El Gobierno prevé aprobar en breve el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que incluye la posibilidad de intervención de precios del mercado de alquiler, mientras el sector inmobiliario clama que el problema de España y del alza de precios es la falta de oferta, y que limitar la cuantía de los arrendamientos produce precisamente una contracción de la oferta, como ha pasado en Barcelona.
Dicha capital volvió a registrar subidas de precios del alquiler en 2021 pese a la ley catalana de contención de los arrendamientos en vigor desde septiembre de 2020, mientras que se ha estancado la oferta de viviendas disponibles, según datos de los portales Idealista, Habitaclia, Fotocasa y de la Generalitat recopilados por la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y consultados por elEconomista.
La ciudad de Barcelona ha visto cómo en 2021 el precio de sus alquileres se incrementaba un 3,1% hasta situarse en 15,4 euros el metro cuadrado, según Idealista. Este cambio de tendencia se ha concentrado en el cuarto trimestre del año, cuando han subido un 3,8%, y con especial incidencia en el mes de diciembre, con un incremento del 2,6%. Por el contrario, Madrid finalizó el año con una caída interanual en el precio del alquiler de vivienda del 2,7%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital estatal en 14,6 euros, según el mismo portal inmobiliario.
El gerente de la Cámara, Oscar Gorgues, lamenta que el mercado inmobiliario de Barcelona está "muy afectado con la cantidad de nueva normativa" en la capital catalana y en Cataluña, con unos efectos que no están logrando los objetivos perseguidos e incluso van en contra.
En el caso del alquiler, Gorgues señala que con la pandemia casi se duplicó la oferta de alquiler en Barcelona porque se rescindieron muchos contratos al producirse reagrupamientos familiares y dejar de venir colectivos de tránsito como estudiantes y ejecutivos, pero tras la entrada en vigor de la ley para regular el incremento de los alquileres, que en muchos casos obliga a bajar las rentas, se ha producido un retroceso de la oferta hasta niveles inferiores a los de antes del Covid-19 e incluso "mínimos históricos" -empezaron a recopilar datos en 2018-, mientras la oferta de viviendas en venta ha aumentado. "La tendencia se está estabilizando, pero por cada vivienda en alquiler hay tres en venta ahora, mientras que antes de la pandemia eran dos en venta por cada una en alquiler", apunta.
Además de la limitación de precios, también menciona la nueva normativa autonómica de protección de los inquilinos como freno para aumentar la oferta de alquiler. La inversión se ha reducido porque los problemas de solvencia de los inquilinos suponen para el casero perder rentabilidad y aumentar el riesgo, ya que desde este año, cualquier propietario -particular o empresa- con 15 viviendas o más debe ofrecer obligatoriamente un alquiler social, y pone en riesgo su patrimonio, reprueba.
Además, tras el confinamiento pandémico, han cambiado las dinámicas del mercado: "Ahora se firman muchos contratos de alquiler, pero la proporción entre altas y bajas es muy equilibrada. Es una rotación que hasta ahora no se había dado. Otros años se incorporaban 7.000 o 9.000 viviendas anuales al mercado, pero ahora no por la inseguridad jurídica".
Según un informe de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, el marco regulatorio de congelación de alquileres y "la ausencia de medidas realistas y eficaces de fomento de nueva construcción para alquiler" acentuarán las tensiones sobre los precios y restricción de la oferta en la ciudad.
Baja rentabilidad
Idealista calcula que las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos).
Para Djordy Seelmann, director general de HousingAnywhere, la plataforma de alquiler de alojamientos para estudiantes y profesionales más grande de Europa, las medidas de alivio a corto plazo, como los topes en el precio del alquiler y las regulaciones, "no son sostenibles y pueden ser incluso contraproducentes a largo plazo al añadir riesgo a la inversión residencial. Esto puede tener un impacto negativo en la disponibilidad y la accesibilidad. El mercado del alquiler requiere una visión más sólida y a largo plazo", pensada para la ampliación de la oferta disponible.
También defiende poner el foco en incrementar la oferta el presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), Vicenç Hernández Reche, que advierte sobre que, con la regulación de rentas, los inversores ven disminuir la capacidad de rentabilizar la compra de una vivienda y eso está provocando que las grandes carteras no estén adquiriendo inmuebles para alquilarlos.
Esgrime que esto es lo que "ha pasado en los últimos meses en Cataluña", y que "como en todos los mercados, la baja oferta provocará un aumento de los precios".
A ello se añade el momento atractivo para la compra de viviendas, dadas las favorables condiciones de financiación, todavía con bajos tipos de interés: "El mercado de compraventa augura un buen pronóstico para el año y eso es una cuestión que impactará de forma directa en el mercado de alquiler".
Impacto limitado del alquiler turístico
El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona relativiza el impacto del auge del alquiler turístico de viviendas en la ciudad en los últimos años, y argumenta que, en realidad, ha permitido dar salida a pisos que funcionan como opción de alojamiento temporal pero no son aptos para residir de manera estable.
"Muchos de los pisos turísticos son pequeños y están ubicados en inmuebles sin ascensor, por lo que no son atractivos para un inquilino que busque una residencia habitual", ejemplifica Oscar Gorgues. Añade que la prueba es que, con la pandemia, que frenó el turismo, algunos se ofrecieron como alquiler de largo plazo pero no lograron inquilinos.
