La crisis del sector inmobiliario está en marcha. Tras años de fuertes subidas de precios, la marea ha comenzado a bajar. En EEUU, el precio de la vivienda ha caído un 1,3% mensual en septiembre, el doble de lo previsto por los analistas. En otras economías como Suecia, el descenso es incluso mayor, mientras que en las economías en las que aún no se ha materializado una corrección clara hay indicios que apuntan en esa dirección. Ahora que la caída del inmobiliario parece clara, los expertos han comenzado a desgranar cuál puede ser su impacto en el PIB global, una tarea compleja en la que se han aventurado los economistas de Oxford Economics, recreando tres escenarios posibles con diferentes consecuencias para el mundo.
La vivienda afecta a la economía y viceversa. Una recesión económica puede reducir la demanda de vivienda a través de una mayor tasa de paro, por ejemplo. Si las familias ven reducidos sus ingresos o si atisban un futuro incierto, las decisiones de inversión importantes (como la vivienda) podrían posponerse, lo que, ceteris paribus, erosionaría la demanda y los precios de los inmubles. También, una recesión puede provocar un aumento de la oferta de vivienda de segunda mano, puesto que las propias familias pueden verse obligadas a poner en venta parte de sus activos para afrontar la crisis.
Visto del otro lado, una caída del precio de la vivienda (por ejemplo por una subida de los tipos de interés) tiene un impacto en el patrimonio de las familias y las empresas. Esto es lo que se conoce como el efecto riqueza. Si los hogares se sienten menos 'ricos' porque el precio de la vivienda cae, la reacción lógica suele ser una reducción del consumo (aumento del ahorro) que termina lastrando la economía. Además, también influye en la inversión residencial, cuya relación con el PIB es intensa.
Así está la vivienda
¿Qué está pasando en la vivienda? A la corrección de precios que ya están en marcha en varios países, se espera que se produzca una caída más generalizada a nivel global, provocada por las fuertes subidas de tipos de interés en los países avanzados, el deterioro de la confianza de los consumidores y la mella que está haciendo la inflación en el poder adquisitivo de las familias.
Con todo, desde Oxford Economics señalan que "la previsión de referencia (escenario base o más probable) muestra un notable cambio de rumbo en la inflación de los precios de la vivienda en una muestra de 20 importantes economías mundiales, con subidas de precios anuales del 15% en el primer trimestre de 2022 que dan paso a un descenso anual del 1% en el segundo trimestre de 2023".
Los ciclos de la vivienda global
"Con el mundo al borde de una recesión inmobiliaria, hemos modelado tres escenarios para desplomes de diferente grado que presentan efectos negativos sobre la riqueza, caída de la inversión residencial y condiciones crediticias más estrictas. En nuestro escenario más pesimista, que incluiría los tres factores, el crecimiento del PIB mundial se reduce a solo el 0,3% en 2023 (con recesión incluida por medio), frente al 1,5% de nuestro escenario base", explican estos expertos.
Históricamente, la caída de los precios de la vivienda se ha asociado con la disminución de la inversión residencial (construcción de vivienda), lo que ha provocado un mayor lastre del PIB. Aunque es cierto que el alcance de una caída en la inversión residencial ahora es menor que en el momento de la crisis financiera mundial (GFC), parece plausible que un descenso de la inversión residencia recortase en 0,6 puntos el PIB mundial para 2023.
También es posible que se produzca un mayor impacto en los precios mundiales de la vivienda a través de un endurecimiento de las condiciones crediticias, tanto por el alza de los tipos de interés como por un cierre del grifo del crédito ante un escenario de mayores pérdidas (morosidad) para los bancos y sus efectos colaterales. Un endurecimiento de las condiciones crediticias de alrededor de una quinta parte de la escala observada en la GFC reduciría el PIB mundial en un 0,5% adicional en 2023.
Los tres escenarios al detalle
Los analistas de Oxford Economics plantean tres escenarios de mejor a peor para el crecimiento mundial según la evolución de las tres variables citadas entre el tercer trimestre de 2022 y el cuarto de 2025. Si en el mejor de los casos el crecimiento mundial para 2023 se lijaría 0,2 puntos porcentuales desde el 1,5% del caso base de la consultora, en el segundo se borrarían otros 0,6 puntos porcentuales adicionales y en el peor otros 0,5 puntos, aplanando la métrica hasta casi el cero. En el escenario más catastrófico incluso se registraría una recesión técnica en el ecuador del próximo año.
-El primer escenario 'solo' tiene en cuenta los efectos sobre la riqueza de los hogares de una caída de dos dígitos en los precios de la vivienda. Estos descensos en los importes de los inmuebles pueden hacer que los consumidores se sientan menos acomodados, induciendo una reducción de los niveles de gasto de los consumidores. Incluso se puede dar un efecto adicional sobre el gasto si la caída de los precios se asocia a un menor número de transacciones de vivienda y a un menor gasto relacionado en accesorios, etc. Recopilando distintas métricas académicas, desde la consultora estiman que un descenso del 10% en los precios de la vivienda podría reducir el gasto de los consumidores entre un 0,4% y un 0,5%.
Este primer escenario más benigno contempla una caída del 10% en los precios de la vivienda en comparación las nuestras previsiones de referencia en 22 economías principales (EEUU, Reino Unido, Alemania, Francia, Italia, España, Irlanda, Bélgica, Países Bajos, Dinamarca, Finlandia, Suecia, Suiza, Taiwán, Noruega, Japón, Canadá, Corea, China, Australia, Nueva Zelanda y Sudáfrica). Teniendo en cuenta ese retroceso y su impacto en la riqueza de las familias, el crecimiento mundial en 2023 caería a un 1,3% desde el 1,5% que contemplaba como caso base Oxford Economics.
-El segundo escenario empeora la ecuación con una caída del 10% en la inversión residencial sumada a los efectos del primer escenario. "Las caídas de los precios de la vivienda en el pasado han tendido a asociarse con descensos de la inversión residencial. Este fue especialmente el caso de la crisis financiera mundial, cuando se observó una caída de alrededor del 30% desde el punto máximo hasta el mínimo en la inversión en vivienda en las principales economías", justifican los analistas, recordando el largo declive de países como EEUU e Irlanda. Aunando ambos factores negativos, el modelo de Oxford Economics prevé un crecimiento para 2023 del 0,7% frente al 1,5% del caso base.
Diferentes escenarios para el crecimiento mundial
Aunque ven razones para ser cautelosamente optimistas, ya que esta vez es que no ha habido un auge muy grande en la inversión en vivienda en los últimos años, a diferencia del período anterior a la gran crisis, y algunos mercados han visto una persistente escasez de oferta, el riesgo varía notablemente entre país.
Para tener una idea del riesgo entre las economías, observan tres variables: el pico reciente de la inversión residencial en el PIB, el pico reciente comparado con el nivel medio de 10 años, y el pico reciente comparado con el pico anterior a la gran crisis. Clasificando cada economía según estos factores, las más vulnerables parecen ser Canadá, Taiwán, Finlandia y Nueva Zelanda, ya que tienen niveles de inversión en vivienda notablemente más altos que el nivel medio de 10 años y, en los casos de Canadá y Finlandia, también más altos que el nivel máximo anterior a 2008. En el lado inverso se encuentran Japón, Italia y EEUU. En España, la inversión residencial ha crecido desde el covid y está por encima de su media de 10 años, pero queda aún lejos (un -2,4%) de su pico previo a la gran crisis.
-El tercer y peor escenario de todos es el que engloba las dos referidas caídas del 10% con un endurecimiento mayor de las condiciones crediticias. "La caída de los precios de los inmuebles también puede afectar a las condiciones crediticias. La caída de los precios puede provocar un aumento de las pérdidas esperadas en los prestamistas hipotecarios (especialmente cuando los niveles de endeudamiento de los hogares son elevados), que pueden reaccionar concediendo menos préstamos o prestando con márgenes más elevados o reduciendo las relaciones préstamo-valor", explica el estudio de Oxford. Además, añaden, el endurecimiento de las condiciones crediticias en un periodo de descenso de los precios de la vivienda puede crear un bucle de retroalimentación, en el que una mayor disponibilidad de crédito reduce aún más los precios de la vivienda y conduce a otra ronda de restricción del crédito y a un menor gasto.
Este escenario de Oxford engloba una caída del 10% en los precios de la vivienda, una caída del 10% en la inversión residencial real y un endurecimiento de las condiciones crediticias equivalente a una quinta parte del observado en la gran crisis. Con estos tres factores a la baja, el crecimiento mundial caería hasta el 0,3% en 2023. El crecimiento global no solo se aplanaría hasta casi el cero, sino que se cumpliría la definición de recesión mundial del Fondo Monetario Internacional (FMI). Según explican los autores del estudio, el organismo define una recesión mundial como un periodo en el que la producción mundial per cápita se contrae.
La propia previsión base de la casa de análisis de un crecimiento del 1,5% para 2023, la mitad del ritmo observado en 2022, ya implica un crecimiento per cápita de sólo el 0,5%, muy cercano a la formulación del FMI. Por lo que los escenarios dos y tres, con un crecimiento de la población mundial en 2023 estimado en un 1%, son consistentes con esa definición de recesión mundial. De hecho, el escenario tres arroja una contracción interanual del PIB mundial tanto en el segundo como en el tercer trimestre de 2023, lo que es compatible con la definición de recesión técnica.
La peligrosa diferencia: China
Si bien es cierto que en esta ocasión hay matices que pueden hacer que la crisis del inmobiliario no sea tan grave (la inversión residencial ha perdido peso en el PIB, los hogares tienen menos deuda, los balaces de los bancos son más fuertes y están mejor diversificados...) hay un factor que es agravante: China.
"Una diferencia importante entre la situación actual del mercado de la vivienda y la situación durante la GFC es la trayectoria del mercado de la vivienda en China. Entre 2008 y 2010, los precios reales de la vivienda en las economías avanzadas cayeron alrededor del 10%; pero en China, los precios primero se estancaron pero luego crecieron con fuerza cuando desués de que las autoridades aplicasen políticas de estímulo agresivas. Esta vez, los mercados chinos están siguiendo una trayectoria similar a la de las economías avanzadas, con una desaceleración significativa, especialmente en términos de construcción".
De este modo, en lugar de compensar el impacto en la producción mundial de una recesión global de la vivienda, como fue el caso después de la GFC, el sector inmobiliario chino está contribuyendo a la recesión. Además, dada el elevado peso sector inmobiliario (y las ramificaciones del mismo) en el PIB de China, la desaceleración de la vivienda en China tiene importantes efectos indirectos negativos, tanto a nivel regional como mundial. Por ello, resulta un tanto complejo describir cuál puede ser el escenario final para la economía global y el inmobiliario en particular.
