Empresas y finanzas

La vivienda de obra nueva resistirá mejor a la crisis que la usada: aun así el precio caerá hasta el 4%

  • Ante la incertidumbre las promotoras revisan sus planes de nuevos proyectos
  • El mayor abaratamiento de los pisos se dará el segundas residencias y activos de costa

El mercado de la vivienda cuenta con unos fundamentales "sólidos" y está mejor preparado para hacer frente a esta crisis de lo que lo estuvo en la de 2008. Así lo asegura la consultora CBRE, que apunta que está "menos endeudado, con promotoras muy solventes y con un crecimiento más sostenible".

Sin embargo, esto no significa que la vivienda vaya a escapar de los efectos de esta crisis, ya que también se verá golpeada, en precios y con una disminución de la actividad. Dentro del residencial el mayor impacto se dejará notar en la segunda residencia y en la vivienda de costa, que se verá afectada por la caída de la demanda extranjera. En el lado contrario se sitúa la obra nueva, que con unos altos niveles de preventas y "una demanda que seguirá absorbiendo la oferta existente", se posiciona como el activo más resistente.

A pesar de ello, CBRE estima una moderación de los precios de la vivienda nueva en España de entre el 2% y el 4%, que será menor en provincias como Madrid, donde la compra sobre plano podría abaratarse entre el 1% y el 2%, mientras que en Barcelona se ajustará previsiblemente un 2% o 3%.

En el caso de la vivienda de segunda mano el reajuste se espera de forma más pronunciada y se moverá en el entorno del 6%-7%. En este caso, en Madrid los precios podrían caer un 4-5% y en Barcelona provincia entre el 5% y 6%.

Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España, explica que "el impacto del Covid-19 en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas realizadas".

¿Dónde será mayor la caída de las ventas?

Esta caída de precios, que está impulsada por la crisis del Covid, no hace más que acelerar una tendencia de estabilización que ya se detectaba en el mercado antes de la pandemia. Concretamente, según apunta el informe, la demanda de vivienda (tanto obra nueva como segunda mano), tras alcanzar desde 2015 un crecimiento promedio anual del 9%, en 2019 se registró una ligera caída del 2,5% respecto a 2018, con un total de 568.180 viviendas vendidas.

Las transacciones de vivienda de segunda mano lideraron la demanda en 2019, con casi 512.000 unidades vendidas, lo que representó el 90% del total de transacciones, ante la limitada producción de obra nueva

La caída registrada en 2019 se multiplicará prácticamente por diez con la crisis. Así lo apunta Población, que asegura que "la incertidumbre económica que se ha instalado desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria del Covid-19, podría generar una disminución en el volumen total de transacciones en torno al 20%-25% respecto al año anterior (incluyendo obra nueva y segunda mano), rondando la cifra de 450.000-425.000 unidades".

La previsión es que las transacciones totales de vivienda en la Comunidad de Madrid podrían retroceder en torno a un 10%- 15% en 2020 respecto al año anterior y el total de viviendas vendidas en 2020 rondarían las 65.000-70.000 unidades.

En el caso de Barcelona, tanto en la provincia como en la ciudad, experimentó un ligero ajuste del 2% en las transacciones de vivienda respecto a 2018. Para 2020, se espera que las transacciones totales de vivienda caigan en torno a un 10%-15%, hasta las 50.000-53.000 viviendas vendidas.

Población añade que "se espera una senda de estabilidad con una repercusión asimétrica, tal y como estaba respondiendo el mercado en este nuevo ciclo. En este sentido, es previsible un mayor impacto en la segunda mano que en la obra nueva. En cuanto a primera y segunda residencia, se verá un menor impacto en mercados como Madrid y Barcelona, mientras que aquellas ubicaciones con mayor peso de vivienda vacacional (Costa del Sol, Levante, Canarias, Baleares) se verán más afectadas".

Las promotoras revisan sus nuevos proyectos

La incertidumbre económica generada a raíz de la crisis ha llevado a algunas promotoras a frenar algunos de los proyectos que tenían previstos lanzar este verano y retrasarlos al próximo años. Así lo asegura Población, que espera reducciones relevantes en los visados para este año, por una parte por la parálisis de la actividad de la Administración durante periodo COVID-19 y porque "un número relevante de promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020, se demoren hasta 2021 a la espera de cómo evolucione la demanda".

Según el experto, las promotoras quieren primero afianzar las promociones que tienen obras en curso y en segundo lugar quieren ver como va a evolucionar la demanda a futuro. "Si la demanda es positiva estos lanzamientos que han sido aplazados se materializarán el año que viene", apunta Población. 

El directivo señala a otro problema con el que podrían toparse los proyectos de obra nueva y es la financiación, ya que el acceso al capital podría complicarse con la crisis. 

"Los scoring serán más exigentes tanto al promotor como al usuario final y es viable que puedan requerir mayores niveles de preventas en los proyectos y que los usuarios finales aporten garantías más elevadas de las que se exigían hasta ahora", explica Población.

Apuesta por el alquiler

Ante esta incertidumbre en el mercado de compraventa, las promotoras están estudiando con mayor atención el mercado del alquiler, mediante la fórmula de Build to rent. "Algunas de las viviendas que se están diseñando y construyendo son aptas para destinarlas al alquiler y ante una mayor incertidumbre sobe los ritmos de ventas en futuras promociones de obra nueva varios son los promotores que están estudiando junto a los fondos hacer esa traslación al alquiler", asegura Población. 

El interés de los fondos por el segmento Multifamily se encuentra en plena expansión en España, pues ha de responder a la cada vez mayor demanda de vivienda en régimen de alquiler. Las operaciones de edificios alquilados representaron el 59% de la inversión en el sector Multifamily en 2019, con un volumen en torno a 974 millones de euros.

Por su parte las operaciones de build to rent representaron el 41% de la inversión residencial en 2019, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.300 viviendas destinadas al alquiler. La mayoría de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid y principalmente en zonas de nuevo desarrollo.

Sólo en el primer trimestre de 2020 el volumen de inversión residencial (incluye edificios terminados y operaciones BTR) fue de 509 millones de euros.

La inversión en residencial cerrada sólo en el primer trimestre fue de más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019, lo que pone de manifiesto el interés por parte de los inversores en este segmento que seguirá creciendo durante los próximos años, según el informe de CBRE.

La consultora estima un comportamiento estable de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario post Covid-19, principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores.

"La flexibilidad del arrendamiento fomentará el auge de hogares en este régimen. En términos de rentas se podrían observar ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita y PIB. Asimismo, veremos un auge de la demanda de vivienda asequible en zonas periféricas", apunta la firma.

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