¿Vivimos mejor que nuestros padres? Esta es una pregunta que se hace casi todo el mundo en algún momento de su vida. Parece evidente que pese a las crisis y recesiones la economía avanza, aunque sea de forma lenta, y genera un aumento del poder adquisitivo, que nos permite disfrutar de una mayor (o de mejor calidad) cantidad de bienes y servicios: ropa, tecnología, ocio, viajar (antes del covid)... Pero, ¿qué pasa con la vivienda? La compra de una casa suele ser la mayor inversión de nuestras vidas y hacerlo es cada vez más costoso. El esfuerzo y la dificultad para acceder a una vivienda aumenta en cada generación, según revela un estudio del Banco Central Europeo (BCE).
Hace relativamente poco, una encuesta del Banco de España mostraba que la riqueza neta mediana (valor de los activos reales y financieros menos deudas contraídas) de los menores de 35 años se había reducido sobremanera en España respecto a pasadas generaciones. La clave estaba en el acceso la vivienda.
La explicación a este fenómeno es la dificultad para acceder a una vivienda, lo que lleva a estos jóvenes a entrar en una especie de bucle sin fin: pagar un alquiler que les impide ahorrar para comprar una vivienda. Esto, a la postre, tiene importantes efectos sobre la riqueza y el bienestar futuro de estos jóvenes. La cuestión ahora es analizar por qué las nuevas generaciones tienen tantos problemas para acceder a una vivienda.
El trabajo publicado por el Banco Central Europeo confirma esta dinámica y destaca que "a pesar de que las condiciones financieras han mejorado, es menos probable que las generaciones más jóvenes vivan en sus propios hogares respecto a generaciones anteriores a su misma edad". El trabajo muestra que "los cambios en la dinámica de los ingresos explican una gran parte de la reducción en la propiedad de vivienda entre generaciones. Los hogares de menores ingresos tienen más dificultades para comprar una vivienda y, como resultado, acumulan menos riqueza", señala Gonzalo Paz-Prado, autor del informe e investigador del BCE.
Si bien es cierto que el grueso del estudio está elaborado con datos de EEUU, el autor matiza que "se han documentado tendencias similares en países europeos como Reino Unido, España e Italia, donde la edad media de emancipación del hogar paterno es de unos 30 años".
El porcentaje de jóvenes con vivienda en propiedad ha disminuido progresivamente con el tiempo. En el caso de Estados Unidos, el porcentaje de hogares que vivían en sus propias casas (compradas o con hipoteca) a los 35 años ha caído hasta el 55% de los jóvenes nacidos en la década de 1980, frente al 75% de los que nacieron en la década de 1940.
¿Por qué las nuevas generaciones tienen menos acceso a la vivienda?
Son dos las tendencias que explican este fenómeno que está expulsando del mercado inmobiliario (en propiedad) a una porción cada vez mayor de las nuevas generaciones. La primera es básicamente la mayor precariedad del mercado laboral para este estrato de la población: trabajos inestables, temporalidad, parcialidad (trabajar menos horas de las deseadas) o salarios bajos. Todo ello puede estar íntimamente relacionado con la decadencia de la industria en favor del sector servicios, donde los trabajos suelen ser más precarios, dada la baja productividad de buena parte de este sector, y muchas veces también más estacionales (turismo, hostelería...).
"Los cambios en la dinámicas salariales del mercado laboral pueden explicar aproximadamente la mitad de la caída de la vivienda en propiedad entre generaciones. Los hogares más jóvenes se enfrentan a una mayor desigualdad y volatilidad en el mercado laboral", sentencia el economista del BCE.
Las personas con ingresos relativamente bajos encuentran mayores dificultades para acceder a una casa si se compara con esas mismas personas (en su misma posición en la distribución de ingresos) hace 40 años. Además, "la mayor inestabilidad de los ingresos desalienta a los hogares para pedir una hipoteca y realizar grandes gastos como es el de una casa, porque hacerlo los expone a riesgos", sentencia el autor del informe.
"El resto de la diferencia (caída de la vivienda en propiedad) se explica por unos mayores precios de la vivienda con respecto a los ingresos medios, parcialmente mitigados por un mayor acceso al crédito durante las décadas de 1990 y 2000". Por ejemplo, según datos del Banco de España, en 1988 se necesitaban 2,8 años de rentas (salarios) para comprar un vivienda, mientras que en la actualidad son necesarios más de 7 años. El precio del inmobiliario ha avanzado a una mayor velocidad que unos salarios prácticamente estancados en términos reales (descontando la inflación).
No obstante, durante algunos años se ha podido ver como la vivienda en propiedad ganaba terreno, quizá no entre los más jóvenes, pero sí a nivel agregado en la población. Esta tendencia (o espejismo) se produjo por una mejora en las condiciones financieras y una mayor flexibilidad en el mercado hipotecario (hipotecas con plazos muy largos), que 'taparon' la dura realidad: el precio de la vivienda ha estado subiendo con mucha más fuerza que los salarios.
Hoy, la situación es un tanto distinta, al menos en España. El crédito hipotecario que 'tapó' los problemas de acceso a la vivienda durante años ha desaparecido. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera, casi ningún banco ofrece más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Además, existen una serie de gastos iniciales, como el de tasación, que encarecen aún más el primer pago para adquirir una vivienda.
Este desembolso inicial es el que impide a muchos jóvenes (y no tan jóvenes) acceder a una vivienda en propiedad, pese a la fuerte subida de los alquileres, que ahora ha comenzado a moderarse durante la crisis del covid-19. Un estudio reciente de CaixaBank Research concluía que solo un 13% de las personas que viven de alquiler tienen ahorros suficientes para afrontar el desembolso inicial. Al final, las nuevas generaciones tienden cada vez más al alquiler.
Implicaciones en la riqueza
"Estos cambios en el porcentaje de propietarios de vivienda afectan la distribución de la riqueza y otros aspectos. Los hogares no solo compran casas como un medio para ahorrar (invertir), sino también porque disfrutan de su posesión, porque les brindan un seguro contra el riesgo de alquiler y porque a través de una hipoteca pueden beneficiarse de las ganancias en el mercado inmobiliario".
En las nuevas generaciones, cada vez son menos los jóvenes que están comprando vivienda por los problemas comentados anteriormente, lo que supone un riesgo para su riqueza futura. Aunque no asumen la carga de una hipoteca, tampoco están acumulando más activos financieros (depósitos, acciones...) para compensar la caída de su riqueza frente a generaciones anteriores, según se desprende del informe.
En muchos casos, el gasto en alquiler impide esa acumulación de riqueza que se produce cuando se accede a una vivienda en propiedad, ya que el pago de la hipoteca se considera en parte como un crédito para invertir (con un retorno y un activo), mientras que el pago de un alquiler es simplemente un gasto. Detrás de pagar una hipoteca durante años hay una casa, detrás de años de pagar alquiler no hay nada.
"Estos resultados sugieren que las políticas que fomentan la propiedad de vivienda o la flexibilidad a la hora de conceder una hipoteca impactan en la acumulación de riqueza de los hogares con bajos ingresos y, por lo tanto, en la distribución general de la riqueza", concluye el autor.
