Economía

La rebelión de las hipotecas en China agrava la crisis del inmobiliario y amenaza con desencadenar un efecto dominó

  • Societe Generale: "La huelga en el pago de hipotecas es una pieza peligrosa del dominó"
  • Puede desencadenar en nuevas caídas de ventas y una mayor morosidad
  • La banca puede ser la ficha final en caer y terminar derribando la economía
Viviendas en construcción en China. Foto de iStock

El crecimiento del PIB de China se ha desplomado. La producción solo creció un 0,4% interanual en el segundo trimestre de 2022 (la contracción trimestral fue del -2,6%). Esta ha sido la peor tasa de crecimiento desde la primera ola de covid en 2020. La economía de China está sufriendo un parón que para colmo coincide con las crecientes amenazas de un sector inmobiliario que ya es el 'talón de Aquiles' del gigante asiático. A los crecientes defaults entre las promotoras chinas, ahora se suma el impago voluntario de las hipotecas de muchas familias. Ambos sucesos están poniendo a prueba al sector bancario del país (acreedor de hogares y promotoras), que se ha encargado de engrasar y mantener a flote a la economía en los últimos años.

Dos caras de una misma moneda. Por un lado, en lo que se refiere a la economía en general, los datos oficiales divulgados por la Oficina Nacional de Estadística (ONE) han sido bastante peores de lo que esperaban los analistas, que vaticinaban una contracción del 1,5% en dicho trimestre, frente al 2,6%. Por otro, la implosión controlada de la burbuja inmobiliaria empieza a ser un riesgo cada vez mayor para la economía China. Controlar el estallido de un sector tan grande (alrededor del 20% del PIB) en una economía que desacelera supone un aterrizaje que ni el mejor piloto de piruetas puede garantizar.

Societe Generale: "El riesgo es que esta situación pueda desencadenar un círculo vicioso de una nueva caída en las ventas de viviendas, más impagos (o incluso quiebras) de los promotores"

A los problemas de decenas de promotoras, ahora se le une otra cuestión con consecuencias impredecibles. Miles de familias chinas han dado comienzo a una suerte de 'huelga' en la que se niegan a seguir pagando sus préstamos hipotecarios ante la falta de certidumbre sobre el futuro de sus viviendas. Muchos proyectos inmobiliarios se están paralizando en China por falta de liquidez de algunas constructoras y promotoras, lo que está provocando la movilización de buena parte de los ciudadanos que habían depositado parte de sus ahorros (y pagaban mes a mes) en estos proyectos.

"En particular, la huelga en el pago de hipotecas recientemente por parte de los compradores de viviendas en más de 20 ciudades es una pieza peligrosa en el dominó de la deuda, cuyo derribo podría desencadenar un círculo vicioso con una nueva caída en las ventas de viviendas, más incumplimientos (o incluso quiebras) de promotores y un gran aumento de la morosidad en el sector bancario", advierten los economistas de Societe Generale en un informe publicado el pasado viernes. El precio de la vivienda ya lleva cayendo diez meses consecutivos.

A esta alerta se suma Zhu Guangyao, el que fuera viceministro de finanzas entre 2010 y 2018, que advierte de que "prevenir el riesgo de un 'aterrizaje forzoso' en el sector inmobiliario debe ser una de nuestras prioridades y recibir una atención seria", según recoge Bloomberg. Los gobiernos locales deben manejar bien estos boicots a las hipotecas y "estar estrictamente en guardia para evitar que se propague y desencadene una crisis bancaria", asegura Zhu, que ahora es consejero del Consejo de Estado.

Un momento delicado para la vivienda en China
Un momento delicado para la vivienda en China

La situación en el inmobiliario se agrava. Los problemas en este sector, que toca prácticamente todos los tentáculos de la economía china, son una sería amenaza para la debilitada economía tras un segundo trimestre desastroso (con parte del país confinado y sujeto a restricciones). Por un lado, "la situación de los ingresos y el empleo siguió siendo difícil. El crecimiento de la renta se redujo de 6,1% hasta solo el 2,5% a nivel nacional y del 5,7% a solo 1,7% en las zonas urbanas. En junio, la tasa de paro general cayó del 5,9% al 5,5%, en línea con el nivel de febrero, pero aún notablemente superior a la de finales de 2021. Lo que es más preocupante, la tasa de desempleo juvenil aumentó aún más del 18,4% al 19,3%", advierten desde Societe Generale.

Lo que es más grave, la encuesta multitudinaria que realiza el Banco Popular de China a los depositantes sobre la 'confianza en sus ingresos futuros' y las 'expectativas de empleo futuro' se desplomaron a niveles históricamente bajos. Mientras tanto, las ventas de vivienda y el sector siguen flojeando "dadas las pésimas condiciones financieras y de financiación de las promotoras, la inversión y la construcción de viviendas, que necesitan una recuperación mucho más fuerte y sostenida en las ventas de viviendas. En junio, todos los indicadores de construcción se deterioraron: los inicios y terminaciones de vivienda que se contrajeron en más del 40%", explican los economistas del banco de inversión francés.

Analizando en mayor profundidad la huelga de las familias que han dejado de pagar sus préstamos hipotecarios, se puede observar que casi todos los proyectos pertenecen a las promotoras que ya tienen problemas financieros.

El nexo con el sector bancario

Según los cálculos de Societe Generale, las hipotecas totales adjuntas a todos los promotores en dificultades ascienden a unos 2 billones de yuanes (unos 300.000 millones de euros), lo que equivale a algo menos del 1% de todo el crédito bancario, un porcentaje que parece pequeño a simple vista, pero que es más que suficiente para complicar la vida a un sistema bancario que tiene en sus balances muchos activos de una calidad cuestionable: "El riesgo es que esta situación pueda desencadenar un círculo vicioso de una nueva caída en las ventas de viviendas, más impagos (o incluso quiebras) de los promotores".

Para reducir este riesgo, el Banco Popular de China y los reguladores están volviendo a flexibilizar la política monetaria y la concesión de crédito hipotecario. China está soplando y sorbiendo a la misma vez. Intenta que la economía reduzca su endeudamiento y dependencia del inmobiliario pero sin causar un terremoto en la economía. Una suerte de 'destrucción creativa' controlada y a cámara lenta cuyo resultado es una incógnita.

Los economistas de UBS señalan en una nota que "los reguladores se han vuelto a comprometer con el apoyo a la financiación de los promotores en los mercados de bonos y han pedido a los bancos que no retiren los préstamos para constructores y promotores. Por otro lado, decenas de ciudades han reducido los requisitos de pago inicial y ha relajado las restricciones de compra de viviendas. Sin embargo, tal flexibilización de políticas hasta ahora ha sido insuficiente para cambiar el rumbo del mercado inmobiliario... La falta de soluciones claras y hojas de ruta para los promotores con problemas también ha afectado la confianza del mercado".

Alicia García-Herrero, economista de Natixis, señala en nota que "incluso con las medidas de apoyo del gobierno, el número de transacciones de viviendas (en las 30 ciudades más grandes de China) aún se contrajo en junio en un -9,3% interanual. El reciente aumento de la morosidad hipotecaria se suma a las preocupaciones sobre la salud financiera del sector inmobiliario, lo que no augura nada bueno para futuras inversiones en el sector", advierte esta experta en la economía asiática.

El boicot o rebelión de las hipotecas puede ser la chispa que prenda un fuego mayor. Por un lado, más familias con su vivienda en construcción podrían sumarse a este movimiento. Por otro, la debilidad de la economía china ya es un riesgo para la tasa de morosidad per se. El riesgo es que "se produzca un gran aumento de la morosidad en el sector bancario. Incluso en un escenario benigno, es muy probable que las ventas de viviendas sigan su transición desde los proyectos sobre plano, que actualmente representan alrededor del 90% de las ventas residenciales totales, a la vivienda ya terminada. Esta transición puede generar desafíos adicionales y sustanciales en los flujos de efectivo para todos los promotores", sentencian desde Societe Generale.

Charlene Chu, una de las analistas de rating más prestigiosas, lo advertía hace unos días. "Los impagos en los promotores chinos solo acaban de empezar". Esta experta lo explicaba de una forma simple pero muy esclarecedora. Es cierto que los bancos prestan dinero a los promotores a cambio de una garantía o colateral (habitualmente son viviendas terminadas o en construcción). Sin embargo, esto no sirve para evitar una crisis, puesto que ese colateral puede perder su valor rápidamente y generar un efecto bola de nieve en el sector. Esto es justo lo que podría estar sucediendo ahora, un problema agudizado por el boicot de las hipotecas de miles de chinos. "Es aquí donde las cosas podrían comenzar a ponerse mucho más feas" si los prestamistas comienzan a revaluar esa garantía a la baja, aseguraba Chu

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