El precio de la vivienda ha sufrido ya importantes caídas en los mercados inmobiliarios más calientes del mundo durante 2022. La fuerte subida de los tipos de interés ha provocado descensos en los precios nominales desde Nueva Zelanda hasta Alemania. No obstante, en las últimas semanas se ha comenzado a producir una suerte de ilusión o espejismo: el mercado inmobiliario global se está estabilizando. El fin de las subidas de tipos parece haber relajado los intereses hipotecarios en economías como EEUU, lo que a su vez ha mejorado el sentimiento del mercado. Sin embargo, varios expertos creen que esta estabilización solo es un 'descanso' (el sosiego que reina en el ojo de un huracán) antes de que se produzca una caída mayor en los precios de la vivienda. Los tipos de interés (tardan tiempo en llegar por completo a la economía real) solo han inoculado la mitad del 'antídoto', todavía queda sufrimiento por delante.
Hasta la fecha, los datos del Banco Internacional de Pagos muestran caídas en la vivienda en términos nominales en Hong Kong (-13,5%) Nueva Zelanda (-10%), Suecia (-3,7), Australia (-3,2%), Alemania (-3,6%)... En términos reales, descontando la inflación, la caída supera con creces el 10% en buena parte de los países europeos. Incluso en España, donde los desequilibrios en el inmobiliario son pocos, los precios reales interanuales de la vivienda llevan cayendo tres trimestres consecutivos. Las advertencias sobre esta corrección habían llegado desde el Fondo Monetario Internacional o el Banco Central Europeo.
Esta dinámica también se ha visto haciendo el análisis por ciudades. En Europa, Viena se ha convertido en el epicentro de la corrección en la vivienda con un descenso de dos dígitos que supera incluso al de Estocolmo, capital de Suecia, mercado inmobiliario especialmente castigado en este nuevo ciclo y considerado el 'paciente cero' en el Viejo Continente. La capital austriaca registró una caída del 12,2% desde los niveles máximos de hace un año, según un índice específico elaborado por Bloomberg con precios por metro cuadrado, mientras que Estocolmo bajó un 6,4%. Para hacerse una idea, un indicador del banco central de Austria sugiere que los precios de las viviendas en Viena estaban un 40% por encima del valor fundamental a finales de 2022.
La calma tensa del mercado
Sin embargo, frente a estos descensos, algunos indicadores estarían mostrando cierta estabilización del inmobiliario a nivel global. El más notable de todos ellos es el de los inicios de viviendas en EEUU, que aumentó un 2,2% mensual en abril, superando las estimaciones de consenso, que preveían una caída del 1,4% mensual. La sorpresa al alza se ha producido junto al incremento inesperado de cinco puntos en mayo en el índice de confianza (HMI) de los constructores de viviendas (NAHB), que se ha situado en máximos de 10 meses con su quinto aumento mensual consecutivo.
En los últimos dos o tres meses, los precios de la vivienda se han estabilizado o han subido en varios países, entre ellos Canadá y Australia, donde antes estaban cayendo bruscamente. También ha habido algunas noticias mejores, aunque irregulares, sobre la demanda de hipotecas. En marzo, las solicitudes aumentaron en Australia, mientras que las aprobaciones repuntaron también decisivamente en el Reino Unido. Las solicitudes de este tipo de créditos en EEUU parecen haber tocado fondo, aunque el aumento registrado a finales del año pasado se haya invertido desde entonces. Las ventas de viviendas también han repuntado en algunos lugares: en Canadá se dispararon en abril, al igual que las ventas de viviendas nuevas en EEUU en marzo.
Estos datos también se ven apoyados por la escasez de oferta de vivienda en muchos mercados. La falta de vivienda nueva desde el comienzo de la pandemia (restricciones en la actividad, múltiples interrupciones en la cadena de suministro e inflación de materiales) continuará amortiguando en parte la caída del precio de la vivienda, aseguran los economistas de Allianz en un informe.
"En cuanto a las viviendas existentes, los hogares aún no han sentido la necesidad de vender y las medidas extraordinarias de protección (por ejemplo, la moratoria de desahucios) han reducido igualmente la oferta; el rápido aumento en el coste de los materiales también ha alejado la demanda de casas que necesitan renovación", explican desde la aseguradora alemana. No obstante, todos estos factores pueden revertirse rápidamente si el mercado laboral se deteriora y las familias se ven forzadas a vender sus viviendas para obtener liquidez. El equilibrio de los precios se mantiene sobre una fina cuerda.
"Los mercados de la vivienda se han visto afectados por los elevados tipos de interés en los últimos trimestres, con una caída de los precios en la mayoría de los mercados y un desplome de las transacciones, ya que los elevados tipos desaniman a los nuevos compradores. Sin embargo, la solidez del mercado laboral y la mayor prevalencia de las operaciones a tipo fijo entre los prestatarios actuales han contribuido, hasta ahora, a limitar las consecuencias", esclarece Innes McFee, Economista Jefe Global de Oxford Economics, en una nota de investigación.
"Varios factores podrían explicar esta mejora de los mercados inmobiliarios. En primer lugar, los prestatarios parecen estar soportando bien la subida de los tipos de interés, lo que refleja en parte la resistencia de los mercados laborales. Como resultado, todavía hay relativamente pocos vendedores forzosos, lo que ha mantenido baja la oferta", comenta Vicky Redwood, de Capital Economics.
"En segundo lugar, aunque los tipos de las nuevas hipotecas han seguido subiendo en muchos países, la caída de los tipos de las nuevas hipotecas desde principios de año en EEUU y, sobre todo, en el Reino Unido (a medida que la 'prima Truss' se ha deshecho) puede haber apoyado a esos mercados. En tercer lugar, los precios de la vivienda ya han bajado mucho en muchos países -por ejemplo, Nueva Zelanda-, lo que, en igualdad de condiciones, habrá mejorado considerablemente la asequibilidad. En cuarto lugar, el repunte de la migración neta en algunos países, sobre todo en Australia y Canadá, podría estar impulsando la demanda de vivienda", prosigue Vicky Redwood.
Se ha visto que son muchos los factores que determinan el precio de la vivienda, pero todos desembocan en los dos pilares de cualquier mercado: oferta y demanda. Mientras la oferta se está viendo afectada por todo lo señalado anteriormente, la demanda está sufriendo el impacto de las subidas de tipos, que han pasado de 'cero a cien' en buena parte de los países avanzados. ¿Qué fuerza se impondrá en el mercado?
Los tipos no han dicho su última palabra
Una parte de los expertos cree que los tipos de interés, pese a haber tocado techo, aún tienen recorrido para seguir impactando en la economía (las subidas de tipos tardan hasta un año en trasladarse completamente a la economía). Los últimos movimientos de los bancos centrales para endurecer sus políticas están sucediendo ahora o lo van a hacer en las próximas semanas o meses, de modo que el impacto de estas subidas de tipos y de la reducción del balance todavía tardarán un tiempo en reflejarse en la economía real. Además, la previsión de la Fed o del BCE es la de mantener el precio del dinero en niveles relativamente altos durante un tiempo. Si los tipos se mantienen altos y la inflación se relaja, los tipos de interés reales (que son los que impactan de verdad en la economía) serán cada vez más altos.
"La caída del mercado inmobiliario parece haberse detenido en muchos países en las últimas semanas. Sin embargo, dudamos que esto marque el fondo del mercado. La subida de los tipos de interés aún no ha surtido todo su efecto, y la asequibilidad sigue siendo limitada, por lo que creemos que los precios de la vivienda pueden seguir bajando", opina Redwood. "Dudamos que la reciente estabilización/mejora de los mercados de la vivienda vaya a durar mucho en la mayoría de los lugares. Incluso tras las caídas de los precios de la vivienda observadas hasta ahora, las medidas de asequibilidad siguen siendo muy ajustadas".
La economista reconoce que los tipos de interés están cerca de su nivel máximo y que los recortes de tipos de interés esperados ayudarán a mejorar la asequibilidad. Pero puede que no consigan que la asequibilidad vuelva a niveles más sostenibles. "Creemos que en el Reino Unido, por ejemplo, si los tipos hipotecarios subieran al 5% y se mantuvieran así hasta finales del próximo año, los precios de la vivienda tendrían que caer un 20% (en lugar de nuestra previsión actual del 8%)", ejemplifica.
Además, incide, las condiciones crediticias se están endureciendo tras los problemas bancarios de principios de año. Las recientes encuestas sobre las condiciones crediticias en EEUU y Canadá mostraron que los bancos están endureciendo la disponibilidad de financiación hipotecaria. Y aunque la última encuesta del Reino Unido mostraba que la disponibilidad de crédito hipotecario no había cambiado en el primer trimestre, los prestamistas esperaban que disminuyera en los tres meses siguientes.
Redwood recalca que las economías aún no han notado todo el impacto de la subida de los tipos de interés: "A nuestro juicio, sólo se ha dejado sentir aproximadamente la mitad del impacto de la subida de tipos. En consecuencia, el crecimiento económico seguirá siendo débil este año y es probable que aumente el desempleo. Esto frenará la confianza y reducirá el poder adquisitivo en el mercado inmobiliario, además de provocar más ventas forzosas".
El boletín mensual del Banco Central Europeo publicado este viernes revela que las condiciones para obtener una hipoteca seguirán endureciéndose en los próximos meses, lo que impactará en la demanda. Los economistas de Allianz también recurren a los datos del BCE para explicar su postura: "El rápido endurecimiento de las condiciones de financiación pesarán cada vez más sobre el mercado de la vivienda. A medida que el BCE continúa subiendo los tipos de interés, los hogares enfrentan mayores costes de endeudamiento para la compra de viviendas... Los estándares de crédito para préstamos de vivienda son ahora muy estrictos en todas las principales economías de la zona euro, dada la mayor percepción de riesgo de los bancos y la menor tolerancia al riesgo", señalan. Además, todo ello influirá en la actividad económica, puesto que unos de los grandes contribuyentes al crecimiento del PIB suele ser la inversión en vivienda.
Para los analistas de Allianz, los mercados inmobiliarios de Francia y Alemania son los que corren mayor riesgo de sufrir nuevos ajustes de precios. "Prevemos correcciones en el precio real de la vivienda de hasta un 5% hasta mediados de 2024, lo que supondría una corrección acumulada del 15% con respecto a finales de 2021. En Francia, la demanda de los hogares de nuevas hipotecas residenciales ha caído a mínimos históricos desde la segunda mitad de 2022. Italia y España podrían seguir con un estancamiento de los precios inmobiliarios... El desacoplamiento entre los precios de la vivienda y los salarios ha empeorado con la inflación y los hogares ahora enfrentan restricciones presupuestarias en múltiples frentes, y es probable que aquellos que aún no se han embarcado en la compra de una casa no puedan hacerlo en los próximos dos años", sentencian los expertos de Allianz.
En el escenario base de Oxford Economics, el endurecimiento de las condiciones crediticias ciertamente no ayuda a los mercados de la vivienda, pero es el debilitamiento del mercado laboral el que hace bajar aún más los precios. "Además de las caídas que esperamos en nuestro escenario de referencia, los precios se desploman un 10% más en EEUU y alrededor de un 7% más en los principales mercados europeos. El impacto en los mercados que ya están sufriendo correcciones más significativas - Canadá, Suecia y Nueva Zelanda - es relativamente marginal en este escenario", detalla su analista McFee.
"En definitiva, no creemos que los mercados de la vivienda se encuentren aún en un punto de inflexión. Es cierto que los riesgos para nuestras previsiones son ahora al alza. Y en el caso de Canadá, donde el cambio de tendencia en los datos ha sido particularmente fuerte, hemos reducido nuestras expectativas de nuevas caídas y ahora esperamos una caída de pico a valle del 16%, en lugar del 23%. Pero en la mayoría de los lugares, seguimos pensando que es probable que los precios de la vivienda sigan cayendo", cierran desde Capital Economics.
En el caso concreto de España, el índice de Bloomberg recoge a Madrid como una de las capitales en la que los precios siguen subiendo (+5,6% interanual) más allá de que hayan bajado en términos reales después de un período de inflación galopante. Los analistas de la agencia financiera señalan que casos como el de Madrid o Milán podrían reflejar que su acusada caída tras la gran crisis financiera de 2008 pueda compensar ahora.
Sin embargo, a nivel de toda España, se espera que el cambio del mercado comience a afectar la oferta a medida que los constructores luchan con costes más altos. "El mercado inmobiliario español se desacelerará en la segunda mitad de este año", vaticina Borja García-Egotxeaga, director ejecutivo de la constructora Neinor. "Pero los precios de las propiedades seguirán aumentando", matiza.
