cada región no ayuda, pero todos contamos con ello", apunta Escapa.
"Si queremos promover un millón de viviendas para alquiler no podemos seguir con los sistemas tradicionales"
En la misma línea, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, apuesta por desarrollo del BTR en otras grandes ciudades y para ello "analizamos en profundidad cada mercado viendo no solo los precios, también analizamos el esfuerzo de compra frente al alquiler, la presencia de VPO en la zona y otros aspectos como el índice de movilidad interregional".
Por otro lado, Campos pone sobre la mesa otra de las problemáticas a las que se enfrenta la construcción de viviendas: los plazos. "Si queremos promover el millón de viviendas no podemos seguir con los sistemas tradicionales. En España se ha experimentado un alza de los precios de construcción incontrolable por la falta de personal cualificado, y esto ha generado retrasos en la construcción de los proyectos", explica el directivo.
"La Industrialización aportaría soluciones en este aspecto, ya que los plazos son previsibles y se reducen en un 30%, no solo en el proceso de construcción, también en el proyecto y además se contienen los costes", añade Campos.
Además de la agilidad en los plazos, los inversores echan en falta también un urbanismo más flexible que permita adaptar el producto a las necesidades de la sociedad en cada momento.
"En España y en Madrid el único problema que existe en el mercado del alquiler es que para el 20% que menos gana no existen alquileres con una tasa de esfuerzo del 30%, que es lo recomendable", explica Paramio. Así, apunta que "esta parte de la sociedad asume un esfuerzo del 45%. mientras que la parte más rica se mantiene dentro del margen razonable".
Según el directivo, con unas normas más flexibles sería posible reducir las rentas mensuales de forma notable. "En nuestra cartera tenemos alquileres desde 500 euros al mes. Sería posible bajar estos precios si tuviéramos otro producto. Por ejemplo, alquilamos pisos de 50 m2 con una plaza de garaje y algunos de nuestros inquilinos no tienen coche. El coste de construcción de esa plaza es muy alto y si se pudiera eliminar las rentas bajarían. Calculamos que en promociones flexibles sin parking podríamos partir de los 350 euros", concreta Paramio.
Rentabilidad del alquiler
Según los últimos datos que elaborados por urbanData Analytics (uDA) para Sociedad de Tasación, la rentabilidad media bruta del alquiler en España es del 7,50%, dos puntos porcentuales menos que en el mismo periodo de 2018. Hasta ocho provincias registran rendimientos por encima de la media nacional, situándose a la cabeza Lleida (9,40%), Toledo (8,38%) y Valencia (8,04%). Sin embargo, desde uDA recomiendan que antes de realizar una inversión conviene tener presente el riesgo inmobiliario, que establece una clasificación según la actividad del alquiler. Es el caso de Lleida, donde se detecta poco dinamismo en este tipo de mercados.
"Al cruzar alta rentabilidad con un limitado riesgo de inversión en alquiler, destaca Sevilla, que ha aumentado casi un 7%. Madrid y Barcelona se sitúan por debajo de la media del país con rendimientos del 6,90% y el 7,07%, respectivamente, pero a su vez son mercados bastante activos", especifica uDA.
"Este trimestre recomendamos como inversión dedicada al desarrollo de promociones dirigidas al mercado del alquiler, las viviendas de aproximadamente 55 m2 en la provincia de Barcelona. Nos basamos en un aumento del rendimiento en alquiler en los inmuebles más pequeños del 2,25%, alcanzando una rentabilidad bruta del 7,64%, superior a la media provincial donde, además, existe un riesgo leve", explica el informe.
"También entendemos como zonas seguras para la inversión con destino de alquiler los pisos de dos dormitorios en Sevilla donde existe mayor dinamismo y una rentabilidad del 7,41% y Salamanca, provincia con un mercado que también presenta un riesgo muy bajo y una rentabilidad del 5,34% en pisos de aproximadamente 120 m2", apunta la compañía.
