El precio de la vivienda usada cae por tercer semestre consecutivo. Así, durante el segundo semestre de 2020, el precio de la vivienda usada ha bajado un 4,4%. Esta tendencia comenzó en el segundo semestre de 2019, con una caída del 2,1% y continuó en el primer semestre de 2020 con un descenso del 4,95%. Esto muestra una continuidad de la tendencia que se venía produciendo, a la que se ha unido la crisis del covid-19.
Esta es una de las conclusiones que desprende XXXII Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado semestralmente por Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF). El ritmo cambia en función de las ciudades, experimentando los descensos más importantes Barcelona (-7%) y Sevilla (-6%).
Desde los máximos de finales de 2006 y principios de 2007, el precio de la vivienda se ha reducido casi un 37%. Entonces, el precio por metro cuadrado rozó los 3.500 euros, frente a los 2.205 euros por m2 del segundo semestre de 2020.
En cuanto a cómo evolucionarán los precios a lo largo de 2021, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa ha expuesto que "dependerá de cuánto se alargue la crisis asociada a la pandemia", aunque parece que los precios seguirán a la baja.
José García-Montalvo, Catedrático de Economía de la UPF y coordinador del Informe, ha destacado la importancia de este informe y su diferencia respecto a otros informes y estudios del sector inmobiliario. "El informe del Grupo Tecnocasa es el único estudio de mercado que trabaja con precios reales de compraventas finalizadas, mientras que otros informes usan como referencia precios de oferta o tasación, pero no de operaciones completas ya realizadas", ha puntualizado Montalvo.
El informe recoge una caída del 23% en la compraventa, respecto al segundo semestre de 2019, registrando la mayoría de las principales ciudades un descenso por encima de la media española. Así, en Madrid las compraventas de segunda mano han caído un 31,13%, un 30% en Barcelona y un 25% en Zaragoza y Sevilla. "El mercado está dinámico pero no se vende todo a cualquier precio", señala Cubero.
Una mayor negociación
Tal y como ha afirmado Cubero, se necesita una mayor negociación entre comprador y vendedor, sobre todo en aquellas viviendas menos atractivas para el comprador actual. Sin embargo, ha apuntado que "las viviendas que salen a la venta con un precio acorde a la realidad actual del mercado inmobiliario no tardan en venderse".
Al respecto, el experto destaca que hay mucha oferta de particulares que está sobrevalorada, por lo que el proceso de venta se alarga. Así, el tiempo de venta de las viviendas que han necesitado un descuento del 12% o superior sobre su precio de salida se va por encima de los 180 días. En ciudades como Madrid, esta sobrevaloración se sitúa en el 17%, mientras que en Barcelona alcanza el 16,5%.
Las viviendas de 3 habitaciones y el interés por vivir en el barrio se mantiene entre los compradores, aunque un aspecto que ha cambiado tras el confinamiento es el interés de viviendas con balcón o terraza. El perfil del comprador de primera vivienda aumenta hasta el 74,6%, cayendo el perfil inversor hasta el 19% (en 2017 representaba casi el 30%). La mayoría compra a través de hipoteca y la edad del 60,7% está entre los 25 y los 44 años. En cuanto al perfil del vendedor, se incrementa la proporción de venta por cambio de domicilio de viviendas ocupadas por propietarios con estabilidad laboral.
Mercado hipotecario
En este contexto, desde Tecnocasa aprecian una bajada en el importe medio de las hipotecas que han intermediado, hasta los 115.611 euros, lo que se traduce en un descenso del 1,4% respecto al segundo semestre de 2019.
Paolo Boarini, Consejero Delegado del Grupo Tecnocasa, indica que la cuota media mensual de la hipoteca en el segundo semestre fue de 459 euros, experimentando una caída importante desde los 930 euros al mes en los que se sitúa el máximo de la serie del segundo semestre de 2007.
Según Boarini, todos los indicadores analizados (valor medio de tasación / ratio préstamos a valor / tipo de contrato laboral del hipotecado / cuota mensual de la hipoteca / ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado) presentan estabilidad.
En el segundo semestre de 2020, el valor medio de tasación por metro cuadrado fue de 1.897 euros. Un año antes, segundo semestre de 2019, fue de 2.028€/metro cuadrado, lo que supone una variación del -6%. En cuanto a la ratio préstamo a valor en el segundo semestre de 2020 se sitúa en el 73,2%, en la misma línea de los últimos semestres, lo que "parece indicar prudencia por parte de los bancos a la hora de conceder hipotecas", señala Boarini.
En cuanto al tipo de hipotecas, desde 2015 la balanza se ha inclinado hacia el tipo fijo. Ese año, dichos préstamos representaban sólo el 9,9%, mientras que en el segundo semestre de 2020 han llegado al 74,3%.
La forma de comprar una vivienda también ha cambiado a lo largo de los últimos años. En el año 2012/2013 el porcentaje de compradores de primera vivienda estaba igualado entre los que adquirían al contado y mediante hipoteca. Durante el segundo semestre de 2020, el 79% de las compras se hacen con hipoteca, frente al 21% al contado.
