Tras dos intentos fallidos, el Consejo de Ministros ha aprobado este martes la ley de vivienda a la que dio el visto bueno en primera lectura en octubre. Un año después de que los socios de Gobierno empezaran a negociar y muchos choques después, el control de precios al alquiler en zonas tensionadas está más cerca de materializarse, aunque aún tiene que superar el examen parlamentario. De salir adelante, previsiblemente no se aplicará en esta legislatura.
La demora del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en la emisión del informe preceptivo sobre el texto obligó al Gobierno a atrasar la aprobación de la ley, que lleva meses de retraso sobre los planes iniciales. El órgano judicial publicó finalmente el jueves el informe preceptivo, no vinculante, que critica el anteproyecto del Ejecutivo al considerar que la vivienda "es una materia de titularidad autonómica". Sin embargo, desde el Gobierno insisten en que la ley "no invade competencias autonómicas".
Tras conocer sus consideraciones, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, recordó al CGPJ que estas debían ceñirse a los puntos que podrían interferir con tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativos a los procedimientos de desahucio. Al no haber reflejado objeción alguna en esta materia, el Consejo de Ministros ha aprobado este martes (no a final de año ni el 18 de enero como se intentó previamente) "la primera ley de vivienda de la historia de la democracia".
Aún así, Sánchez ha confirmado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros de este martes que se han incorporado una serie de ajustes técnicos tras el informe del CGPJ pero ha recalcado que no se puede delimitar el campo de actuación del Estado en materia de vivienda que reside en la protección de los colectivos más vulnerables, ya que la Constitución establece que el Gobierno central debe garantizar la igualdad de acceso de todos los ciudadanos en el ejercicio de sus derechos.
Rigurosa, sólida, compacta y transversal
Sánchez ha señalado que la norma "va a garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada" porque amplía el catálogo de derechos y apuntala el estado del bienestar porque "constituye a través de la vivienda su quinto pilar".
Rigurosa, sólida, compacta y transversal. Así ha descrito la ministra la ley, que "está destinada a perdurar en el tiempo" porque "responde a las necesidades del conjunto de ciudadanos y ciudadanas", que tienen problemas para acceder o afrontar hipotecas o para emanciparse. "El mercado se ha mostrado ineficaz", ha remarcado Sánchez, que ha matizado que el proyecto "no va en contra de los propietarios sino en contra de la especulación".
La ley "conecta con miles de ciudadanos, jóvenes y familias y demuestra que nos preocupamos, sobre todo por los más vulnerables", ha insistido la ministra para después solicitar a los partidos que faciliten su aprobación en el Congreso, tras solicitar el Gobierno una "tramitación de urgencia".
En la misma comparecencia ante los medios, Ione Belarra, ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, ha deseado que este sea el primer paso para dejar atrás "las burbujas inmobiliarias, el pelotazo urbanístico", que, ha dicho, "es lo único que ha visto mi generación" y que únicamente ha beneficiado a los fondos de inversión y grandes rentistas.
Al igual que Sánchez, Belarra ha solicitado que el debate parlamentario de luz verde a una norma que requiere una aprobación de manera "urgente".
A quién, dónde y cuándo
La normativa otorga a las comunidades autónomas la posibilidad de establecer un control de precios en las zonas tensionadas a personas jurídicas (empresas, fondos o instituciones) propietarias de diez o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (m2), de la misma naturaleza.
El resto de propietarios (grandes tenedores que sean personas físicas y pequeños tenedores) podrán incrementar los precios hasta un 10% sobre la última renta del contrato anterior si rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
En cuanto a qué se considerará zona tensionada, serán las administraciones locales quienes tengan que definir en concepto. Lo que será común a todas es que la zona que se declare en tensión lo será por un periodo de tres años que podrá prorrogarse año a año si las circunstancias lo permiten.
En estas zonas, el inquilino podrá prorrogar su contrato tres años más de lo que se contempla actualmente, manteniendo las mismas condiciones, con lo que se aseguran que la renta sola suba con el IPC durante un periodo más amplio.
Declarar una zona tensionada llevará aparejado la articulación de un plan específico para orientar las actuaciones y revertir los desequilibrios en ese área así como, previsiblemente, la creación de un mecanismo excepcional de contención y bajada de precios en estas zonas.
La ley pasará inmediatamente a tramitación parlamentaria como proyecto de ley. Una vez salga adelante, existirá una moratoria de 18 meses de adaptación hasta que rija el índice de referencia de los precios en las zonas tensionadas. Esto se traduce en que la regulación de los alquileres podría no aplicarse en esta legislatura, si bien Sánchez ha indicado que se trata de "un plazo máximo que no tiene por qué agotarse".
Deducciones fiscales para incentivar el alquiler
Uno de los objetivos del Gobierno con esta ley es incentivar el alquiler de la vivienda habitacional de manera asequible. Para ello, propone deducciones que irán del 50% al 90% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Además, para los caseros bajen un 5% la renta respecto al contrato anterior en zonas tensionadas, la bonificación ascenderá al 90%. Será del 70% si la vivienda se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en esas áreas y del 60% para los arrendadores que realicen obras de rehabilitación o mejora.
Penalización a las viviendas vacías
Para evitar pisos vacíos, el Gobierno propone a los ayuntamientos (que serán quienes decidan aplicar o no la norma) recargos del 150% en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a viviendas desocupadas y a propietarios titulares de un mínimo de cuatro viviendas en el mismo municipio. La propuesta amplía el margen desde el 50% permitido en la actualidad para pisos vacíos más de dos años. Será del 100% el recargo si están cerradas más de tres.
En este precepto hay excepciones. Se podrá justificar tener una vivienda vacía ante un traslado por motivos laborales o de formación, un cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social, en caso de inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos en obras o inmersos en algún litigio.
También quedan exentos del recargo los inmuebles que estén en venta (un año máximo) o en alquiler (con un máximo de seis meses), siempre que los precios se ajusten a las condiciones de mercado.
La ley impedirá la descalificación de pisos protegidos en 30 años
La ley, de salir adelante, establecerá la calificación indefinida de la vivienda protegida y garantizará siempre un periodo de 30 años para su descalificación como mínimo. Las CCAA podrán definir sus periodos nunca por debajo de ese marco temporal. Se aplicará sobre todas las viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con independencia de la fecha de su calificación definitiva y no tendrá carácter retroactivo ante la ausencia de beneficio propio para el sujeto, según fuentes del Ministerio de Transportes recogidas por Efe.
Otra novedad que incluye es la protección de forma permanente el parque público de vivienda social. Se reservará el 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones para vivienda pública (de ese porcentaje, la mitad irá para alquiler) y del 10% en las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
Además, se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada de titularidad privada, que otorgará beneficios fiscales o de cualquier otra índole para los propietarios que ofrezcan un alquiler a precios reducidos.
También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente mencionada.
Con la nueva ley, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.