Esta vez es diferente. Tras más de un año de pandemia y crisis, el precio de la vivienda no solo no se ha desplomado sino que además ya muestra signos de recuperación. Aunque todavía no hay datos oficiales (antiguo Ministerio de Fomento o INE), los portales inmobiliarios hablan de una recuperación vigorosa de la demanda de vivienda. Todo hace indicar que en esta ocasión el mercado inmobiliario no va a ser un amplificador de la crisis, más bien todo lo contrario, puede actuar como un estabilizador que apoye la recuperación económica.
Las diferencias con 2008 son importantes. Entonces, el precio de la vivienda cayó durante un periodo prolongado y no comenzó a ver la luz hasta 2014-2015, casi un año después de que la economía comenzase a recuperarse. Ahora, tras haber corregido un 1,8% en 2020 (según el antiguo ministerio de Fomento), la vivienda empieza a despertar cuando la economía todavía sigue 'dormida'.
Esta disparidad en el comportamiento del inmobiliario se debe a una larga serie de factores que han coincidido durante esta crisis y que están generando esta 'sorpresa', puesto que al principio de la pandemia las previsiones hablaban de fuertes correcciones en la vivienda, que ahora parecen poco probables.
José Ramón Diez Guijarro, profesor del IE Business School, reconoce en un trabajo publicado por Funcas que "el comportamiento está siendo mejor de lo esperado al inicio de la pandemia. El recuerdo del negativo protagonismo del sector en la última crisis de la economía española y los temores a un drástico deterioro de los principales condicionantes de la demanda (empleo, renta de las familias, etc.) hicieron temer que un intenso ajuste en la actividad y en el valor de los activos residenciales desencadenase una nueva espiral recesiva, sin tener en cuenta la ausencia de desequilibrios importantes en el mercado (al contrario que en 2008) o el efecto dinamizador que podría venir de la mano de nuevas tendencias, como el teletrabajo o la economía verde".
Por un lado, el mercado inmobiliario no contaba con desequilibrios apreciables antes de la crisis. Los precios aún estaban muy lejos de los niveles vistos en 2007-2008, el esfuerzo para acceder a una vivienda se encontraba muy por debajo de los máximos de hace 12 años, los visados de obra nueva mantenían una tendencia al alza pero sostenible y las zonas tensionadas se reducían a las grandes ciudades y sobre todo al mercado del alquiler, más que la venta. Es este mercado el que está sufriendo la crisis con mayor intensidad.
La respuesta fiscal y monetaria
Además, la respuesta de los gobiernos a esta crisis ha sido totalmente diferente. Los gobiernos europeos han desplegado una red de seguridad sin precedentes (por ejemplo los Ertes o las moratorias en las hipotecas) que han mantenido la renta de los hogares relativamente estable y han facilitado el pago de la hipoteca.
En episodios pasados, la vivienda comenzó a bajar con fuerza cuando las familias y las empresas se acercaban al 'precipicio' y se veían obligados a vender, incluso a precios de derribo, por necesidad (inmobiliarias que quiebran, personas que se les agota el paro...). En esta ocasión, mientras que las ayudas y los estímulos se mantengan, este escenario resulta poco probable. Además, los bancos están intensificando la 'guerra' por las hipotecas.
Por otro lado, el entorno de bajos tipos de interés, crédito 'barato' y liquidez abundante (por las políticas extraordinarias de los bancos centrales) ha convertido a la vivienda en un activo de inversión atractivo, con una rentabilidad positiva que la convierte en una suerte de refugio para los inversores o familias que buscan alternativas a los depósitos u otras inversiones escasamente remuneradas.
Guijarro cree que "en ausencia de nuevas sorpresas negativas en la coyuntura económica y a la espera de tener la fotografía final del efecto de la crisis sobre el mercado de trabajo, la hipótesis más verosímil es que esta vez el ajuste del mercado residencial va a ser mucho más digerible que en la crisis anterior (probablemente con más incidencia en actividad que en precios)".
Cuando la recuperación económica aún no ha comenzado, el mercado inmobiliario ya ha empezado a mostrar claros signos de vida. Aunque parezca extraordinario, en otros países como EEUU u Holanda, el precio de la vivienda no ha parado de subir durante el último año.
Anaís López, directora de Comunicación de Fotocasa, asegura en declaraciones a elEconomista que "estamos viendo una recuperación especialmente en el mercado de la compraventa y los precios (a nivel general) están subiendo. Si en 2020 la media de caída en la vivienda de segunda mano fue cercano al -2%, desde finales de año el cambio de tendencia ha sido al alza (ahora estamos con subidas del 2,9%)".
Según los datos que maneja Fotocasa, en diciembre de 2019 se detectó el primer descenso interanual del precio de la vivienda después de 38 meses de subidas en cadena (de octubre de 2016 hasta noviembre de 2019), pero es en marzo de 2020 cuando el precio de la vivienda de segunda mano llega a descender casi un -3%. En un año de pandemia (de marzo de 2020 a marzo de 2021) el precio de la vivienda ha caído en cadena durante ocho meses (de marzo a octubre de 2020). Desde entonces, el precio de la vivienda se ha ido incrementado hasta llegar al 2,9% de marzo de 2021.
Hay gran interés por la compra de vivienda
"Esto es debido al interés que hay ahora mismo por la compra de vivienda. Si antes de la pandemia el 39% de la demanda de vivienda operaba en el mercado de la compra, ahora mismo lo hace un 43%. En cambio la demanda de vivienda para alquilar es la que ha caído: del 49% del total de la demanda antes de la pandemia al 44% en estos momentos", comenta Anaís López.
El profesor del IE Business School termina su trabajo subrayando que "esta vez parece que será diferente y que el mercado de la vivienda va a jugar un papel distinto al de la última crisis. Sobre todo, si las políticas de apoyo macroeconómico se mantienen todo el tiempo que sea necesario y se aprovechan los fondos europeos para programas de rehabilitación y eficiencia energética."
