Vivienda

Fuga en el alquiler por la ley de vivienda: hasta 32.000 pisos podrían pasar a la media estancia

  • Se espera un mayor trasvase en Madrid, Barcelona, Málaga o Sevilla
  • La rentabilidad de la media estancia es más elevada que el alquiler tradicional

Una oportunidad para crecer y consolidarse en el mercado. Así ven las empresas de alquiler de media estancia -entre uno y doce meses- el proyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda. Esta modalidad de arrendamiento podría sumar hasta 32.000 pisos procedentes del alquiler tradicional y del turístico -los que no tienen licencia para funcionar- a lo largo del año, según cálculos de Homyspace, una de las compañías que operan en España en el segmento del alquiler de media estancia.

Desde la startup aseguran que muchos propietarios de viviendas ya han comenzado a refugiarse en el alquiler de media estancia para evitar las restricciones que incluye la norma. "Sobre todo, estamos incorporando gran cantidad de inmuebles que provienen del alquiler tradicional", dice Ángel Mayoral, CEO de Homyspace, quien asegura que la preocupación de los propietarios que alquilan sus viviendas en la modalidad de alquiler de larga estancia sigue creciendo desde que se aprobó la nueva ley de vivienda. "Cada vez más se plantean alternativas para dejar de tener incertidumbre sobre las posibles regulaciones y poder seguir teniendo el control de su inmueble", explica Mayoral.

Por norma general, el alquiler de temporada se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como uso distinto del de vivienda, por lo que no se ve afectado por la nueva regulación. "La LAU distingue entre arrendamiento de vivienda y uso distinto de vivienda. El segundo implica que su destino no es estrictamente el de residir con carácter habitual. Dentro de estos contratos están los temporales, que son inferiores a la duración que marca la LAU como vivienda", explica Jose Méndez Lit, socio director del despacho de abogados Méndez Lit, especializados en derecho inmobiliario.

El experto añade que el motivo del alquiler de temporada tiene que estar debidamente justificado en el contrato ya que de lo contrario "puede ser considerado fraude de ley". Profesionales y estudiantes son los mayores demandantes de este tipo de alquiler.

Desde Homelike, otras de las plataformas de alquiler temporal que operan en territorio nacional, también dan por hecho el trasvase de viviendas. En la actualidad, la compañía cuenta con 9.000 apartamentos en España, y el objetivo es cerrar el año con con 14.000. El 20% de ese crecimiento -cerca de 1.000 pisos- procederá del alquiler tradicional, y el resto del negocio del coliving y la apertura de nuevos mercados.

"En Cataluña hemos tenido un anticipo de regulación de precios, lo que ha tenido un impacto positivo en el alquiler temporal", dice Samuel Toribio, Regional Manager de Homelike en Francia y España, quien da por hecho que habrá gestoras patrimoniales que busquen un tipo de alquiler "más flexible" a nivel legislativo.

En la actualidad, el segmento de alquiler de media estancia tiene muy poca representación en el mercado nacional. Aunque no hay datos oficiales, los expertos del sector lo cifran entre un 5% y un 10% del total de viviendas en alquiler.

¿Dónde habrá más trasvase?

La nueva ley de vivienda deja en manos de las comunidades autónomas y ayuntamientos la aplicación de determinadas medidas como el recargo del 50% del IBI para las viviendas que lleven dos años vacías o definir cuáles son las zonas tensionadas en las que se regularán los precios del alquiler.

Precisamente, se espera que los propietarios de ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Sevilla -que cuentan con el mayor número de municipios tensionados- serán los primeros en buscar otra modalidad de alquiler. "Aunque estamos recibiendo oferta en toda España, principalmente se está concentrando en estas zonas", apunta el CEO de Homyspace.

Los expertos explican que el sector ha crecido y lo seguirá haciendo en los últimos meses -más allá de la ley de la vivienda- impulsado por las nuevas formas de trabajo, la digitalización de la demanda o el trasvase de viviendas procedentes del sector turístico.

"La captación de propiedades se ha acelerado tras la pandemia, principalmente por dos motivos. Por un lado, hemos visto un trasvase importante del alquiler turístico al medio plazo; y, por otro, se observa una mayor digitalización de todos los aspectos de la vida, incluyendo el proceso de alquiler", dice Luis Verdeja, country manager en España de Spotahome, plataforma multinacional de alquiler residencial de larga y media estancia.

Altas rentabilidades

La rentabilidad que ofrece el alquiler temporal es más elevada que el tradicional. Puede ser hasta un 30% superior, según las estimaciones de Homyspace, mientras que Spotahome lo reduce al entorno del 10%. "El gran atractivo del alquiler a medio plazo radica en que combina unos precios más elevados que los de largo plazo con unos costes de gestión prácticamente iguales.

Además, alcanzamos tasas de ocupación cercanas al 100%, por lo que la rentabilidad para los propietarios puede alcanzar entre el 8% y el 10%", explica elcountry manager en España de Spotahome.

Además de la alta rentabilidad que ofrece el alquiler de media estancia, esta modalidad de alojamiento también tiene menor riesgo de impago y reduce los trámites y los tiempos de gestión. 

Por el lado de los inquilinos, el alquiler de media estancia proporciona una mayor flexibilidad cuando está asociado a cambios temporales de domicilio. "Es especialmente interesante para estudiantes o expatriados, que no quedan condicionados a cláusulas que estipulan largos periodos. Además, pueden acceder a un tour virtual y a un análisis y valoración del inmueble", apuntan desde la firma.

Proyección de crecimiento

Las zonas con mayor proyección de crecimiento en el segmento del alquiler de media estancia son las que están en las principales capitales y tienen buen acceso al transporte público y se ubican cerca de hubs socioculturales y de negocios, según la consultora Simplifika Asset Management.

En Madrid, distritos como Retiro, Salamanca, Chamberí, Arganzuela y Tetuán están ya en el foco de los principales operadores del sector. En Valencia, destacan los distritos de Ciutat Vella, L´Eixample y en Camins al Grau. Además, Tech Park en Málaga ya se ha convertido en un hub tecnológico en el sur de Europa y todo apunta a que será un gran foco de atracción para este tipo de estancias.

"La gran atomización y poca profesionalización del mercado español supone una gran oportunidad para aquellos operadores profesionales apoyados por inversores institucionales que, apalancados en la tecnología y la economía de escala, van a conseguir una mayor eficiencia en costes y unos mayores ingresos por la capacidad de vender servicios añadidos", dicen Germán Gimeno y Ernesto Villanueva, socios directores de la consultora especializada en medias estancias.

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