Vivienda

Comprar vivienda para alquilar o para vender: las claves y la rentabilidad de cada tipo de inversión

  • La vivienda como inversión aporta una rentabilidad positiva pese a los bajos tipos
  • Con la compra para alquiler el dueño se garantiza unos ingresos mensuales
  • En la compra para vender la clave está en la reforma y la antigüedad del inmueble
Foto de archivo

La vivienda siempre ha sido la elección de muchos inversores particulares en España. Aunque durante la primera parte de 2020 esta tendencia se paralizó a raíz de la crisis sanitaria, todo apunta a que el atractivo de obtener rentabilidad a través de los inmuebles residenciales recupere este 2021 la senda prepandemia.

Todo ello, gracias a los interesantes precios que presenta el mercado, al surgimiento de nuevas necesidades habitacionales y a la recuperación de la demanda. Así lo demuestran los últimos datos oficiales difundidos por el Banco de España: crecimiento interanual durante el tercer y cuarto trimestre del año del 6,8% y del 1,1%, respectivamente; ajuste del 1,1% en el valor tasado de la vivienda en 2020, incremento del 1,1% en el IPC de alquileres, etc.

Pero ¿cuál es ahora mismo la mejor opción de inversión: comprar para vender o comprar para alquilar? ¿Cómo asegurarse de obtener rentabilidad? ¿Cómo dar con los inquilinos o compradores adecuados? ¿Qué es necesario conocer del sector para acertar? Con el objetivo de resolver todas estas cuestiones Solvia analiza las ventajas de apostar por cada una de estas dos alternativas de inversión y la forma más sencilla de calcular la rentabilidad a obtener.

Comprar para alquilar: ingresos mensuales regulares

Adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler es una de las inversiones más comunes. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad anual total de una vivienda (alquiler más variación de precios) se situó en el 5,2% en 2020, frente al 7,4% de 2019 y el 10,6% de 2018. Concretamente, la rentabilidad bruta por alquiler fue del 3,7%, por debajo del 3,8% del año pasado y del 4% de hace dos ejercicios. A pesar de estos descensos, la vivienda sigue siendo un activo por el cual poder seguir obteniendo ganancias gracias al alquiler, especialmente en las grandes ciudades o en zonas con gran dinamismo económico.

Las razones que justifican que comprar para alquilar sea una buena idea son las siguientes:

-La situación económica actual y la imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad han hecho que la opción del alquiler gane mayor protagonismo.

-Ingresos mensuales regulares. Si se encuentra un inquilino que abone las rentas rigurosamente se dispondrá de una cantidad monetaria mensual asegurada. El inconveniente es que el capital invertido en la compra tardará años en recuperarse.

-Alquilar una vivienda es, generalmente, más rápido que vender. En zonas demandadas, y si el inmueble está en buenas condiciones, es posible alquilar en días o, incluso, horas.

-Fiscalidad favorable. Alquilando una vivienda se tiene derecho a una deducción del 60% sobre el total de las rentas.

¿Cómo se calcula la rentabilidad? Habría que calcular la renta anual esperada y descontar los gastos de mantenimiento del inmueble (derramas, cuota de la comunidad, IBI o tasa de basuras). El resultado de esta operación se divide entre la inversión inicial (precio de compra del inmueble, impuestos, gastos de la operación y desembolso para la puesta a punto de la vivienda...) y se multiplica por 100.

Comprar para vender: entre un 15% y un 20% de rentabilidad media si se realiza reforma

Aunque también se puede dar el caso de adquirir un inmueble para invertir, la vía más habitual suele ser comprar la vivienda, reformarla y venderla. A este respecto, las estimaciones del sector calculan entre un 15% y un 20% de rentabilidad media con esta operación, pudiendo llegar, incluso, al 30% si se trata de inmuebles muy antiguos. Esto ha llevado a que reformar pisos en mal estado con la intención de revenderlos se haya convertido en una alternativa que atrae cada vez mayor interés. Más aún teniendo en cuenta las excelentes oportunidades de compra que presenta actualmente el sector y la previsión de recuperación de la demanda y del valor de los inmuebles.

Entre las ventajas de esta alternativa están las siguientes:

-No hace falta realizar grandes rehabilitaciones para obtener beneficios. Arreglar pequeños desperfectos o pintar la casa servirá para incrementar el valor del inmueble. No obstante, hay algunas acciones que sí podrían ayudar a revalorizar el inmueble en mayor medida y obtener mayor rentabilidad: adaptar la distribución de la vivienda a las necesidades actuales, actualizar cocina y baños, mejorar su eficiencia energética...

-Más capacidad para negociar el precio de compra. Adquirir un inmueble muy antiguo o en mal estado dará mayor poder de negociación a la hora de adquirirlo.

-Rapidez y mayor volumen de demanda cuando se quiera vender. Pese a que el mercado de segunda mano es más amplio, la oferta de viviendas usadas reformadas y en perfectas condiciones para entrar a vivir escasea en las grandes ciudades. Por ello, será mucho más fácil encontrar un comprador.

-Posibilidades de incrementar el precio de venta por su ubicación céntrica. Dado que la demanda de este inmueble reformado será mayor, especialmente si este se ubica en zonas céntricas, habrá mayores posibilidades de añadir un valor adicional a su precio final.

-Los beneficios se perciben a corto plazo. A diferencia de optar por comprar para alquilar, vender el inmueble reformado permitirá recuperar lo invertido a corto o medio plazo.

¿Cómo se calcula la rentabilidad? Es este supuesto, hay que calcular el precio por el que se podría vender el inmueble y restarle los gastos de la transacción e impuestos de ganancia patrimonial. Si se divide esta cantidad entre la inversión inicial (coste de la adquisición y de la reforma) y se multiplica por 100, se obtiene el porcentaje de rentabilidad.

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SEVILLO
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a mis fans,

es que no le queda más que subir y subir como mis pisitos y local de Barcelona, que no paran de subir y yo a forrame.

156 Saludos,

pd: lo se un crack!

Puntuación -32
#1
Antonio
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¿comprar vivienda para alquilar ? ¿ es una broma ? con las leyes de este gobierno comunista ? alquilar en un pais donde el gobierno protege a los OKUPAS , en este momento hay miles de viviendas OKUPADAS Y MILES DE PISOS QUE NO PAGAN EL ALQUILER por consejo del gobierno , hasta la compra de una segunda vivienda esta en peligro , tienes que acudir unos días al hospital y cuando regresas hay un OKUPA , cuatro años para echarle y la vivienda destrozada y chorizo de rositas , GOBIERNO DE LA MENTIRA

Puntuación 70
#2
El listo
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"Adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler es una de las inversiones más comunes"

Prefiero invertir en un fondo de inversión. No tengo que pagar impuestos de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría/registro, reformas, comunidad, derramas, seguro, IBI, que si se rompe el termo/nevera... También está el riesgo de impago por parte del inquilino.

Puntuación 71
#3
Otro artículo más de propaganda
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El lobby del ladrillo sigue a lo suyo: propaganda barata

Puntuación 56
#4
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Otro publireportaje para seguir calentando el mercado de la vivienda? En el verano de 2019 ya se veia una desaceleracion en la compra de vivienda... pisos que llevaban mas de 5 años a la venta y nadie los compraba. En el 2020 la pandemia.. en el 2021 toca convertir los ERTES en ERES, despidos, impagos de alquiler, sobredeuda del estado, ... Seguid vendiendo humo con la vivienda yo me se de mas de un jubilado que se va a ir a la tumba con el segundo piso o tercer piso en propiedad por no bajar el precio. Pisos que llevan mas de 10 años cerrados, almacenandolos ..

Puntuación 49
#5
LA LEY DEL OKUPA
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si, en barcelona suben que te kaggass.....

Puntuación 32
#6
LA LEY DEL OKUPA
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si, en barcelona suben que te kaggass.....

Puntuación 19
#7
¿¿??
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la vivienda va a bajar mucho, el que consiga rentabilidad, que vaya a Lourdes de rodillas a dar gracias por el milagro.

Puntuación 30
#8
Isabel
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Como para comprar una vivienda están las cosas, con los delincuentes que tenemos en el Gobierno

Puntuación 47
#9
Nicaso
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Este es el grave problema de la vivienda, el considerarla una inversión. Un negocio con un bien de primera necesidad y con una oferta controlada. Me hace gracia que aún por encima concedan ventajas fiscales a su alquiler. Tan miraditos que son con las inversiones en Bolsa o en empresas y lo poquito con el sector inmobiliario tan oscuro él.

Puntuación 5
#10
MArc39
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No es momento de comprar vivienda. Debe bajar y bajará mucho más. El turismo no se va a recuperar en 5 años y muchas pymes van a cerrar. A finales de este año comenzará la bajada clara.

Puntuación 27
#11
Juan Diego
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i

Puntuación -2
#12
Cortal
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Yo he invertido en casi todo y constato que la inversión en vivienda - si sabes en donde inviertes y aciertas en una buena época de precios asequibles-ES UNA INVERSIÓN INVATIBLE-

Que tiene problemas pues si el mantenimiento de una vivienda es caro y si necesitas vender pues no es muy líquido. Pero a la larga suele ser una inversión muy rentable.

Puntuación 0
#13
Usuario validado en Google+
Gabriela Wais
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Imagino que esto es broma o un aviso pago. Muy poco responsable y aprovechador de ingenuos.

Puntuación 18
#14
claro claro.....
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INVERSION INVATIBLE EN LUGAR DE "IMBATIBLE" MEJOR INVIERTE ALGUN EURO EN EDUCACION MAJETE.....

Puntuación 25
#15
claro claro.....
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INVERSION INVATIBLE EN LUGAR DE "IMBATIBLE" MEJOR INVIERTE ALGUN EURO EN EDUCACION MAJETE.....

Puntuación 13
#16
franca
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A Nicaso: Pregúntele al de Mercadona un tal Roig, si hace negocios con bienes de primera necesidad. También puede pasarse por la pescadería, panadería, frutería, o la carnicería de mi barrio y le hace la misma pregunta.... Se llama libre mercado, pero eso a ustedes, los vagos de la ultraizquierda que viven de subvenciones sin pegar palo al agua no lo entienden, porque para ustedes la primera necesidad son los porros que se fuman nada más levantarse

Puntuación 4
#17
javier
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El cálculo de la rentabilidad del alquiler es correcto, pero falta considerar el efecto de la financiación. Si he pedido préstamo hipotecario, la inversión inicial es menor y la rentabilidad notablemente mayor.

Si se pudiera comprar con financiación del 100%, la rentabilidad sería infinito.

Puntuación 0
#18
Meli
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Tal y como están los precios de los pisos me temo que mucha gente va a tener que optar por el alquiler como el mayoría de los países Europeos

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#19
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Pues la aventura de "Grifols" en el sector inmobiliario parece que no le ha salido muy bien ahora busca comprador para sus proyectos que empezo en 2019

Puntuación 0
#20
INVIERTE EN JIJONA
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INVERTIR ES COMPRAR ALGO QUE TIENE FUTURO .

EL EXODO HACIA ZONAS TRANQUILAS DONDE PREDOMINA LA CALIDAD DE VIDA , DONDE HAY MONTAÑAS , NATURALEZA Y ESTAR CERCA DONDE PODER DISFRUTAR DEL MAR , PIENSALO .

*JIJONA TE ESTA ESPERANDO *

Puntuación 1
#21