Madrid
Aumentar la oferta de vivienda y flexibilizar los usos del suelo es lo que han pedido a la administración pública los expertos de la segunda mesa de debate "El futuro de la vivienda: Producto accesible, financiación y sostenibilidad", que se ha celebrado en el marco de la IV Gran Jornada Inmobiliaria: Un año de oportunidades para el sector, organizada por elEconomista.es y patrocinado por Activum, Aedas Homes, Los Ahijones, Aliseda, Alquiler Seguro, AQ Acentor, ASG, Aurquia, Civislend, Inmobiliaria Colonial, Crea Madrid Nuevo Norte, Culmia, Ferrocarril, Fieldfisher, Gestilar, Gilmar, Grupo Insur, Grupo Lar, Grupo Lobe, Hábitat Inmobiliaria, Izilend, Lar España, Los Berrocales, Los Cerros, Metrovacesa, Neinor Homes, Onate, Solvia, Valdecarros y Wecity.
Solicitan a la administración que actúe proactivamente en la gestión del suelo, fomente la industrialización de la construcción e invierta los recursos necesarios. Además, destacan la necesidad de incrementar los ritmos de producción y que el debate sobre la vivienda se despolitice.
Rafael González-Cobos, presidente de Grupo Inmobiliario Ferrocarril, compartió su perspectiva sobre el estado actual del mercado de la vivienda. Según González-Cobos, la situación de las empresas inmobiliarias es favorable, en parte debido a la correlación positiva entre el empleo y el mercado de vivienda. "Con el empleo en niveles positivos y una oferta de vivienda menor que la demanda, las empresas del sector anticipan un buen desempeño y mejores previsiones a futuro". A pesar del aumento que han tenido los tipos de interés, los salarios están ganando poder adquisitivo, lo que ha mitigado el impacto negativo esperado.
Sin embargo, González-Cobos también destacó que "la situación de la vivienda es preocupante para los sectores de la población con menor poder adquisitivo", como los jóvenes y los inmigrantes con salarios bajos. Estos grupos enfrentan "dificultades tanto para comprar como para alquilar viviendas", lo que está provocando una emergencia residencial en algunas áreas del país. Además, la incapacidad de los jóvenes para emanciparse está retrasando su salida del hogar parental.
En la Comunidad de Madrid, una región con alta demanda de empleo, el número de nuevos residentes (85.000 a 90.000 en el último año) "supera con creces la producción anual de viviendas" (15.000), añade, lo que inevitablemente llevará a un aumento de los precios tanto de venta como de alquiler. "Esta creciente necesidad de vivienda podría resultar en que algunos potenciales residentes elijan vivir en otras áreas donde los costos sean más asequibles". Además, "las empresas en Madrid podrían verse obligadas a aumentar los salarios para atraer y retener empleados, similar a lo que ocurre en otras grandes ciudades del mundo".
González-Cobos subrayó que este problema tiene un componente social significativo y también repercusiones económicas que afectarán el crecimiento de la Comunidad de Madrid, las empresas y los ciudadanos en general.
Por su parte, Francisco Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo, explicó las acciones y planes del Ministerio y las Comunidades Autónomas (CCAA) para abordar el problema de la vivienda. Destacó "la capacidad de financiación mediante un Plan Estatal que destina 350 millones de euros a la producción de vivienda asequible". Además, "el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia se centra en la rehabilitación y producción de vivienda asequible para alquiler en suelos públicos, con una inversión de 1.000 millones de euros, resultando en acuerdos para casi 25.000 viviendas que deben completarse antes de junio de 2026".
En la mayoría de los casos, los suelos municipales se activan mediante cooperación con las CCAA y financiación estatal. Aproximadamente "la mitad de estas viviendas se desarrollarán a través de fórmulas de colaboración público-privada", promoviendo la participación de operadores privados en suelos públicos.
Martín Ramiro advirtió que, de no resolver el problema de la vivienda en ciertos territorios," se enfrentará un conflicto social, especialmente afectando a jóvenes y personas con menos recursos". El Ministerio de Vivienda también acompaña estas medidas con 4.000 millones de euros en préstamos ICO y busca activar otros suelos mediante financiación, apoyándose en las subidas de módulos aprobadas por algunas comunidades autónomas.
Construcción de vivienda asequible
Por su parte, Raúl Guerrero, consejero delegado de Grupo Gestilar, expresó sus opiniones sobre las estrategias necesarias para fomentar la construcción de viviendas asequibles. Según Guerrero Juanes, "es esencial actuar en varios frentes y aunque se han implementado medidas para dinamizar el desarrollo de suelos, el proceso es administrativamente lento y requiere capital para la urbanización".
Guerrero Juanes señaló que "el desarrollo de suelos está deslocalizando el producto inmobiliario", obligando a la gente con ingresos medios a mudarse a la periferia de las ciudades, lo que encarece la vivienda. Además, destacó la gran disparidad entre la venta de viviendas nuevas y usadas, "con un 90% de las ventas correspondiendo a viviendas de segunda mano". Propuso la creación de una nueva categoría de "vivienda renovada" para aprovechar el parque de viviendas existente y ofrecer opciones asequibles para personas con ingresos medios, mientras que los nuevos suelos deberían destinarse a viviendas asequibles.
El consejero delegado de Gestilar subrayó que "aumentar la oferta de viviendas es el mejor regulador del mercado". Apoyó las medidas de colaboración público-privada y la creación de cooperativas como formas de acceder a viviendas asequibles. Aunque reconoció que la revisión de los módulos de vivienda protegida ha sido un detonante para activar este tipo de viviendas, calificó la medida como cortoplacista. Según él, "el aumento del precio del módulo ha llevado a un encarecimiento del suelo, reduciendo la efectividad de la medida".
Guerrero Juanes también abordó los desafíos de los promotores de viviendas protegidas, señalando que "deben obtener una rentabilidad adecuada al riesgo asumido". Propuso limitar el precio del suelo destinado a vivienda protegida para evitar que los incrementos de costes de producción recaigan completamente en los promotores. Además, destacó que los costos de construcción, influenciados por el aumento de precios de las materias primas y la escasez de mano de obra, constituyen una gran parte del coste de una vivienda protegida, haciendo difícil actuar sobre ellos.
El precio del suelo preocupa mucho
Ignacio Moreno, CEO de Aurquia, expuso la estrategia de su empresa, centrada en la construcción de vivienda de protección oficial (VPO), que "representa más del 80% de su producto". Señaló que el suelo para VPO es prioritario en su desarrollo, especialmente en los desarrollos del este, "aunque no resulta atractivo para grandes compañías debido a su baja rentabilidad". A pesar de una demanda fuerte que supera la oferta, Moreno expresó preocupación por la inflación en el precio del suelo, que considera irrazonable.
Moreno destacó la importancia de limitar el precio del suelo destinado a VPO, una medida adoptada recientemente en comunidades autónomas como Baleares. Según él, esta limitación es crucial para mantener la asequibilidad de la vivienda. Así, afirmó que la clave para el éxito de ventas no radica en aumentar los precios, sino en controlar los costes del suelo, preocupándose por las recientes subidas de precios.
En el debate, Guerrero planteó la cuestión de hasta qué punto deben intervenir las administraciones. Subrayó que las "decisiones sobre la limitación del precio del suelo recaen en las comunidades autónomas" y abogó por "activar todas las palancas disponibles a corto plazo".
Moreno reafirmó en este sentido que la limitación del precio del suelo es esencial para la viabilidad de las VPO. "Sin un control en este aspecto, las restricciones en el precio de venta de las viviendas no serían suficientes, creando problemas adicionales para los desarrolladores de VPO".
El presidente de Grupo Inmobiliario Ferrocarril señaló en este aspecto la necesidad de "una inversión significativa y un esfuerzo concertado por parte de la administración para abordar la crisis de la vivienda". "Aunque legislar en la Asamblea de Madrid o en el Congreso es relativamente fácil", González-Cobos subrayó que se requiere mucho más, específicamente inversiones financieras y recursos para la generación de suelo.
Destacó, además, que la inversión pública en vivienda ha disminuido alarmantemente. Para resolver este problema, es necesario que "la administración invierta en la compra de suelos baratos y en el impulso de desarrollos de suelo", ya que la vivienda de alquiler asequible compite de manera desfavorable con la vivienda en venta.
González-Cobos sugirió recuperar figuras como los consorcios públicos urbanísticos que existieron en la Comunidad de Madrid para ser generadores de suelo. Advirtió que, aunque se pongan todos los esfuerzos posibles, "se tardará al menos una década en recuperar la oferta de vivienda necesaria".
Entrar en mercados diferentes
Alberto Morán, director general de ASG Homes, explicó su estrategia empresarial, que se enfoca en sectores maduros del mercado inmobiliario para entrar y desarrollar tanto en el negocio del suelo como en el de la promoción, manteniendo ambos separados. ASG Homes ha tenido éxito en regiones como Alicante, Andalucía y Madrid. Al abordar la vivienda protegida (VPO), Morán destacó que, aunque no es un producto central para ellos, reconoce el interés para los inversores.
Morán mencionó que han trabajado con family offices y otros inversores extranjeros que tienen experiencia en este tipo de negocio en sus países de origen. Aunque la VPO no es particularmente atractiva para ASG Homes, reconocen su importancia en el mercado y están dispuestos a incorporarla en sus proyectos cuando sea necesario.
El director general de Vivienda y Suelo igualmente destacó la importancia de que la administración se involucre de manera más temprana en el proceso de desarrollo a través de entidades como SEPES. Subrayó la necesidad de activar el suelo y proporcionar recursos y gestión adecuados. Mencionó que "los 2.000 millones de euros en préstamos disponibles permiten la adquisición y desarrollo de suelo", aunque reconoció los desafíos persistentes en la industria, como "los plazos insostenibles de planeamiento y licencias, y la ineficiencia en los métodos de construcción".
En este sentido, González-Cobos volvió a reiterar la necesidad de una mayor implicación de la administración en la industrialización del sector. Martín Ramiro coincidió y añadió que la clave para la industrialización es fomentar un diálogo tecnológico entre los grandes industriales del país, permitiendo un montaje más sencillo y sistemático de los componentes de los edificios. Este enfoque podría escalarse fácilmente y requeriría menos capital concentrado en grandes empresas.
Ante esto, González-Cobos contestó al político indicando que depender exclusivamente de una empresa para la industrialización podría tener riesgos si esa empresa se enfrentara problemas económicos. Martín Ramiro sugirió que una "industrialización abierta" con una matriz de sistemas compatibles entre sí sería más eficiente y escalable que una "industrialización cerrada," que sería más lenta y menos eficaz. Este enfoque permitiría una mayor flexibilidad y resiliencia en la industria, evitando la dependencia de una sola entidad para el éxito de los proyectos.
Financiación
Moreno señaló que en 2007 había 54 entidades financieras que financiaban productos inmobiliarios, mientras que hoy solo quedan 6 o 7. Esta reducción "ha limitado la oferta y competencia en el sector". Además, algunas de estas entidades no financian ciertos tipos de proyectos, como la vivienda de protección oficial, la segunda residencia o las cooperativas. Aurquia, sin embargo, ha podido funcionar bien gracias "a sus relaciones estables con ciertas entidades financieras".
También mencionó que en algunos casos utilizan financiación alternativa para el suelo, aunque solo durante períodos muy cortos debido a su alto costo. A su vez, destacó que los préstamos ICO para vivienda de alquiler han sido muy efectivos, ofreciendo plazos de hasta 39 años y condiciones de amortización viables, algo que la banca comercial no puede igualar.
El consejero delegado de Grupo Gestilar hizo una distinción entre financiación alternativa y complementaria. Explicó que la financiación alternativa es muy cara y adecuada solo para proyectos específicos y a corto plazo, cuando hay un hito o plazo claro para salir de esa financiación. En cambio, la financiación complementaria se usa más frecuentemente. "El negocio de los promotores se basa en el apalancamiento con financiación bancaria y una fase inicial de captación de capital". Debido a la falta de financiación, los promotores deben aportar capital propio para comprar suelo.
Guerrero resaltó que "los fondos de inversión fueron cruciales para la recuperación del sector tras la crisis, aportando capital extranjero y ayudando a reconstruir el tejido empresarial". También mencionó que las plataformas de crowdfunding, que comenzaron como entidades pequeñas, ahora son una fuente importante de financiación complementaria, permitiendo levantar capital rápidamente. Además, el apoyo de amigos y familiares ("friends and family") sigue siendo relevante.
En cuanto a financiación, desde ASG Homes, "se ve una oportunidad para la banca tradicional en el desarrollo de nuevas líneas de negocio". La empresa ha desarrollado diversos tipos de proyectos, lo que ha generado cierta cautela en la banca tradicional, que podría beneficiarse "de ser más ágil en la toma de decisiones y en adaptarse a productos que ya son conocidos internacionalmente pero no tanto a nivel local".
Desde Gestilar, se señala un problema regulatorio para la banca tradicional. "La financiación bancaria ha sido fuertemente controlada desde la crisis, con niveles de morosidad prácticamente nulos en el sector inmobiliario". Sin embargo, los consumos de capital siguen siendo altos, casi al mismo nivel que en el periodo postcrisis. Esto es algo que los bancos también desean revisar, ya que la reducción de estos consumos de capital podría facilitar la financiación y fomentar el desarrollo del sector.
El mercado del 'senior living'
Morán destacó que "la demanda del mercado está cambiando", con un enfoque creciente en el "senior living", un concepto ya establecido en Europa y Estados Unidos pero relativamente nuevo en España. "Este tipo de vivienda no es una residencia para mayores tradicional, sino que está destinada a personas a partir de los 50 años", incluyendo aquellos que aún están en edad laboral, que buscan una manera diferente de vivir compartiendo espacios.
ASG Homes ha llegado a un acuerdo con Caser Residencial para operar estos espacios, lo que ha sido bien recibido por la banca, que apoya esta línea de negocio. La compañía ha decidido diversificar su mercado con esta nueva área enfocada en activos residenciales para la tercera edad, una tendencia creciente entre los inversores. Esto les convierte en el primer promotor-inversor en España que integra toda la cadena de valor en el sector del senior living, ofreciendo una ventaja competitiva y operativa significativa.
Avales del ICO
Por último, el director general de Vivienda y Suelo explicó que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) ya está proporcionando financiación propia, pero los 4.000 millones de euros de los que habló al comienzo de la mesa de debate provienen de los fondos europeos Next GenerationEU. Estos fondos, junto con los 2.000 millones de euros adicionales destinados a reducir el consumo de capital, buscan hacer los proyectos más atractivos para las entidades financieras.
El objetivo principal es que "las entidades financieras se involucren en la financiación de viviendas de alquiler asequible, un modelo de negocio en el que no han participado mucho hasta ahora". La presencia de la Administración detrás de estos proyectos garantiza la demanda a largo plazo, lo que puede hacer que los bancos vean estos proyectos como de interés.
"El reto es que las entidades que trabajan regularmente con promotores también financien promociones más pequeñas dedicadas al alquiler asequible, esenciales para diversificar la demanda", añadió. Los fondos europeos ofrecen condiciones ligeramente mejores que el mercado, pero lo importante es que "el aval de la administración puede llevar a los bancos a explorar condiciones más favorables, como mayor apalancamiento o plazos más largos".