Vivienda

Usera, la zona de Madrid con mayor retorno en la inversión en vivienda

  • La ubicación y la tipología de los inmuebles son clave
  • Los barrios de Recoletos, Nueva España y Lista son los de menor retorno

Comprar una vivienda para después ponerla en alquiler es un negocio rentable de bajo riesgo. Grandes y pequeños inversores apuestan por el sector inmobiliario para aumentar sus ahorros, aunque antes de dar el paso hay que tener en cuenta varios factores como el importe de la vivienda, los cargos e impuestos que conlleva la operación, los gastos de mantenimiento y el precio al que se alquilará el inmueble. Con todas esas variables se calcula la rentabilidad del alquiler.

En el caso de Madrid, el retorno bruto que ofrece a los propietarios ha llegado al 4,94% en enero de 2022, lo que supone un ligero aumento del 0,12% respecto al mismo periodo del año anterior cuando alcanzó el 4,82%. Sin embargo, invertir en vivienda es algo menos rentable que antes de que estallara la pandemia del coronavirus. En abril de 2020 el retorno era del 5,20%. El resultado se explica por el descenso generalizado del precio del alquiler, mientras que los precios de compraventa no ha sufrido grandes cambios.

"El mercado del alquiler sufrió especialmente las consecuencias de la pandemia asociadas a la movilidad dentro del territorio afectada por el teletrabajo, los cambios de hábitos y prioridades en la vivienda, y la entrada del mercado de alquiler vacacional y a corto-medio plazo", explica Alejandro Bermúdez, CEO y fundador de Fragua by Atlas Real Estate Analytics. En cuanto al precio de compraventa por m2, apenas ha experimentado grandes variaciones desde 2020 hasta 2022, situándose en 3,929/m2 para el conjunto del municipio.

"Esta relación entre precio de compraventa y alquiler se refleja en la yield de Fragua, donde vemos que ciudades como Madrid, empezaban el Covid-19 con una yield de 5,20%, superada por ciudades como Sevilla o Valencia o Málaga, y ahora mismo se ha reducido 0,26 puntos porcentuales", explica el directivo de la consultora.

No obstante, la rentabilidad mejoró 0,12 puntos porcentuales a lo largo de 2021, lo cual es un "fiel indicador de la recuperación específica de los precios del alquiler en la ciudad. Especialmente gracias a la vuelta a las oficinas y la recuperación pausada del turismo", añade el CEO y fundador de Fragua by Atlas Real Estate Analytics.

Mayor rentabilidad en el sur

La ubicación y la tipología de los inmuebles son clave para determinar la rentabilidad que el propietario va a conseguir. Las mayores oportunidades de inversión se encuentran en la zona sur de Madrid. En concreto, en los barrios de Pradolongo (Usera), Los Rosales (Villaverde) y Entrevías (Puente de Vallecas). El primero ofrece un retorno para el propietario del 9,40%, el segundo del 8,25% y el restante del 7,36%, según los datos correspondientes a diciembre de 2021 de Fragua by Atlas Real Estate.

Una radiografía más exhaustiva de Pradolongo desvela que el precio del m2 asciende a 2.134 euros, un resultado inferior a la media de Madrid y hasta cuatro veces menos que el del barrio de Recoletos, el más caro de la ciudad. La diferencia se estrecha en el precio del alquiler, que alcanza los 16,73 euros/m2, frente a los más de 20 euros/m2 de media de los barrios más céntricos. Por tipología de vivienda, la mayoría de inmuebles (40%) son de una habitación con una superficie mediana de 34 m2.

El inversor que esté decido a comprar una casa para después alquilarla también puede conseguir un rendimiento superior a la media del municipio en un buen puñado de barrios como Numancia (7,33%), Palmeras Bajas (7,13%), Vista Alegre (6,98%), Los Ángeles (6,91%), Buenavista (6,8%), Opañel (6,51%) o Simancas (6,5%).

El centro da menos retorno

Los barrios madrileños que menor retorno ofrecen son los que están ubicados en el centro y norte de la ciudad. La lista la encabezan Recoletos (3,17%), Nueva España (3,45%), Lista (3,45%) y Valdebebas (3,75%). Los precios de compraventa abarcan una horquilla de entre 8.700 y 5.000 euros/m2. El más caro es Recoletos, ubicado en el distrito de Salamanca. Para adquirir una vivienda hay que desembolar  8.760 euros/m2, mientras que el precio del alquiler asciende a 23, 12 euros/m2.

Otras zonas de Madrid que no llegan a la media de rentabilidad del municipio son Arroyo del Fresno (3,58%),Goya(3,62%),Ventilla (3,65%), Trafalgar (3,94%) o Argüelles (3,99%).

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