En Barcelona comprar una vivienda para ponerla después en alquiler ofrece un retorno bruto que ha llegado al 5,29% en el mes de enero. Esto supone un aumento de casi un punto porcentual (0,83%) respecto a lo que ofrecía a cierre de 2020, (4,46%). "El ritmo de crecimiento en el precio del alquiler ha sido mayor que en la compraventa, sobre todo el algunas zonas específicas, pese a lo que cabría esperar por la regulación del alquiler. Al final eso es lo que provoca que las rentabilidades hayan crecido", explica Alejandro Bermúdez, CEO y fundador de Fragua by Atlas Real Estate Analytics.
La regulación del precio del alquiler ha ido de la mano con el estancamiento de la oferta de viviendas disponibles para arrendar. "Ha salido mucha oferta del alquiler y se ha puesto a la venta", señala Bermúdez. Esta situación, según apunta el experto, afecta en la subida de precios de los arrendamientos y en la bajada de precios de compraventa, "porque al haber tantas personas que están desinvirtiendo en viviendas que tenían destinadas a la rentabilidad del alquiler, todas esas casas están entrando en el mercado de compraventa y han bajado los precios por m2, mientras que los de alquiler como se ha reducido la oferta han subido", concluye Bermúdez.
Entre los más rentables
En algunas zonas del distrito de Nou Barris, situado en el extremo norte de la ciudad, la rentabilidad de la vivienda en alquiler puede superar el 8%, según las cifras de Fragua by Atlas Real Estate Analytics. Es el caso de La Trinitat Nova, donde el retorno para el propietario alcanza el 8,49% -con datos a cierre de diciembre de 2021-. Este barrio barcelonés de más de 7.000 habitantes tiene uno de los precios de compraventa de vivienda más bajos de la ciudad, ya que de media el m2 se sitúa en los 1.838,5 euros. Por su parte, en dicha zona el precio medio del alquiler se ubica en los 13 euros/m2.
En el distrito colindante de Sant Andreu, se encuentra un barrio donde la rentabilidad del alquiler llega al 7,81%, Sant Andreu de Palomar. En su caso, el precio medio de compraventa de vivienda ronda los 2.800 euros/m2, mientras que el del alquiler supera los 18 euros/m2. El retorno en la inversión en vivienda en esta zona ha subido más de dos puntos porcentuales en los últimos doce meses, ya que a cierre de 2020 este porcentaje se situaba en el 5,63%. Entonces, el precio medio de compraventa estaba en 2.999,72 euros/m2, en torno a un 7% por encima de las cifras de diciembre de 2021. Por su parte, en dicho periodo el alquiler en Sant Andreu del Palomar se ha encarecido alrededor de un 29%.
Con rentabilidades brutas del alquiler por encima del 6% están zonas como Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (6,96%), Verdun (6,92%) y El Carmel (6,3%). En este último caso, el barrio ubicado en el distrito de Horta-Guinardó "se está gentrificando", destaca el CEO y fundador de Fragua by Atlas Real Estate Analytics, y cuenta con unos precios "bastante asequibles".
Y es que en El Carmel, el precio de compraventa -a cierre de diciembre de 2021- se situaba en 2.557,21 euros/m2 (el tercer precio más bajo de Barcelona), mientras que el alquiler estaba en 13,43 euros/m2, tras experimentar un incremento del 12,5% respecto a doce meses antes.
Por encima del 3%
Al otro lado de la balanza se encuentran barrios barceloneses como Sarrià, Barri de les Corts o Pedralves, donde comprar una vivienda para después ponerla en alquiler ofrece unas rentabilidades por encima del 3%, por debajo de la media del municipio. En dichos lugares, el precio de compraventa está por encima de los 5.000 euros/m2. De hecho, para adquirir una vivienda en el barrio de Sarrià -que tiene uno de los precios más elevados de la Ciudad Condal- hay que desembolsar 6.012,84 euros /m2, mientras que el alquiler supera los 17 euros/m2.
Otras áreas de Barcelona donde el retorno para el propietario que arrienda su casa no llega al 4% son Pedralbes y La Antiga Esquerra de l'Eixample. En ambos casos, el precio medio de compraventa de vivienda también está por encima de los 5.000 euros/m2. Por su parte, el del alquiler se sitúa sobre los 17 euros/m2, según los datos obtenidos por Fragua by Atlas Real Estate Analytics.
