Inmobiliaria

Radiografía del distrito de Salamanca: precio de la vivienda, disponibilidad de oficinas e inversión hotelera

  • Presenta el precio por m2 residencial más elevado de todo el municipio
  • La escasez de suelos disponibles limita el desarrollo de obra nueva

El lujo y la exclusividad son características que acompañan al distrito de Salamanca. Así, esta zona de la capital se posiciona como el distrito predilecto para inversores y ocupantes, presentando los mayores precios de venta y alquiler del municipio de Madrid y donde la escasez de suelos disponibles limita el desarrollo de obra nueva. Estas son algunas de las conclusiones que desprende el Corazones de Barrio, enmarcado en la iniciativa Living Loving Madrid de CBRE.

El precio por metro cuadrado residencial superó a cierre de 2020 los 5.700 euros/m2, el más elevado de todo el municipio, según los datos de CBRE. Además, es el segundo precio más alto de alquiler residencial, tan sólo por detrás de Chamberí, al rozar los 17,5 euros/m2 al mes. Debido a la crisis sanitaria, los precios de alquiler han sufrido un descenso del 11% en los últimos dos años, rompiendo la tendencia ascendente existente hasta el primer trimestre de 2020.

Salamanca es el distrito de municipio con una menor tasa de vivienda principal, del 75% y la tasa de viviendas vacías está en torno al 16% del parque disponible. "Esto se explica por dos factores", señala Paloma Relinque, directora de la oficina de CBRE Madrid, "por un lado, por el valor de las viviendas de este distrito como producto de inversión y no por un uso intensivo por parte del comprador de las mismas; y, por otro lado, por la existencia de viviendas muy antiguas, sin reformar, que no presentan unas condiciones idóneas de habitabilidad".

La calle Rosario Acuña se erige como la más cara del distrito

Dentro de los precios, la distribución de los mismos no es homogénea en toda la zona y existe una gran diferencia entre los distritos situados más al este, Guindalera y Fuente del Berro. Incluso el barrio de Recoletos llegó a duplicar en precio de venta a Guindalera, pero transaccionándose sólo 94 viviendas en 2020 frente a las 512 de Guindalera. Por otro lado, la calle Rosario Acuña se erige como la más cara del distrito, mientras que José María Sánchez Silva es la más asequible. Por su parte, la calle Campanar es la que más ha aumentado su precio medio por m2 durante los últimos 5 años.

Escasez de suelo

La escasez de suelo disponible es otra de las características que marca el distrito de Salamanca, lo que limita el desarrollo de obra nueva. Los existentes se concentran en los barrios de Fuente del Berro y Guindalera, que cuentan con inmuebles con menor protección y que están sufriendo un importante proceso de renovación y regeneración.

Y es que otra característica del distrito es el elevado grado de protección de los edificios existentes, sobre todo en la zona de Salamanca y Castellana, lo que dificulta sus posibles remodelaciones. Desde 2019 se han aprobado licencias para 12.600 m2 de residencial y 3.130 m2 de terciario. En agosto de 2020 había un total de 37 proyectos en marcha, con 14 grúas en funcionamiento, lo que representa una significativa caída respecto al año anterior (21).

1.823.737 m2 de oficinas

Existe un parque de 1.823.737 m2 de oficinas en el distrito, según catastro. Los análisis de CBRE muestran que, del total de estos m2, los 973.811 m2 se concentran en 156 edificios de uso exclusivo oficinas. Los barrios de Recoletos y Castellana cuentan con casi 70 edificios y 430.000 m2 de oficinas cada uno. En cuanto a la renta media del distrito, se sitúa en torno a los 26 euros/m2/mes, alcanzándose en edificios del barrio de Recoletos los 40 euros/m2/mes.

Según la ocupación, "actualmente supera el 90% de estos inmuebles, destacando la zona de Goya donde, debido a la baja disponibilidad, la ocupación es casi total", comenta Paloma Relinque. En cuanto a ocupantes de oficinas en el barrio de Salamanca, encontramos desde bufetes de abogados, empresas del sector financiero y una gran presencia del sector público.

Inversión hotelera

La oferta hotelera en el distrito se concentra en los barrios de Salamanca, Recoletos, Castellana y Lista. Siguiendo la pauta del resto de usos, el barrio de Salamanca concentra una parte importante de los hoteles de lujo de Madrid. Así, el 23% de las habitaciones del distrito pertenecen a la máxima categoría, mientras que este porcentaje disminuye al 14% en el conjunto de la ciudad.

"La elevada demanda turística en la zona, combinada con la limitación de la oferta hotelera, ha derivado en un interés pujante de la comunidad inversora en los hoteles del barrio de Salamanca", señalan desde CBRE. De este modo, la compra del hotel Villa Magna a finales de 2018 por parte del grupo mejicano RLH Properties, por un precio de 210 millones (1,4 millones por habitación), es la operación de mayor volumen en términos de precio por habitación registrada en Madrid hasta la fecha.

Según la directora de la oficina de CBRE Madrid, "se espera que a lo largo de 2021 el barrio de Salamanca mantenga su relevancia dentro del mercado de inversión hotelera, con operaciones potenciales como la venta del establecimiento de 5 estrellas Bless Madrid, antiguo Gran Hotel Velázquez".

Acapara las marcas de lujo

El barrio de Salamanca es el enclave de grandes marcas de lujo del panorama internacional. Las calles de Serrano y Ortega y Gasset se han considerado como la Milla de oro (Golden Mile) de la ciudad. Como consecuencia de la pandemia mundial, entre diciembre de 2019 y diciembre de 2020, han aumentado de 12 a 19 los locales disponibles, siendo estos locales de tamaño pequeño que no han podido hacer frente a los niveles de renta pre-crisis.

"Sin embargo, desde finales de 2020 hemos detectado una reactivación del alquiler de locales de este distrito", explica Relinque, que añade la esperada apertura del nuevo local de Primark en la calle Goya.

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