La caída del mercado inmobiliario ya está en marcha en varios países de Europa. Sin embargo, hay datos que apuntan a que este mercado podría sufrir todavía más, puesto que la transmisión de la política monetaria (subidas de tipos y drenaje de liquidez) no es inmediata. Los datos que maneja el banco francés BNP Paribas revelan que el crédito para la compra de vivienda está sufriendo un desplome sin precedentes en la corta historia del área euro, lo que abre la puerta a que se produzcan correcciones más profundas y más amplias (afecten a más jurisdicciones) en este mercado.
Si el crédito no fluye, el número de transacciones se verá seriamente afectado. Si no hay movimiento de compra-venta, los vendedores de vivienda podrían verse forzados a rebajar precios para intentar colocar sus inmuebles en el mercado.
Aunque la situación no se parece ni mucho menos a la de 2008 (no hay todavía vendedores en situación límite), algunos grandes caseros que trabajan con importantes ratios de apalancamiento podrían verse forzados a rebajar el precio de sus activos (viviendas y oficinas) para poder hacer frente a sus necesidades de liquidez y de repago de deuda. Aunque el mercado de vivienda es muy heterogéneo y competitivo (miles de vendedores diferentes y sin relación interactúan), cuando se mueve la primera piedra puede comenzar a tambalearse la estructura completa.
Por ahora, el tipo de interés de los préstamos para vivienda nueva para los hogares de la eurozona ha sufrido un incremento sin precedentes de casi 200 puntos básicos (pb) hasta marzo de 2023. Se situó en el 3,24% respecto al 1,3% de septiembre de 2021.
Caída sin precedentes del crédito hipotecario (nueva vivienda)
"Los efectos sobre los nuevos préstamos para vivienda ya se notan claramente. El acumulado de tres meses del crédito se redujo un 29,2% entre enero de 2022 y enero de 2023. Este descenso interanual es mucho más acusado que el descenso máximo registrado en 2009 (-23,6%). También es ligeramente más pronunciada que las caídas máximas de 2012 (-28,3%) y 2018 (-27,2%)", según los datos que maneja BNP Paribas extraídos a partir de las publicaciones del Banco Central Europeo.
"Aunque el desfase temporal entre la variación de los tipos de interés y el cambio inverso en el flujo de nuevos préstamos para la vivienda de los hogares tiende a acortarse, los efectos de la subida de los tipos de interés siguen sintiéndose con cierto retraso. Por lo tanto, la caída de los nuevos préstamos podría acentuarse en los próximos meses, especialmente ante la perspectiva de un aumento continuado de los tipos de interés", aseguran los economistas de BNP Paribas.
En otra nota diferente del mismo banco, el economista Stéphane Colliac señala que "una generalización de las caídas de los precios inmobiliarios en 2023 es una posibilidad significativa, dada la última Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo. De hecho, la caída en la demanda neta de préstamos para vivienda es la más fuerte desde el comenzó la encuesta (2003): el 74% de los bancos han informado de una disminución de la demanda en el cuarto trimestre", asegura Colliac.
Además, BNP Paribas espera que el endurecimiento de los estándares crediticios continuará en 2023, mientras que la política monetaria seguirá siendo restrictiva. Poco a poco, las decisiones sobre tipos y de reducción del balance se filtrarán al mercado de crédito, lo que tendrá un impacto notable en la demanda de vivienda.
"Además, los todavía elevados precios de la vivienda pueden actuar en la psicología de los compradores; esto puede alentar a los hogares a posponer las compras, lo que llevaría a un cambio más pronunciado en los precios inmobiliarios", advierte Colliac.
Es habitual que los hogares o las empresas retrasen sus decisiones de inversión cuando llegan las turbulencias a los mercados y la economía. El impacto es doble en este aspecto: por un lado, la incertidumbre genera temor y comportamientos conservadores ("no me voy a meter en una hipoteca o una compra grande ahora que la economía corre el riesgo de venirse abajo"); por otro lado, la expectativa de una posible corrección del mercado lleva a muchos agentes a esperar a que el precio baje para comprar, lo que a su vez retroalimenta la tendencia.
Caída de precios en la vivienda
Un detonador de esto último puede ser la corrección experimentada a lo largo de 2022 por los mercados inmobiliarios de varias economías avanzadas. Los países que registran los mayores descensos en el precio de la vivienda desde su máximo (con datos hasta diciembre de 2022 o febrero de 2023, según el país) son Australia (-9,7%), Suecia (-9,6%), Canadá (-10,4%), EEUU (-5,9%), Alemania (-5,7%), Nueva Zelanda (-5,0%) y Noruega (-2,8%). Las incipientes caídas de precios pueden llevar a que más compradores intenten buscar el 'suelo' de la vivienda, es decir, el punto más bajo al que caerán los precios.
Asimismo, las compraventas ya caen a tasas de dos dígitos en términos interanuales en varios de estos países: Australia (-47%), Noruega (-38%), Suecia (-35%), EEUU (-33%) y Nueva Zelanda (-31%). Las señales de enfriamiento son algo más modestas en el Reino Unido y Países Bajos, con caídas de precios inferiores al 5%, pero el retroceso de la actividad empieza a ser notorio (caída interanual de compraventas del 18,2% en el Reino Unido y del 15,5% en Países Bajos en febrero de 2023).
Estas cifras no parece que vayan a ser el fin del camino. Como explican los economistas de CaixaBank Research en su informe mensual de abril, la tendencia descendente del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real. La velocidad e intensidad del ajuste en los distintos mercados inmobiliarios dependerán, en gran medida, de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario.
Según exponen los analistas del banco, "las correcciones deberían ser más abultadas en aquellos mercados en los que: (1) los precios de la vivienda crecieron con más intensidad, por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados), (2) el endeudamiento de los hogares es elevado y ha mantenido una tendencia ascendente en los últimos años, y (3) el coste de financiación para la compra de vivienda ha subido más con las actuaciones de los bancos centrales en los últimos trimestres".
Buscando poner nombre y apellidos a estas correcciones, los analistas de CaixaBank estiman el ajuste potencial en 25 de las principales economías desarrolladas. Para ello, calculan la caída del precio de la vivienda necesaria para que la ratio de accesibilidad a la vivienda (precio de la vivienda entre la renta disponible del hogar) volviera, en los próximos dos años, al nivel anterior al estallido de la pandemia.
El estudio apunta a correcciones potenciales para el promedio de los países analizados cercanas al 15%. Pero destacan dos matices: "En primer lugar, la corrección estimada no es abrupta, sino que se estima que se puede producir en un horizonte de dos años. En segundo lugar, hay diferencias no desdeñables entre países, con un mayor potencial de ajuste en las economías anglosajonas (EEUU, Australia y Canadá) y cierta heterogeneidad dentro de Europa". En este sentido, remarcan que el mercado inmobiliario español se encuentra "en una buena posición, tanto en términos relativos como absolutos".
Profundizando en los resultados del cálculo, EEUU y Nueva Zelanda son los mercados en los que se estima que el ajuste del precio de la vivienda debería ser mayor (cercano al 20% de pico a valle) para recobrar la ratio de accesibilidad de finales de 2019. En ambos países los precios empezaron a caer a mediados del año pasado, pero todavía quedarían pendientes unos dos tercios del ajuste total estimado. Por el otro lado, en Italia CaixaBank Research estima que el precio de la vivienda tiene margen de crecimiento en los próximos dos años, puesto que el aumento previsto de la renta de los hogares ya conseguiría por sí solo que la ratio de accesibilidad converja, a finales de 2024, al nivel del cuarto trimestre de 2019, detallan.
Suecia, Australia y Canadá, que se encuentran entre los mercados que más se llegaron a sobrecalentar, destacan por haber realizado ya más de la mitad del ajuste. En cambio, Luxemburgo y Países Bajos, con un potencial de ajuste similar (alrededor del 15%), solamente habrían completado una cuarta parte del camino.
El caso de España
Para España, los analistas de CaixaBank no creen que sea necesario un ajuste material en el precio de la vivienda. El precio de la vivienda anotó avances significativos en 2022 (5% según el Ministerio de Transportes y 7,4% según el INE), pero mostró una marcada tendencia a la desaceleración en términos interanuales a lo largo del año. Del lado de la demanda de vivienda batió todas las expectativas, con cerca de 650.000 compraventas (+14,7%), la cifra más alta desde el año 2007. El inicio del ciclo de subidas de los tipos de interés de referencia en verano de 2022 por el BCE apenas conllevó un ligero descenso del ritmo de compraventas en el tramo final del año, con más de 150.000 compraventas en el último trimestre.
"En los próximos trimestres, la economía española seguirá haciendo frente a un contexto adverso, marcado por la incertidumbre geopolítica y el aumento de los tipos de interés. En este contexto económico exigente, prevemos que la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023", incide Judit Montoriol, economista del servicio de estudios del banco.
Por su parte, los analistas de BBVA Research prevén que las transacciones de vivienda se reduzcan alrededor del 30% en 2023 en España, ante el menor crecimiento económico, tanto nacional como foráneo, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia. En este contexto, desde CaixaBank prevén un retroceso en el número de compraventas hasta las 480.000 viviendas en 2023, un nivel notablemente inferior al de 2022, pero todavía superior al promedio histórico desde 2007 (460.000).
En BBVA Research también esperan que el precio se mantenga prácticamente constante en 2023 (-0,2%), aunque en términos reales la corrección sería del 3,9%. La escasez de demanda impactará negativamente en la evolución del precio de la vivienda. Sin embargo, la elevada inflación y la relativa escasez de la oferta compensará, en parte, ese impacto negativo.
A pesar del enfriamiento del mercado inmobiliario español, no hay indicios de que el país se dirija hacia otro desplome similar al observado durante la crisis financiera, destacan desde ING. Al contrario, se espera que el mercado supere la media de la zona euro. "La demanda de inmuebles sigue siendo sólida, con un número de hipotecas concedidas y de transacciones aún por encima de los niveles de los últimos años. Además, varios indicadores de sobrevaloración, como el del BCE, sugieren que la sobrevaloración en España ha aumentado menos que en otros países. Esto sugiere que el mercado inmobiliario español está mejor posicionado para soportar el periodo de enfriamiento. Además, la recuperación económica de España tras la pandemia fue más fuerte que en otros países, lo que probablemente contribuirá a la resistencia del mercado inmobiliario", concluye Wouter Thierie, economista del banco holandés.
