Es cierto que la histórica subida de los tipos de interés ha frenado y revertido, en muchos casos, la que parecía una imparable tendencia al alza de los precios de la vivienda en Europa. Salvo en economías como España, Portugal o Grecia, los precios de los inmuebles han sentido el encarecimiento del precio del dinero. La subida de tipos del Banco Central Europeo ha moderado la actividad hipotecaria y enfriado (o simplemente retrasado) la demanda de vivienda. Sin embargo, el inmobiliario sigue gozando de una demanda saludable, la oferta ni está ni se la espera, y el BCE ya ha comenzado a bajar los tipos, al tiempo que la economía y el mercado laboral siguen mostrando signos de fortaleza. Mientras que diferentes factores están frenando la inversión en nueva vivienda (construcción), otros tantos estimulan la demanda. Todo hace indicar que el precio de los inmuebles va a subir como si de una burbuja se tratase, pero la diferencia esta vez es que no va a haber tal burbuja porque los fundamentales van a respaldar ese encarecimiento.
Aunque este es un problema de buena parte de Europa, España se ha convertido, quizá, en uno de los países más representativos de esta escasez de vivienda. Según estimaciones del propio Gobierno (teniendo en cuenta factores demográficos, formación de hogares...), el país tiene un déficit de un millón de viviendas nuevas para equilibrar el mercado, una cifra que crece en 100.000 unidades cada año.
No obstante, las cifras varían según el organismo que las calcula. El Banco de España explicaba recientemente que mientras que en 2023 se terminaron 80.000 viviendas (según los datos oficiales), se calcula que los hogares están creciendo por encima de los 200.000 por año: "La creación neta de hogares hasta 2023 se sitúa por encima de la producción de vivienda nueva, dando lugar a un déficit actual de unas 375.000 viviendas y que alcanzará unas 600.000 viviendas en 2025, concentrado en las comunidades autónomas con mayor actividad económica y turística", sentenciaba el ya ex gobernador Pablo Hernández de Cos.
Los motivos que explican la falta de viviendas por el lado de la oferta, según el Banco de España y un informe reciente de ING (que engloba a varios países de Europa y se titula 'El exceso de demanda hará subir los precios de la vivienda'), son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
Todo lo anterior estaba sucediendo con los tipos de interés en niveles históricamente altos. El precio de la vivienda subió un 4% en 2023, un registro importante, pero que queda por debajo del de 2022, cuando el precio de la vivienda creció un 7,4%, su mayor ritmo en 15 años. Afinando más los datos, los precios de la vivienda en España han subido un 5,2% desde el segundo trimestre de 2022, justo antes de que el BCE comenzara su vertiginoso ciclo de alzas de los tipos de interés hasta los 450 puntos básicos de endurecimiento. Entonces, ¿qué pasará ahora que los tipos de interés empiezan a bajar y la concesión de una hipoteca se abarata? Todo dependerá de la intensidad de la bajada de tipos.
"Con toda certeza seguiremos viendo cómo el precio continúa con su tendencia alcista. El desfase entre oferta y demanda es tal (el 78% quienes interactúan con el mercado quieren comprar frente a 16% que venden), que el equilibrio del mercado está muy alejado", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa en declaraciones a elEconomista.es. Son muchos los que quieren comprar, pocos los que buscan vender y casi menos las constructoras dispuestas a invertir para levantar nueva vivienda. Los datos de inversión en construcción de vivienda en España revelan el mal momento. La inversión en construcción llegó a superar el 11% del PIB en los años previos a 2008, mientras que ahora a duras penas llega al 5% del PIB, según los últimos datos publicados por Eurostat.
"La rigidez de la oferta se produce en gran medida por restricciones ligadas a regulaciones sobre el uso del suelo, que dificultan la promoción de vivienda nueva. Estas limitaciones son particularmente vinculantes en áreas metropolitanas que ya están altamente urbanizadas, donde la densidad de población es alta y las regulaciones del mercado inmobiliario son más prevalentes. Otros factores que limitan el crecimiento de la oferta son los elevados costes de construcción, la falta de mano de obra en el sector y la falta de inversión pública en vivienda asequible y social", asegura Judit Montoriol, economista senior de CaixaBank Research en declaraciones a este medio
Las bajadas de tipos... aumentan la presión
"El inicio del ciclo de bajadas de los tipos de interés por parte del BCE, iniciado el pasado mes de junio, se produce en un momento en el que el mercado inmobiliario español está experimentando una tendencia alcista como consecuencia de la fortaleza de la demanda y la escasez de oferta", añade Montoriol.
Desde Fotocasa, Matos añade algo fundamental: "La desescalada en los tipos va a promover una democratización de acceso a la vivienda al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario. La demanda de compra y con ella las solicitudes de préstamo volverán con fuerza en la segunda etapa del año. Sin embargo, cuanta más demanda, más presión ejercerá sobre la oferta", explica esta experta.
Desde ING, en el informe que hace referencia a los grandes países de Europa, señalan que "antes del ciclo de subidas de tipos del BCE, una cosa era segura: la demanda de viviendas superaba a la oferta, lo que daba a los vendedores un importante poder de fijación de precios y limitaba la capacidad de negociación de los compradores". En los últimos dos años, la presión se ha aliviado en un contexto de tipos hipotecarios más altos. Sin embargo, "todo hace indicar que poco a poco se volverá al escenario anterior", apuntan desde ING. El Banco Central Europeo ha comenzado a rebajar los tipos de interés en la zona euro, mientras que las expectativas del mercado hablan de dos recortes más este año, la clave estará en cuántas bajadas se producen ya en 2025.
Si los tipos bajan más de lo esperado, puede desatarse un aumento inesperado de la demanda 'embalsada' tras estos años de tipos altos. Algunos hogares podrían haber pospuesto su decisión de compra a la espera de unas condiciones de financiación más favorables. "Desde Fotocasa Research, detectamos que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que están afectando a la 'sobredemanda' surgida", explica Matos.
La experta de Fotocasa explica con datos que sus estudios revelan que un 19% de compradores han paralizado el proceso y que un 21% está esperando a la bajada de tipos para volver a interactuar con el mercado. "Por lo tanto, es probable que estos porcentajes de compradores retraídos vuelvan al mercado avivados por una mejora en las condiciones hipotecarias".
"En este contexto, si no se consigue incrementar la oferta de vivienda de forma significativa en los próximos años, el gap entre oferta y demanda se vaya ampliando y que ello pueda generar presiones adicionales sobre el precio de la vivienda, especialmente en las zonas con mayor dinamismo demográfico", sentencia Montoriol desde CaixaBank Research.
Una mirada a la vivienda europea
Todo lo anterior va a seguir impulsando los precios, no solo en España -donde llevan más de diez años de subidas consecutivas-, sino también en otros países europeos que han sufrido más con los tipos de interés. En un reciente informe sobre los precios de la vivienda en la eurozona, los analistas de Oxford Economics anticipan una estabilización de los precios de la vivienda en la zona euro y un crecimiento del 2,7% en 2025, tras una caída del 1,2% en 2023. Estos expertos reconocen que las tendencias recientes de los precios de la vivienda en la zona del euro han distado mucho de ser lineales y han divergido significativamente por países. Alemania y Francia forman parte del grupo de países que están experimentando correcciones considerables. Mientras tanto, el crecimiento ha sido sólido en algunas economías del sur de la eurozona, los Países Bajos e Irlanda. Sin embargo, creen que la dinámica de los precios se irá homogeneizando gradualmente.
Centrándose en el caso de España, al que aparejan con Italia, estos economistas constatan que sus precios se mostraron más resistentes en 2023 que los de sus socios más al norte, con una subida del 4% aquí y del 1,3% en el país transalpino. "Es probable que los mejores resultados económicos en 2023, especialmente en el caso de España, hayan influido. Pero las subidas menos pronunciadas durante la pandemia también han ayudado, dejando a ambos países menos vulnerables a una corrección de los precios de la vivienda en medio de rápidas subidas de tipos. De hecho, en términos reales, los precios fueron en el cuarto trimestre de 2023 un 3% más altos en España que en el cuarto de 2019 y permanecieron prácticamente sin cambios en Italia. Además, eso no significa que los mercados de la vivienda español e italiano navegaran indemnes por los altos tipos de interés, ya que los volúmenes de transacciones cayeron casi un 20%, amortiguando el golpe a los precios de la vivienda", explica Ricardo Amaro, economista de la casa de análisis.
Para 2024, en Oxford prevén un aumento del 6% en los precios de la vivienda en España, beneficiándose de un fuerte comienzo de año. Con los precios italianos subiendo mucho más despacio, un 1%, esto indica otro año de rendimiento superior al español. "Las condiciones económicas más amplias están contribuyendo a esto, ya que creemos que el PIB español aumentará un 2,5% en 2024, sin cambios desde 2023 y el más fuerte entre las principales economías de la zona euro por segundo año consecutivo", señala Amaro. "La débil oferta de viviendas desde la crisis financiera mundial también está apoyando los precios de la vivienda en España, aunque esa ralentización también refleja la anormal actividad de la construcción durante los años de la burbuja inmobiliaria española", apostilla.
Este fuerte repunte de 2024, continúa el experto, se moderará a partir del próximo año hasta situarse ligeramente por debajo del 2%, en un contexto de crecimiento de los ingresos por debajo de lo esperado y de empeoramiento de la asequibilidad. "Nuestra previsión también parte de la base de que los bancos españoles seguirán aplicando políticas de préstamo restrictivas. En 2023, la relación préstamo-valor media para las nuevas hipotecas era inferior al 66%, frente a más del 70% en Alemania y más del 80% en Francia. Sin embargo, reconocemos que existen algunos riesgos al alza para los precios de la vivienda en España, ya que la débil dinámica de la oferta limita el stock de viviendas disponibles para la venta", refuerza el analista.
Tras exponer el caso español y analizando el mercado de las otras grandes economías del euro, Amaro precisa que Italia ha registrado sistemáticamente una de las dinámicas de precios de la vivienda más débiles desde la crisis de la deuda soberana y no cree que esto vaya a cambiar en los próximos años. Respecto a Alemania y Francia, enumera factores que pueden llevar los precios al alza tras las recientes caídas. Retrocesos de un 12,5% acumulado en Alemania desde que el BCE comenzó a subir tipos en el verano de 2022 hasta el cuarto trimestre de 2023 y de un 5,5% en Francia.
Entre los referidos factores destacan unos mercados laborales ajustados, un crecimiento de la renta real disponible que se volverá positivo en Alemania y que mantendrá una tendencia relativamente favorable en Francia, una mejora gradual en las condiciones de financiación, como señala la Encuesta de Préstamos Bancarios, mejores indicadores de sentimiento para la economía y unos proyectos de nueva construcción muy débiles que limitarán la nueva oferta. Al mismo tiempo, añade Amaro, la demografía está reforzando la demanda de vivienda. Apoyada por sólidos flujos migratorios, la población alemana aumentó en más de 1,5 millones desde el inicio de la pandemia, mientras que en Francia el aumento fue de alrededor de un millón.
Salvo una posible continuación de las caídas en Francia, más contenidas, en cualquier caso, por los factores citados, desde Oxford Economics instan a centrar la atención en "las limitaciones de capacidad impuestas a la economía de la zona del euro por la escasa oferta de vivienda y los elevados precios de la vivienda. También deberían tenerse en cuenta las posibles repercusiones sobre los hogares jóvenes que intentan acceder a la vivienda, como medio para reducir la desigualdad intergeneracional de la riqueza y aumentar la cohesión social".
¿Existe solución?
Los hogares crecen más deprisa que la nueva vivienda, no solo por la expansión demográfica (producto de los flujos de migración positivos), sino que también por las nuevas preferencias y patrones de vida de la población. Los hogares son cada vez más pequeños, esto quiere decir que una misma población necesita más viviendas ante el aumento de los hogares unipersonales, por ejemplo. Todo ello conduce a una misma solución para a acabar con el problema de la vivienda: incrementar la oferta allí donde más se necesita. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana preparó en los últimos meses una ley del suelo que buscaba atajar algunos de los problemas existentes, pero el desacuerdo entre los partidos políticos hizo que el Ejecutivo de Pedro Sánchez retirara el texto.
"A nivel España, incrementar la oferta de vivienda no es una tarea sencilla, y requiere de actuaciones en múltiples frentes y con un horizonte temporal amplio. La colaboración público-privada es fundamental para incrementar la oferta de vivienda asequible de forma significativa, y la construcción industrializada se postula como una nueva forma de construcción que permite superar los principales retos del sector", comenta Montoriol.
La economista de CaixaBank Research cree que para dar un impulso a la creación de nueva oferta de vivienda, es necesario actuar en múltiples frentes. Montoriol enumera una serie de medidas que resultan vitales para que se produzca este cambio y la inversión en construcción vuelva a florecer ahora que tanto se necesita: "Fomentar la creación de suelo finalista, reducir los tiempos administrativos en la concesión de licencias, incrementar la dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda, facilitar la reconversión de usos (por ejemplo, oficinas en zonas de baja demanda terciaria y alta demanda residencial), aumentar la edificabilidad en zonas de elevada demanda y escasez de suelo, impulsar la colaboración público-privada en aras de posibilitar la construcción de vivienda en alquiler asequible (por ejemplo, mediante concesiones y derechos de superficie), avanzar en la construcción de vivienda industrializada y facilitar el acceso a financiación en condiciones favorables", señala la experta.
Desde Fotocasa, Matos añade que "es necesario aumentar la oferta de vivienda pública y asequible mediante la colaboración público-privada, que debe fortalecerse mediante incentivos, recursos y ayudas directas al sector privado. La gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo debe optimizarse y actualizarse. También es necesario reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria para que promotores y constructores operen en un clima de confianza. Así como implementar una política territorial de descentralización de oportunidades de empleo que incentive la repoblación y el desarrollo de zonas rurales para que la demanda no solo se aglutine en los grandes núcleos urbanos".
Mientras que esto no suceda, tanto Europa como España seguirán enfrentándose a una escasez de vivienda que, junto a las bajadas de tipos de interés, presionarán al alza el precio de la vivienda por un tiempo indefinido. Uno de los mayores desafíos inmobiliarios es atender la citada demanda residencial de los nuevos hogares. Las nuevas proyecciones del Instituto Nacional de Estadística apuntan a que se sumarán casi cuatro millones de nuevos hogares. Según la Proyección de Hogares 2024-2039 publicada por el INE, España podría alcanzar los 23 millones de hogares dentro de 15 años, lo que supone un aumento del 19,1% respecto al volumen actual (19,31 millones), y siempre que en este horizonte temporal se mantengan las tendencias demográficas actuales. Atender esta demanda sin construcción en los puntos calientes parece una misión imposible.