Trece meses después de que la ley de vivienda aterrizara en el Congreso, y muchos más desde que se empezara a debatir en Moncloa, los 'socios' de investidura han cerrado un acuerdo que permitirá al Gobierno sacar adelante la norma que, previsiblemente, será la última gran ley de la legislatura antes de las elecciones de finales de año. Entre otras cuestiones, limitará la subida de los alquileres, considerará gran tenedor a quienes tengan cinco inmuebles (la mitad de los de ahora) y cargará al propietario los polémicos gastos de gestión inmobiliaria.
"Hemos alcanzado un acuerdo con el Gobierno para aprobar una ley de vivienda que interviene y regula el mercado del alquiler, y que pone coto a la especulación y los abusos", ha confirmado Oskar Matute en una rueda de prensa convocada por ERC y EH Bildu en la que han ampliado detalles del pacto, que incluye la aprobación de cuestiones que han supuesto varias líneas rojas durante los meses de 'tira y afloja'.
La revalorización de los alquileres dejará de referenciarse al IPC
El mayor desacuerdo ha estado estos meses en torno al control de los precios de los alquileres. El acuerdo, han confirmado, pasa por mantener el límite a la subida de los alquileres al 2% -medida implantada en abril de 2022 y extendida para todo este año ante el contexto de alta inflación-, elevar el tope al 3% en 2024 y a partir de ese año crear un nuevo cálculo -dejar de referenciarlo al nivel de inflación- "siempre inferior al IPC", que será definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
No cometer injerencias sobre las competencias de CCAA y Ayuntamientos (las gobernadas por el PP ya avisaron de que no lo aplicarían) para tomar decisiones en cuanto al mapa de zonas y la revisión de conceptos fue una cuestión clave en el bloqueo.
Tras meses de debate, el texto que apunta a ser el definitivo modula el concepto de gran tenedor para definirlo como aquella persona "física o jurídica" que tenga más de cinco viviendas, frente a las 10 contempladas hasta ahora bajo esa definición, siguiendo la reivindicación de Podemos durante estos.
Con respecto a las zonas tensionadas (la otra definición polémica) serán susceptibles de ser declaradas por las CCAA como tal por tres años con opción a prórroga aquellas en la que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o en la que el precio compra o alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
"Con que se cumpla uno de las dos -no las dos por necesidad como apuntaba el documento que llegó al Congreso el año pasado- ese territorio podrá ser declarado zona de contención de rentas", ha explicado Pilar Vallugera (ERC).
La norma habilita su regulación por zonas de forma diferente según afecte a pequeños y grandes propietarios. Los primeros tendrán de límite el contrato de renta anterior a la firma del nuevo con el incremento como mucho del índice de referencia, mientras que los grandes tenedores deberán seguir el índice establecido por áreas (por distritos censales o zonas más amplias, según se decreten) y acordado con las regiones.
Los pequeños tenedores, además, tendrán una serie de "incentivos fiscales" para que les sea rentable poner su vivienda en alquiler que supondrán bonificaciones de hasta el 90%. Una de las deducciones, de hasta el 60%, derivará de las reformas en el inmueble. Quienes quieran justificar la subida del alquiler por 'reforma' tendrán que haber desembolsado al menos el 10% del valor de compraventa del inmueble y, en su caso, la subida puede ser máximo de un 10%. Actualmente, sin aplicación de zonas tensionadas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actual en su artículo 19 permite subidas del 20%.
En cuanto a los nuevos pisos se incorporen en el mercado de alquiler, irán referenciados al índice de precios independientemente de quién sea el propietario, grande o pequeño.
Prórrogas obligatorias de hasta tres años con el alquiler congelado en zonas tensionadas
La ley pactada establece la posibilidad de que el inquilino cuyo contrato de alquiler en zona tensionada vaya a finalizar se acoja a una prórroga de tres años a la que el propietario no puede negarse. Según han explicado Vallugera a los medios, tras el primer año de alquiler obligatorio que estipula la ley, habrá opción para el inquilino a solicitar una ampliación del contrato por un plazo máximo de tres años, que se disgregará en periodos anuales, a la que el arrendador tendrá que ajustarse manteniendo los términos del contrato en vigor.
Con esta medida buscan acabar con la 'expulsión' de inquilinos para volver a poner la vivienda en alquiler más cara y zanjar la especulación y gentrificación. Solo hay dos salvedades a esa obligación: requerir el piso por necesidades familiares (como ya está estipulado en la norma vigente) o que se haya pactado un nuevo contrato entre arrendador y arrendatario.
Los honorarios de las inmobiliarias los asumirá el propietario
Además de los grandes escollos, han sido varios los temas sensibles durante las negociaciones. Uno de ellos, el que se refiere a los gastos y honorarios de las agencias inmobiliarias en la gestión de viviendas en alquiler y quién tiene que asumiros. Desde Unidas Podemos propusieron que los asumiera el propietario y así será finalmente para reducir "el desembolso" que hay que afrontar para entrar a vivir de alquiler. Este punto puso en contra a las inmobiliarias.
Además, ha explicado Vallugera, que queda prohibido subir las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos "a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente", lo que evitará "una posible vía para el fraude de ley" y se eliminarán "las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley de existir un acuerdo entre las partes".
La actual ley de arrendamientos urbanos (LAU), han recordado en la comparecencia, limita en uno el número de meses de fianza que pueden ser solicitados como condición previa a la firma de un contrato de alquiler.
La luz verde definitiva al proyecto de ley llegó en un Consejo de Ministros de febrero de 2022 pero el desbloqueo no terminaba de llegar y durante la tramitación parlamentaria, la presentación de enmiendas volvió a reabrir viejas brechas. Sin más lejos, a principios de este mes aún se mantenían las distancias entre los ministerios de Economía y Hacienda y el de Asuntos Sociales y Agenda 2030 por estas cuestiones.
Los desahucios, con fecha y hora
La norma también modifica la gestión de los desahucios. Tras su aprobación, se prohibirán aquellos "sin fecha y hora predeterminada", se incluirán nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos "más de dos años", y se estipulará "el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables".
Además, las autonomías podrán articular "mecanismos propios" de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos. La norma también reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.
Sin indicación de "malestar o queja" sobre el texto en otras carteras del Gobierno
¿Saldrá adelante este proyecto? Matute ha reconocido que las comunicaciones han sido con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Ministerio de Asuntos Sociales sin que hayan recibido indicación de "malestar o queja" por parte de otras carteras del Gobierno y considera que, si el anterior proyecto fue aprobado en Consejo de Ministros, "este también debería serlo".
