Los grandes promotores pidieron ayer un marco estable para el sector inmobiliario que permita atraer inversión y poder convertir al mercado residencial en uno de los principales generadores de empleo tras la crisis del Covid. La seguridad jurídica y la puesta en marcha de un plan estatal para el sector con objetivos a largo plazo, son dos factores clave para que el mercado de la vivienda pueda ser la principal locomotora de reactivación económica en un momento en el que otros sectores como el turismo están sufriendo de forma más dura el impacto de la pandemia. Así lo explicaron ayer los consejeros delegados de las cinco mayores promotoras en un encuentro online organizado por elEconomista en colaboración con Aedas Homes, Habitat, Metrovacesa, Neinor Homes y Vía Célere.
"A partir del mes de marzo empezamos a ver un descenso de las compras de viviendas. No obstante, en las últimas semanas hemos detectado un demanda muy significativa, lo que demuestra que hay demanda embalsada y que cuando se estabilice la situación recuperaremos el nivel de ventas previas a la pandemia", aseguró el consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez.
En la misma línea, José Carlos Saz, primer ejecutivo de Habitat, apuntó que lo de las últimas semanas de mayo y junio "ha sido espectacular y aunque no ha acabado el mes ya podemos decir que este junio se ha convertido en el mes de ventas récord de la compañía desde 2018". Además, el directivo señaló que a pesar del confinamiento las ventas no se pararon del todo y "tampoco hemos tenido ninguna cancelación".
La elevada demanda de vivienda de obra nueva es además una de las claves para que los precios de estos inmuebles no estén registrando bajadas de precios como si está sucediendo en la vivienda usada. Así, Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa destacó que la oferta de obra nueva que hay en estos momentos en el mercado no es muy elevada y por lo tanto el comprador no tiene tantas opciones. Si bien, reconoció que "habrá otros promotores pequeños que tengan un balance que no pueda aguantar el tirón y tengan que bajar algo el precio, pero desde luego los que estamos aquí tenemos un balance y una posición de liquidez suficiente para no cometer movimientos desesperados", asegura.
En la misma situación se encuentra el mercado del suelo, en el que no se esperan ajustes de precios muy significativos, ya que según apunta José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere, el mercado del suelo es un reflejo de lo que ocurre con el mercado de la vivienda. "Nos encontramos que en obra nueva la situación sigue siendo solida, sigue habiendo una demanda brutal en las grandes ciudades y al final la situación del precio del suelo solo refleja ese desequilibrio entre demanda y oferta".
"Seguramente los grandes perdedores será la gente joven y los más desfavorecidos, que es en quienes nos tenemos que enfocar más"
A pesar de que los indicadores actuales muestran un mejor comportamiento del esperado por parte de la demanda, ante este periodo de incertidumbre las promotoras muestran cautela en el porvenir. "Es verdad que se ha notado un repunte de las ventas en junio y que hay demanda, pero aún queda por ver cómo la economía española resiste el envite de la crisis. Al final nuestro sector está muy expuesto a la pobreza y a la caída del empleo y seguramente los grandes perdedores será la gente joven y los más desfavorecidos, que es en quienes nos tenemos que enfocar más", señaló el consejero delegado de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga.
"Dentro de lo cauto que soy, soy bastante mas optimista que hace un mes, pero lo cierto es que en 2020, como es lógico, venderemos menos de lo previsto y se van a poner menos obras en carga, pero lo importante es que si el mercado se empieza a recuperar, en 2021 estemos totalmente preparados para volver a reactivar la maquinaria", manifestó Pérez de Leza.
No obstante, para impulsar este crecimiento Martínez considera necesarias una serie de actuaciones por parte de las administraciones para agilizar el mercado."Si somos capaces de flexibilizar los procesos administrativos de fabricar suelo, si en vez de tardar siete o diez años en completar toda la tramitación administrativa de un planeamiento tardásemos la mitad de tiempo, seriamos capaces de poner suelo más económico en el mercado y por tanto vivienda más económica", afirma el CEO de Aedas.
En este sentido, también se manifestó el consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, David Pérez García, que reivindicó la importancia de eliminar trabas burocráticas y proteger así el derecho a la vivienda. "En nuestro caso hemos tomado medidas para facilitar las licencias y reducir burocracia y está a punto de salir una nueva Ley del Suelo", explicó el consejero, que puso también en valor la firma del Pacto por la Vivienda, que se produjo ayer en la Comunidad de Madrid.
Pérez recordó que el "sector inmobiliario puede llegar a suponer el 10% del PIB" y cree que las medidas que se están llevando a cabo en Madrid "deberían extenderse al Estado, no queremos ser una isla". Lo que se necesita, según el consejero es que "la administración drene los recursos que tiene el sector privado. Tenemos que apostar por administraciones más eficientes y menos intervencionistas. El gran reto que tenemos en el país es el freno al intervencionismo, que solo puede asfixiar la economía".
Asimismo, el consejero apuntó a la necesidad de crear un parque público de vivienda en alquiler en colaboración público privada, que daría acceso a los jóvenes, ya que "podemos conseguir sacar viviendas a mitad de precio de mercado".
Problema estructural
Desde el sector denuncian también que la imposibilidad de que los jóvenes para comprar una primera vivienda es ya un problema estructural y apuntan a la necesidad de impulsar ayudas por parte de la administración copiando programas que ya han funcionado en otros países como el Help to buy de Reino Unido.
Así, apuestan por que el Estado avale entre un 10% o 15% de la compra de una vivienda a jóvenes que tienen capacidad de pago pero no de ahorro. "Esto no supondría una inversión inicial por parte de la Administración, ya que únicamente debería aportar capital si hay impagos y como se ha visto en otros países estos apenas alcanzan el 4% de las operaciones", apunta Pérez de Leza.
"Hay una tendencia progresiva a que parte de la sociedad que no puede acceder a la compra recurra al alquiler"
En este sentido, García-Egotxeaga, apuntó que "hay una tendencia progresiva a que parte de la sociedad que no puede acceder a la compra ha tenido que recurrir al alquiler. Esto ha generado una burbuja en el precio de las rentas y al final solo trabajan para poder pagar este alquiler sin tener posibilidad de ahorrar para una futura compra". Por eso, el directivo apuesta por buscar políticas de alquiler y nuevas fórmulas para que los jóvenes no tengan esta dependencia de sus ingresos.
La elevada demanda de alquiler que existe en España y sus posibilidades de crecimiento en el país han atraído a un importante volumen de fondos que quieren convertirse en grandes caseros en nuestro país. Sin embargo, todavía resulta complicado al sector encontrar un punto de equilibrio para cerrar operaciones de build to rent y ventas en bloque.
Así lo asegura el CEO de Habitat, que señala que "el inversor, como es lógico, está interesado en las zonas que son buenas, y precisamente, en esas ubicaciones es donde nosotros tenemos un buen resultado en la venta unitaria, por lo que nos está costando conjugar operaciones". No obstante, cree que es pronto para ver cómo va a evolucionar y qué tendencias vamos a ver pero, cree que "es probable que con el paso del tiempo veamos más unas expectativas más razonables y ajustadas por por parte de los inversores", añade Saz.
El primer factor decisivo en la evolución del mercado del alquiler tiene que ver con la regulación
Por otro lado, el CEO de Metrovacesa apuntó que existen dos factores decisivos en la evolución del mercado del alquiler en los próximos meses. El primero tiene que ver con la regulación, que "si se usa en exceso no atrae al capital extranjero y es un negocio que necesitamos tener. Por lo tanto, hay que tener cuidado con eso y sobre todo que esta regulación no cambie cada tres meses porque lo único que genera es incertidumbre; y el segundo factor es ver qué modelo de negocio se establece". En definitiva, "si tenemos un marco regulatorio estable que nos permita poner un precio de alquiler de salida y unas hipótesis de crecimiento razonable el número saldrá", destacó Pérez de Leza.
Otro de los problemas a los que se enfrenta el sector es la falta de mano de obra y la subida de los costes de construcción. En este sentido, el consejero delegado de Aedas garantiza que estamos ante un cambio de negocio de la construcción residencial. "Es insensato pensar que se va a seguir construyendo de forma artesanal. Es una industria que ha envejecido, que es poco productiva, poco eficiente y que no ha invertido en I+D+i. Ni hay mano de obra ni se la espera".
Por ello, confía en que estamos en el comienzo de una transformación del modelo implementando nuevos métodos de construcción "que nos permitirán independizarnos de la mano de obra tradicional". A través de nuevas formulas que consigan que el coste de producción y el plazo es el previsto, que la calidad es la que se está vendiendo "y eso solo puede ser transformando la construcción residencial".
Atraer talento al sector
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCE, fue el encargado de clausurar el encuentro destacando que el sector puede ser el pilar de reconstrucción del país. Para ello la patronal ha presentado un decálogo de actuaciones a las tres administraciones.
Entre las medidas importantes se encuentra el apoyo al mercado de compraventa de viviendas, ya que "hemos detectado que un sector de la población no está teniendo acceso, fundamentalmente los jóvenes". La segunda medida es mejorar el mercado del alquiler. "Es inevitable que tengamos en nuestro país un porcentaje de viviendas en alquiler acorde a los países de nuestro entorno".
En tercer lugar, la colaboración público-privada. Hace falta un buen parque de vivienda publica en alquiler. "Con esta colaboración conseguimos poner en movimiento suelos que están ociosos". En cuarto lugar, el presidente de APCE mencionó la generación y rehabilitación de la ciudad.
Por último, señaló la falta de mano de obra como uno de los problemas del sector al no ser atractivo para los jóvenes. "Las empresas tenemos que estar involucradas en la regeneración de la formación profesional para ser fundamentales en la tracción del talento joven. Somos atractivos para los titulados de grados superiores, pero no para nuestras cadenas de producción. Aquí es donde debemos instaurar la industrialización de nuestras viviendas".
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